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年报解读 | 锚定“行业五强”,招商蛇口不改稳健底色-尊龙人生就是博

中指研究院2024-03-30 11:07:57来自北京市
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2023年,中国维持震荡格局。市场信心不足、销售承压、融资受阻等多重压力下,行业洗牌速度进一步加快。


在此背景下,招商蛇口依然实现了利润高增长,保持财务状况安全、稳健,持续“稳中有进”。在业绩增长的同时,招商蛇口“三道红线”始终处于绿档、多个优质进仓、多元业务全面开花。


靓丽成绩背后,是招商蛇口始终坚持稳健运营的结果。2023年,招商蛇口战略转型坚定有序、资本运作推进有力、管理提升抓铁有痕,锚定,坚持“拿,开红场,存货去红货”的高标准,坚持财务稳健,持续降低融资成本,展现出十足的韧性,以迈向行业“五强”。


此外,招商蛇口拟每10股派发现金红利3.2元(含税),现金分红比率进一步提升至45.88%。自2015年底重组上市以来,累计分红达372.47亿元,充分体现了公司在兼顾业绩增长及高质量可持续发展的同时,持续提升股东回报,为稳市场、稳信心积极贡献力量。


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销售稳步增长,优质土储充足

3月18日晚间,招商蛇口发布2023年年度报告。公司全年实现营收1,750亿元,归母净利润为63.19亿元,上升48%;1-12月累计实现签约销售面积1,223.41万平方米,同比增加2.49%;累计实现签约销售金额2,936.35亿元,同比增加0.35%,销售规模跻身行业前五。在当前市场环境下,这一成绩堪称优秀。中指院数据显示,2023年,top100房企销售总额为62,791亿元,同比下降17.3%。招商蛇口能够实现逆势增长,与其坚持“区域聚焦、城市深耕”战略,持续深耕高能级区域与一二线核心城市密不可分。数据显示,招商蛇口在全国十余个城市均进入了当地流量销售金额top5,公司“强心30城”签约销售额占比91%,其中核心“6 10城”占比77%,城市深耕成效进一步凸显。

在土储方面,招商蛇口继续聚焦核心城市,在各大高能级核心城市积极拿地,为未来销售业绩持续增长和奠定了坚实的土地基础。去年1-12月,招商蛇口累计获取55宗,总计容建面约590万平方米,总地价约1134亿元。其中“强心30城”和核心“6 10城”的投资金额占比分别达99%和88%,资源投放进一步聚焦北京、上海、广州、深圳等一线城市以及杭州、西安等重点城市。

业内人士认为,预计在未来一段时间,房地产整体仍将是支持行业健康发展的政策为主基调,加上宽松的货币环境,供求关系健康的一二线核心城市将继续保持良好的发展态势。招商蛇口聚焦高能级区域与一二线核心城市,不仅有利于把控风险,还能为其后续利润增长提供持续动力。

在去年业绩会上,招商蛇口提出了2023年度目标,即跻身行业五强。“五强并不仅仅是一个规模的指标,更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度”。

财务稳健,“三道红线”连续三年绿档

财务健康一直是衡量一家企业抗风险能力和发展潜力的重要指标,尤其是在当下行业深度调整期,财务稳健至关重要。

从不同维度来看,会有不一样的考量。比如销售金额的稳定增长,代表着产品在行业内受认可;现金流充裕,能够及时偿还短期债务和利息,表示安全阈值高;财务结构的多元化,反映其公司在行业内的多维创收能力。

在这方面,招商蛇口的表现都可圈可点。从公开数据来看,招商蛇口各项财务指标稳健且健康,其负债结构持续优化。“三道红线”始终处于绿档并持续优化,2023年,招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。

与此同时,招商蛇口还全面落实降本增效举措,严控资金成本,加大公开市场融资力度进行债务结构调整。

数据显示,去年新增公开市场融资324.3亿元,票面利率均为同期内房企债券利率最低水平;全年综合资金成本3.47%,较年初降低42bp。

值得一提的是,招商蛇口去年6月完成了一项对于行业与公司而言影响深远重组交易案——“第三支箭”后首例房企股权重组交易成功的案例,其85亿元配套募集资金也成功募满。

业内普遍认为,通过对南油集团、招商前海实业的股权收购,招商蛇口实现了对前海土地权益比例的提升和股东结构的优化,不仅进一步增强了对前海自贸投资的控制权,有利于加码前海优势资源,抢抓前海政策机遇,提升其在粤港澳大湾区重要区域享有的资源价值,加快前海蛇口自贸区的开发建设,也利于做强招商蛇口主营业务,改善财务状况、增强持续盈利能力,增强抗风险能力,提升综合竞争力,促进。定增的顺利完成,亦为招商蛇口增厚了净资产,进一步稳固了财务结构。

在销售持续低迷、融资愈发艰难的双重压力下,绝大多数房企都面临着经营安全的生死挑战。在此情况下,招商蛇口不仅保持了财务安全稳健,融资渠道畅通,还能实现重组和定增,赢得资本市场的青睐实属难得。

多元赛道并行,发力新业绩增长点

近年来,行业发展逻辑发生了根本变化,不少纷纷转型,寻找自己的“第二曲线”。

招商蛇口积极顺应时代发展,提出“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”战略,旨在稳定开发业务基本盘的前提下,提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入、利润中的占比,形成稳健均衡的业务结构,培育公司的第二成长曲线。

据了解,2023年招商蛇口全口径资产运营收入66.91亿元,实现ebitda 33亿元。其资产运营业务主营包括集中、产业园、写字楼、公寓酒店等持有物业运营与资产管理;城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。

具体来看,集中是着重打造的业务主赛道,2023年此类业务实现收入14.48亿元,实现ebitda 5.33亿元。招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共38个,在建及筹开项目44个,布局在上海、深圳、南京、苏州、成都、重庆和厦门等核心热门城市。据悉,因结合所布局城市的特点,创新多元体验,“海上世界”系、“招商花园城”系产品已成为招商蛇口具有差异化竞争力的商业名片,经营效益与品牌影响力持续提升。

招商商管作为招商蛇口旗下专业的商办资产运营平台,长期致力于打造写字楼生态圈。招商moffice是其核心品牌。凭借1个智慧平台,3大板块,6大价值体系,招商moffice整合优质办公空间,串联区域美好资源,提供多元办公服务,构建美好商务智慧服务体系,探索未来办公新模式。

产业园方面,招商蛇口聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向,打造主题园区,营造有利于科技型中小微企业成长的良好生态。目前已在国内15个核心一二线布局30个主要项目,总经营建筑面积约226万平方米,在建及筹备项目5个,产品线包括网谷(科创园)、意库(文创园)和智慧城(智造园)等。

公寓方面,在多项政策利好下,招商蛇口持续打造 “壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/cm ”服务式公寓等三大品牌产品体系,通过建立营销联动机制,统一全国渠道及客户资源,加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施,不断提升核心运营管理能力及品牌价值。目前已布局19个城市,开业项目45个,经营建筑面积约115万平米;建设期项目39个,规划建筑面积约97万平米。

酒店方面,2023年实现营收10.62亿元。目前,招商蛇口酒店业务布局17个城市和2个海外国家;已开业项目18个,经营建筑面积55万平方米,建设期项目24个,规划总建筑面积76万平方米。

城市服务方面,旗下物业上市公司招商积余实现营收156.27亿元,同比增长20%,归属于上市公司股东的净利润7.36亿元,同比增长23.96%;会展、邮轮、代建等业务也都获得了良好的发展。

此外,2023年上半年首批基础设施公募reits扩募项目之博时蛇口产园reit在深圳证券交易所上市。博时蛇口产园reit的成功完成扩募,为招商蛇口带来投资收益8亿元。

作为目前少数能够稳健发展的,招商蛇口以其独特的优势打造了多元化、多业态并行发展的护城河,开启新的业绩增长点,推动其持续稳健前行。

未来,随着政策持续松绑和前海蛇口自贸区开发速度加快,作为基本面优质、综合实力强劲的央企上市公司,招商蛇口将迎来更多发展机会与更大的发展空间,也将为投资者带来更多惊喜。




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2024中国房地产百强企业研究报告

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2023中国房地产百强企业研究报告

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