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2024年北京供地明细来了,有几个建议-尊龙人生就是博

攸克地产2024-04-19 17:37:42来自北京市

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房企拿地有三怕,一怕拿不到地,二怕拿到地了卖不好,三更怕拿到好地还是卖不好。面粉不好买、面包不好卖,这是当下房企在一线城市面临的压力,包括北京。

笔者从业二十多年来,一直有个遗憾。同样一线城市,无论豪宅还是普宅,北京的房子总比上海、深圳都要“土”几个成色,甚至比不上成都、重庆、杭州。主要是地域、气候差异、建筑设计规范的不同而造成,除此之外呢?比如地块本身。

北京2024年的拟供地明细近期公布了。客观说,很有看点,供地规模可以,有不少压箱底的好地,并有望在土地交易规则、鼓励真实竞争、建造高品质好房子方面有所动作。

关于好房子,供地推荐会上,市规自委相关负责人是这么表述的:以设计赋能住宅产品,进一步优化设计标准,鼓励创新,与企业共同努力,推进好房子建设。近期将发布《北京市高品质住宅设计导则》,为不同面积、不同价位的住宅项目提供“好房子”规划设计指引,满足居民刚性住房需求和多样化改善住房需求。

诚意满满,北京亮出了广迎八方来客的姿态。

什么是好房子?在有关部门发布《北京市高品质住宅设计导则》之前,市场对好房子的认知并不统一。不过,房子终究要流向终端消费者,回归客户需求也是顺应市场之必然。

一、需求端,买房逻辑至少发生了两层变化。

1、需求结构变了。

刚需或将不是未来“市场”部分的主力,改善是主力,但可进可退、可买可不买,其中卖旧买新的情况又相当复杂,置换成本、机会成本不断博弈。

2、决策点变了。

回归自住属性的房子,大部分会失去短期“投资回报”的能力。在不确定性预期面前,房子的一切短板都可能被放大,成为价值折现的减分项。安全买房的决策点变为,“好房子含量”必须看得见,居住价值可衡量。不要忘了,现在的客户早已不是买房小白,什么好房子没见过。

无论新房还是二手房,买家说了算,一线城市的二级市场已进入显著的买方市场,而眼下的新房,房企们都在拼命卷产品、卷价格。

然而,上游的一级土地市场仍然很“卖方市场”。总体上没啥变化,还是有啥卖啥,“热地”还得靠摇号竞拍。一线楼市更稳妥,拿地即赚到,这是各房企不断调整仓位、重仓一线的底气。不管楼市行情好不好,地还是该拿拿,结果就是一线仍是土拍热、拿地难的态势。

形势比人强,大卖、日光已是楼市昨日荣光,曾经靠抢的“热地”,销售并不能太好。除市场行情、房企操盘能力之外,地块衍生的产品问题逐渐显露。

二、产品力的天花板或不在成本,而在地块本身。

每宗地从出生起,就自带不可复制、不可改变的天然禀赋,比如地段位置;同时又有各自的后天资质,那就是用地条件。如果说前者决定楼盘价值,那后者就决定了楼盘的命运。先来看两个“既定”。

1、既定的地块素质。

一线城市的地块以稀为贵,由于用地“前身”的各种复杂性,导致很多宗地存在地块不方正、不是正南正北、临路临高压线、周边环境差等问题。地块先天不足,再好的产品设计也无法着力。

2、既定的规划条件。

通常,先有地块的规划设计要求,再有房企的产品定位、设计方案,规划条件一经确定,就很难改变,产品的发力空间有限。

无论哪一种情况,都存在产品力提升的瓶颈,房企内部就算卷死也无济于事,有时还真不能怪房企设计的房子太丑。

很显然,回归居住属性的好房子,判断标尺在买房人。也许,买方市场的格局是时候再向上延伸,“客户买点”传导给房企,也得传导到土地市场。比如用地条件上,将来有没有因地制宜、再调整优化的可能性?

三、供地方面可能优化的建议

以下仅为个人主观想法,供大家讨论。

1、90/70限制的适时解除。

随着“市场 保障”的逐步落地,未来将迎来多元化的产品供应体系,90/70政策的适时退出是必然,目前上海已不提,深圳已经取消。

北京在2020年有过一次调整,由建面调整为套内90/70。之后,刚需或外溢或被改善,市场上的主力面积段从90到120不等,统称紧凑型改善。这种紧凑小三居小四居,住可以,舒适住还差点意思。

比如100平起步的小四居,那是真的小,很多北向小卧室放不下一张床,卫生间的洁具卫浴都是最小号,虽是u型厨房,但两人同时转身都困难。换而言之,居室数有了,功能看起来多了,但舒适度却极度缺失。售楼处营造的场景体验,入住后根本愉悦不起来。

真正的品质改善,户内面积应适度放大。注重南向大面宽、各居室的面积平权也同样重要,兼顾颜值和舒适才是最好的实用主义。否则,真正改善的需求看不上,要么转向二手次新、要么不买。

2、地块尽量不要太小。

2016年前,我们经常听到“总价地王”、“双料地王”,市场反应不是唏嘘,是兴奋。从某种意义上,地王带来了热度,也体现了市场信心。

大地块的意义,不在创造了“地王”,而在深耕。对于房企,深耕即扎根,除了建房子,通常会参与到所在板块商业、公园、路网、教育等居住配套的共建,实现城市界面的改造升级,做好了就是双赢。反之,地块越小,越容易产生“拿地建楼、建完走人”的小生意心态,怀揣抢跑抢收的想法,很难用心把项目精雕细琢,更别说改造区域面貌。

当大地块被分拆成若干小地块后,真正的大盘社区接近绝迹。建面10万方算是大盘,15万敢称作“城”。很多地块被切得极碎,放在地图上就是几个小点儿。这样的小地块一般不过三五栋楼,每栋楼都可能临路、临配建用房,园林景观聊胜于无,看了这样的平面图,有时真的很无语。

当下的买房安全与保值,在户内,也在公区,在产品,也在产品之外。

3、规划限制的适当放宽。

建筑设计规范日臻完善,当然很必要。但规范多了,创新就少了,甚至没有了创新。产品迭代升级的同时,也面临这些问题。

①、产品同质化严重。

拿地后迅速进入销售阶段,是现在的常态。产品设计上,想都不用想,只要算得来账,直接拿来主义标准化,也催生出各房企良莠不齐却无限雷同的产品系。对于所在城市,直接后果就是同质化严重、工业化成色浓。遵从在地文化、做地标建筑,有几个项目能真正做到?

②、项目的平面图很丑。

经常发现,项目沙盘上奇奇怪怪的楼座排布,没有规律、没有逻辑、没有美感,很难想象,高楼林立的楼盘边角上,居然还有一两栋号称洋房的5-6层小楼。这些违和感,最实诚的解释是,为做满计容面积,为采光日照。

③、户内的层高痛点。

随着户内中央空调新风的“平民化”,2.95米层高少了、3米层高多了,这对中小户型是利好。但对于南向面宽动辄12米以上的大户型,这个层高还是不太协调。如果地块控高适当调高,不但能解决普遍存在的空间长宽高比例失衡问题,也为未来留出机会。

④、对灰空间的适度包容。

小院、地下、阁楼、阳台,这些可能产生特殊价值的空间,通常被默认为灰空间,或者正在消失的空间。

楼盘的一层被剩下是大概率。因为单价低,居住价值更低。一层一般为下跃,地下一二层计入房本面积,但并不能享受真正的下跃价值。1.5米宽的采光窗井,决定了地下空间很仓储、很低效。曾经有别墅基因的小院,被“绿地”取代,感觉没了、价值也就没了。从物权法的角度可以理解,但有没有更好的办法化解呢?

开放式阳台的小范围回归是惊喜。从去年起,北京有些新项目悄悄有了阳台,晾晒功能解决了,生活新场景有了,得房率高了,居住价值也高了,客户表示很认可,只是谁也不敢大声宣传。如果这算一个积极尝试,接下来能否扩大试点呢?

⑤、地块的配建指标。

总体上,这几年新地块的配建少了,很多都是比较纯粹的住宅用地。但也有不少地块会和商业、写字楼、康养捆绑出让,属于相对较大的体量,通常会配有长篇叙事的规划利好,至于陪跑多久,很难承诺。

如果这些配建占比大,不但总价高,开发难度也大,地块再好,也会吓退部分优秀房企的参与,而大部分买房人对混居的抗性也很大。做综合用途规划没问题,今后是不是可以分地块尝试?

⑥、销售限价的适度放开。

限价放开,或是今年房地产政策放松的看点之一。

对普通楼盘限价的意义不大了。市场越来越分化,不仅一二手价格倒挂现象在消失,大多数楼盘也已卖不到销售限价。事实上,今年就有不少楼盘主动选择了低价开盘。

建议给改善楼盘更大的成本空间。鼓励创新,设计有完整价值体系的高品质好房子,应该是今后的主流方向。也大可不必担心将来大幅涨价,限价放开,不等于没有线下预售指导价的审批备案,价格会在合理范围运行。

市场的交给市场,期待土地市场能有新动作,让2024年回归真正的产品年。

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