【金诉专栏】幼儿园变会所,开发商变更规划是否需要业主同意?-尊龙人生就是博

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【金诉专栏】幼儿园变会所,开发商变更规划是否需要业主同意?-尊龙人生就是博

北京金诉律师事务所2024-04-27 08:10:45来自北京市
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律师介绍
王玉臣(金诉创始人)
北京法学会不动产法研究会理事
北京市律协土地房地产专委会委员
北京市朝阳区律师协会第四届会员代表大会代表
央视《社会与法》栏目特邀律师
北京电视台、人民日报、中国新闻周刊等主流媒体特约采访律师



















































买房时规划的是幼儿园,交房后却变成了会所。近日,重庆某小区的业主反映,购房前,开发商承诺在小区内建设洋房幼儿园,因此很多业主选择购买房屋。然而,当交房后,原本计划建设的幼儿园却变成了会所,相关区域的规划也从教育用地变更为住宅用地。那么,开发商是否可以随意变更规划呢?开发商变更规划是否需要经过业主们的同意呢?


注意

首先,开发商不能随意变更相关土地的性质和用途。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定,建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府自然资源主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。那么,根据《中华人民共和国行政许可法》相关规定,行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的,行政机关在作出行政许可决定前,应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利。


也就是说,如果开发商想要将幼儿园变更为会所,需要先经过相关部门的同意,再缴纳相关的土地使用权出让金才可以。而且,当规划变更影响到业主切身利益的时候,也应当依法告知,依法履行相应的法定程序。


因此,在该案件中,即使开发商与业主们签订的合同内没有相关约定,开发商将幼儿园变更为会所时,仍需要听从业主们的意见,业主们有权申请参与听证会。此次变更规划,不仅影响到了孩子的教育,还导致小区的消防通道被侵占,对于修改规划给业主们造成的损失,业主们可以要求开发商依法承担侵权责任并对业主们进行补偿。


其次,如果开发商在售房时对小区内的幼儿园进行了宣传,我们可以尝试在取证的基础上,向相关监管部门提虚假宣传的违法查处,要求相关部门履行查处职责。如果相关部门不作为,我们还可以进一步提起相关的行政诉讼或行政复议。如果相关部门对开发商的行为做出了认定和处罚,我们可以以此为依据,提起相关的民事诉讼进行索赔。


第三,曲线救国。从目前的报道中看,小区内还存在消防通道被占用、违建等行为。因此,业主们可以充分运用政府信息公开,对该项目进行全面、深入的了解,深入挖掘开发商可能存在的其他违法违规行为,视情况一并提起相关的违法查处。通过合法合规的方式,将开发商的违法违规行为与相关部门的职能挂钩,给开发商施加压力,促进问题的解决。


最后,谈判。在很多人眼中,打官司是“撕破脸”的象征,因此,大家很难相信双方能够通过谈判的方式解决问题。但是,在实际办案的过程中,很多商品房纠纷最终都是通过谈判来解决的。当我们通过上述方式方法掌握了一定的筹码,谈判的天平会逐渐向我们倾斜,我们是有可能通过谈判来解决问题的。




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排版编辑丨夏悦闻

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