2024中国住房租赁企业研究报告-尊龙人生就是博">
>尊龙人生就是博-ag旗舰平台尊龙>中指研究院>  正文

手机看新闻

2024中国住房租赁企业研究报告-尊龙人生就是博

中指研究院2024-03-22 17:09:07来自北京市

2023年,中央和地方继续积极施策,尤其是金融支持方面,领域“私募基金 支持 公募reits”的金融闭环逐渐形成。在各项政策的支持之下,住房蓬勃发展,企业紧抓机遇积极拓展规模,同时通过优化产品服务和运营策略,不断提升综合竞争力。在此背景下,中指研究院启动“2024中国住房租赁企业综合实力研究”,发掘行业中综合实力强、成长潜力大、运营能力强的住房租赁企业群体,鼓励企业持续提高运营效率,促进行业平稳健康发展。

?本报告为节选,完整版填写资料联系索取



从规模表现来看,top30企业紧抓机遇,积极拓展规模,2023年top30企业累计开业规模超百万间,且房源储备丰富,未来开业规模存在较大增长潜力。top30企业专注优势区域,集中布局一线及核心;各家企业立足自身优势采取相应投资策略,其中央国企住房租赁模式普遍以重资产为主,民企则以轻资产、中资产模式为主;鉴于不同企业发展策略不同,近两年企业之间也在加大合作力度,如民企为地方国企持有的保项目提供运营服务,发挥各自优势,实现共赢。

从运营表现来看,top30企业顺应多样化需求趋势,为不同租客群体提供与之相适应的多元化租品,同时,不断升级“基础 增值 特色”的服务体系,积极打造企业差异化竞争优势,增强客户黏性。2023年,伴随着业务规模的扩大和运营效益的提升,代表企业营业收入稳定增长,受益于行业政策支持与运营端降本增效,目前多家住房租赁企业表示已实现盈利。

更多住房研究,登录中指云获取

https://www.cih-index.com/


01
规模表现

1.规模:长租公寓企业积极拓展规模,综合实力top30企业2023年末累计开业规模超百万间


表:综合实力top30企业2023年开业规模与管理规模分类对比
数据来源:企业填报、中指数据creis(点击查看)

2023年,在支持政策持续发力的背景下,住房租赁企业积极加码长租赛道,不断拓展业务规模。据中指研究院监测,截至2023年末,综合实力top30企业累计开业规模近105万间,累计管理规模高达159万间;top30企业租赁储备丰富,未来开业规模存在较大增长潜力。

目前,我国租赁企业市场渗透率仍较低,住房机构化、规模化发展有空间。根据全国第七次人口普查数据,在抽样调查的2895万户城镇家庭户中,住的家庭户占比为21.1%;按此比例推算,全国2.9亿城镇家庭户中,租住家庭户总规模约6172万户(2020年)。对比全国租住市场整体规模来看,目前top30企业的运营规模相对有限,市场渗透率仍较低。

表:基于七普数据的全国租住家庭户规模估算
注:本表数据仅统计居住在普通住宅的家庭户。
数据来源:国家统计局,中指研究院综合整理

2.投资策略:地方国企借势保筹集实现持有规模提升,民企通过轻资产输出承接租赁管理业务


从投资模式来看,行业主要有重资产、中资产和轻资产三种模式,综合来说,重资产、中资产、轻资产三种模式因资金投入规模、收益稳定性不同,风险、收益依次降低。

不同类型企业立足自身资源优势采取相应的投资策略。地方国企在获取租赁资产上有强大的存量资源及金融支持优势,投资模式普遍以重资产持有为主,如联投新青年、城投宽庭等。酒店系依托长期积累的运营管理优势,投资普遍以轻资产模式为主,如百瑞纪集团、城家公寓等。创业系模式普遍以轻资产或中资产为主,在具体模式选择上因企业自身定位和产品类型的不同有所差异,如乐乎集团在创立之初就明确了轻资产为主的发展模式;抱家集团专注于超大特大城市“城中村”改造租赁住房服务,投资模式以中资产为主。房企系轻、中、重三种投资模式均有涉及,但企业间投资策略亦存在差异。

表:代表企业主要投资模式
注:长租企业通常综合采取多种投资模式,表中以其主要采取的投资模式进行分类。
资料来源:中指研究院综合整理

鉴于不同企业发展策略不同,近两年企业之间也在加大合作力度,如民企为地方国企持有的保项目提供运营服务,发挥各自优势,实现共赢。一方面,近年来地方国企系长租企业大规模收购存量资产改造为租赁住房,为各地保、人才公寓等配租型保障房供给提供了重要支撑,与此同时,随着持有规模快速扩大,亟需专业机构提供运营管理服务。另一方面,创业系、酒店系等长租企业经过长期发展,积累了较强的运营管理能力,轻资产输出是其扩大业务版图的重要方式。在此背景下,重资产持有者与轻资产管理者诉求相契合,越来越多的“轻重合作”案例达成。

3.布局策略:专注优势区域,集中布局一线及核心


分区域来看,根据中指研究院监测数据,截至2023年末,集中式长租公寓主要企业在五大城市群(长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游)开业的规模占全国的比重高达91.5%,其中三大城市群(长三角、珠三角、京津冀)开业房源规模合计占比为81.8%,长三角比重最高,接近四成。分梯队来看,根据中指研究院监测数据,集中式长租公寓主要企业在一线城市开业规模占比约六成,占比达38%。

图:截至2023年12月末重点监测集中式长租公寓开业分布情况
数据来源:中指数据creis(点击查看)


点击填写资料,获取完整报告


02
运营表现

1.运营成效:代表企业营业收入稳定增长,精细化运营降本增效,多家企业陆续表示已实现盈利


伴随着业务规模的扩大和运营效益的提升,代表企业营业收入稳定增长。根据企业公开披露数据,2023年上半年万科泊寓开业规模较2022年上半年增加4000间以上;截至2023年6月底,整体出租率为95.9%,较2022年同期提升近2个百分点,在此推动下,2023年上半年泊寓营业收入达16.4亿元,同比增长10.6%。2023年上半年龙湖冠寓、招商伊敦规模拓展速度相对平缓,但凭借项目平均出租率的明显提升(分别较2022年同期提升2.6、4.9个百分点),营收实现同比4%-5%的增长。

图:代表企业2022、2023年上半年业务营收及增速对比

受益于行业政策支持与运营端降本增效,多家企业表示已实现盈利。近两年,我国行业金融支持力度持续加码,行业融资环境明显改善,企业融资成本逐步下降,叠加运营端降本增效,陆续有住房租赁企业表示已实现盈利,如乐乎集团、龙湖冠寓、招商伊敦、华润有巢等。

2.产品体系:顺应多样化需求趋势,为不同租客群体提供与之相适应的多元化租品


随着住房的发展,租住需求愈发多样化,推动长租企业不断完善多元化产品体系。一方面,过去居民单纯只是买房前的过渡选择,而随着生活水平的提升及行业发展日益规范,居民租房理念有所转变,租住周期明显延长,同时对居住品质提出更高要求。另一方面,受近几年资产价格普遍调整影响,除最初的开间式单身公寓外,改善型、家庭型等租赁产品投资回报也逐步能“算得过来账”,加之单身公寓赛道竞争愈发激烈,近几年在多样化需求推动下,企业逐步构建出覆盖刚需型、改善型、商务型、家庭型等多种租赁需求的公寓产品体系,可覆盖蓝领、白领、高净值商务人群及单身、家庭等各群体全周期租住需求。

表:部分长租公寓企业产品系
资料来源:中指研究院综合整理

3.服务体系:代表企业不断升级“基础 增值 特色”的服务体系,积极打造差异化竞争优势


近年来,在行业政策支持及保大规模筹集的背景下,越来越多的企业进入住房租赁赛道,市场供应明显增加,行业竞争也在加剧,代表企业立足客户需求,聚焦升级优质产品和服务。其中,服务作为企业连通租户的重要一环,体现在日常运营的各个维度;通过服务精准切入客户痛点,增强客户黏性的同时延伸自身价值链,已成为长租公寓运营商打造差异化竞争优势的核心所在。

在运营实践中,长租公寓运营商不断焕新升级服务体系,目前长租公寓服务体系普遍由三大类组成:基础服务、增值服务、特色服务。

表:长租公寓服务体系
资料来源:中指研究院综合整理


联投新青年秉持长期主义价值,以用心用情的服务、多样化的社群运营,不断贴近、链接用户需求;同时,联投新青年基于“安居湖北”智慧运营平台,链接智慧家居、智慧安防、智慧生活等多样化服务,为租户打造数智便捷生活,高效处理租友反馈事项1万余件,租友满意率超98%。base佰舍聚焦精品服务式长租公寓赛道,深度挖掘用户需求,构建完善的生活方式体系,用心为租户提供多渠道创新ag旗舰平台尊龙的解决方案,涵盖线上——官方网站、微信小程序、佰享荟会员系统组成的多元化的媒体矩阵,以及线下——热线电话、管家带看等多样服务,覆盖不同年龄层租户群体需求。

4.资产管理:长租企业资管逻辑明显强化,保reits持续扩容


随着保“投融建管退”商业闭环打通,企业资管逻辑明显强化。随着保reits正式发行、不动产私募基金试点启动、租赁住房全生命周期支持政策落地,行业“投融建管退”商业模式基本形成。在此机遇推动下,企业资管逻辑明显强化,企业不再局限于聚焦短期租金收益的实现,而是将视野拓宽至“融资、投资、建设、运营、退出”的全生命周期,对住房租赁项目进行全新维度的考量。

在“加快打造reits保模块”政策导向推动下,保租房reits持续扩容。截至2024年2月,我国已发行5支保reits产品,总发行规模达81.9亿元。从底层资产来看,目前底层资产项目主要集中在北京、上海、深圳、厦门等外来人口较多的核心城市,这类城市需求旺盛,项目运营稳健,平均出租率维持高位。从二级市场表现来看,保reits价格走势随资本市场整体行情有所波动,但与公募reits平均行情相比,保租房reits受益于底层资产回报稳定,仍受投资者青睐,在公募reits中运行较为稳健。

表:保公募reits发行情况
数据来源:中指研究院综合整理

代表企业持续推进保reits筹备发行工作,多支reits在近期取得进展。根据最新消息,建信住房作为原始权益人,以建信住房持有的保项目申报发行的保租房reit已获证监会和上交所受理。同时,近期,湖北省住房保障建设管理有限公司保租房公募reits、大连保障房基础设施公募reits先后公示了基金管理相关服务成交公告,保租房reits筹备工作有序推进。

公募reits退出渠道引导下,代表企业持续积极“纳保”。根据企业公开数据及中指研究院监测数据,除地方国企系企业主要布局保业务外,市场化长租公寓运营商也在持续积极“纳保”。截至2023年三季度,万科泊寓共运营管理22.9万间,其中已有9.05万间纳入保租房,占比接近四成;华润有巢管理5.6万间,其中有1.1万间纳入保租房,占比约20%。


点击填写资料,获取完整报告




01
政策趋势

1.保筹集:保租房大规模筹集背景下,“十四五”后半程仍是企业涉足长租领域的重要窗口期

上世纪90年代以来,我国持续推进“保障 市场”的双轨制住房供给体系。98年“房改”后,商品房市场发展迅速,2016年后随着“租购并举”住房制度的持续推进,住房保障体系以及住房得以加快完善。回顾过去,我国市场的发展大致可以分为4个阶段:

第一阶段(2009年之前,雏形期),受住房分配制度、人口流动性低、经济发展水平有限等因素影响,早期我国住房发展缓慢,城市居民以租赁公房为主。这一阶段,配租型保障房以廉为主,主要解决低收入家庭的住房问题。

第二阶段(2010年-2015年,发展推进期),2010年以后,随着我国经济的快速发展,流动人口规模增至2亿人以上,住房的供需矛盾逐步显现,国务院提出大力发展公共租赁住房。这一阶段,租赁住房供应以个人住房和公为主,虽然有长租公寓品牌在这一时期出现,但企业的整体规模仍十分有限。

图:我国住房供给体系的演化
资料来源:中指研究院综合整理

第三阶段(2016年-2020年,加速发展期),2016年,国务院发文强调“以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的体系”。2019年-2020年,财政部、住建部先后在24个重点城市试点,住房发展驶入快车道。

第四阶段(2021年至今,高质量发展期),2021年,国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,强调加快建设保,重点解决城市新市民、青年人住房难题。以保租房为核心,我国政策体系持续完善,保租房规模快速扩大,租赁住房供应结构持续改善。这一阶段,是企业布局长租领域难得的机遇窗口期,长租公寓品牌持续涌现,尤其是随着保租房的发展,地方国企系长租企业规模快速扩大。

目前,“十四五”已进入后半程,保筹集计划完成率已近七成。“十四五”时期,全国计划筹集保870万套(间),截至2023年底已筹集573万套(间),完成率达66%。2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套(间)的任务规模,体量较为庞大,各企业进入长租公寓赛道的窗口期仍在。结合我国房地产市场供求关系发生重大变化的背景,预计“十四五”之后保租房的筹集规模将明显缩小,尤其是新建规模将显著减量,将进入存量整合阶段。下一阶段,预计更多的个人有望转为机构房源,推动租赁市场机构化率上升,随之而来的是市场竞争也将更为激烈。

图:主要城市“十四五”期间保筹集计划与完成情况
数据来源:中指研究院综合整理

2.金融政策支持:金融支持体系愈发完善,商业模式逐渐清晰,投资回报有望提升

2023年,随着多项金融政策的陆续出台,领域“私募基金 支持 公募reits”的全周期金融闭环已初步形成,且未来市场化长也有望纳入公募reits试点范围,住房租赁金融闭环将更加完善,租赁住房项目“投融建管退”的商业模式逐渐清晰。

图:金融支持体系
资料来源:中指研究院综合整理

金融支持将有效地提升租赁项目投资回报率,缩短投资回收期,提升租赁积极性。根据中指研究院监测数据,本文选取2023年成交的某个保用地项目进行模拟测算,分析支持政策对租赁项目自有资金投资回报率的影响。经测算,在无信贷支持的情况下,自有资金irr为5.55%,静态投资回收期为22.1年;在有信贷支持的情况下,自有资金irr上升至8.64%,静态回收期缩短至15.7年。

图:项目累计现金流模拟测算
注:仅展示前30年的累计现金流。
数据来源:中指研究院测算

贷款利率对租赁项目投资收益率和回收期有明显影响。2023年1月出台的1000亿元“租赁住房贷款支持计划”中,金融机构发放的租赁住房购房贷款利率原则上不超过3%。根据案例项目的敏感性分析结果显示,贷款利率下降20个基点,自有资金irr上升约0.5个百分点;如果纯租赁用地开发建设项目的贷款利率也下降至3%以下,那么自有资金irr将上升至10.11%,静态投资回收期将缩短至约13年。

表:敏感性分析
数据来源:中指研究院测算


点击填写资料,获取完整报告



02
市场趋势

1.租金走势:预计租金将保持平稳,租金房价比提升带动长租公寓运营价值凸显

(1)50城租金:2023年50城住宅平均租金微幅下跌0.30%,租金走势整体平稳


根据中指研究院50城住宅租赁价格指数,2023年,全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.30%,跌幅较2022年收窄2.2个百分点。2023年,随着宏观经济稳步复苏,人口流动恢复常态,需求平稳释放,重点城市租金整体平稳运行,租金波动恢复季节性特征。

2024年重点城市住宅平均租金预计仍将保持平稳运行。一方面,随着宏观经济的持续恢复,需求稳步释放,将对租金走势形成支撑,租金大幅下跌的可能性较小;另一方面,随着大量保项目入市,将对租金起到平抑的作用,租金快速上涨的可能性亦较小,整体走势预计将保持平稳。2024年1-2月,仍处于淡季,租金环比继续下跌;但随着春节假期结束,2月租金环比跌幅明显收窄,预计3-4月份租赁市场将步入传统旺季,租金环比有望回升。

图:2021年7月至2024年2月50城住宅平均租金与环比涨跌幅
数据来源:中指数据creis(点击查看)

(2)租金房价比:随着房价预期走弱,租金房价比逐渐提升,长租公寓的运营价值将更加凸显


图:2021年7月至2024年2月50城平均租金房价比
数据来源:中指数据creis(点击查看)

随着房价预期走弱,未来租金房价比有望继续提升。在我国房地产市场供求关系发生重大变化的背景下,房价预期有所走弱,未来房价快速上涨的可能性较小,租金房价比有望继续提升,这将对产生以下影响:(1)项目收购成本下降,租赁项目投资收益率有望提升;(2)租赁项目的资产增值预期下降,长租企业需要更加关注项目运营价值,通过租金收入来实现投资回报。

2.需求趋势:短期收入预期下降,租客价格敏感度提升;长期改善性租赁需求潜力较大

(1)租客画像:集中式长租公寓主力客群特征为高学历、未婚、本地租客


根据中指研究院2023年末对全国租客的问卷调查数据,租客主要有以下一些特征:49%的受访租客年龄处于25-34岁区间,62%的受访租客为本科及以上学历,59%的受访租客毕业1-5年之间,53%的受访租客已婚,61%的受访租客家庭月收入分布在3000-10000元区间。

根据类型,我们将租客群体分为集中式长租公寓租客、分散式长租公寓租客和个人租客,进一步分析发现,集中式公寓租客有以下一些个性特征:

  • 集中式公寓租客学历更高。73%的集中式公寓租客为本科及以上学历,较个人高出19.6个百分点。

  • 集中式公寓租客婚育比例较低。50.4%的集中式公寓租客未婚,较个人高出2.1个百分点;仅19.8%的集中式公寓租客已婚已育,较个人房源低17.6个百分点。

数据来源:中指数据creis(点击查看)

  • 集中式公寓租客以本地人为主。80.1%的集中式公寓租客的户口在本地,较个人明显高出33.2个百分点。其中,57.8%的集中式公寓租客为跨区县(户口所在地和租赁住房在同一城市的不同区县)。

  • 集中式公寓租客多数有通勤或改善需求。76%的集中式公寓租客在本地有房,但因为通勤、改善等原因选择了,其中45%的租客因为自有住房离公司太远,选择在公司附近租房;25%的租客因为自有住房太老旧,选择租住较新的住房。

  • 集中式公寓租客租金收入比更高。集中式公寓租客中,租金收入比超30%的租客占比达54.7%,较个人明显高出37.6个百分点。较高的租金收入比,一方面说明集中式公寓租客的租金压力相对较大,另一方面也说明,集中式公寓租客愿意为了更好的租住环境而支付更高的租金。

图:租客的租金收入比分布
数据来源:中指数据creis(点击查看)

(2)短期需求:集中式长租公寓租客收入预期降低,价格敏感度提升,租赁需求短期有降级趋势


收入预期降低,推动换租计划。调查结果显示,64%的受访租客在本次租约到期后计划换租。长租公寓租客的换租原因主要是“收入预期降低,换到更便宜的房子”,而个人租客的换租原因主要是工作变动。从换租原因可以看出,目前由于收入预期有所下行,影响到长租公寓租客的决策,租房消费短期内恐存在降级倾向。

图:租客换租原因
数据来源:中指数据creis(点击查看)

租客对租金水平关注度提升,集中式公寓需关注租客续租情况。调查结果显示,在受访租客中,目前租住在集中式公寓或大型租赁社区中的租客占比为32%,与此相比,下次时计划租住集中式公寓或大型租赁社区的租客比重下降至26%,而计划租住个人和分散式公寓的租客比重均较当前占比有所提升。集中式公寓的租客存在小幅流失的倾向,租赁运营企业需重点关注租客续租情况。

图:租赁住房类型偏好
数据来源:中指数据creis(点击查看)

进一步,对租客关注因素的调查结果显示,除周边配套、临近地铁、通勤距离等共同因素外,计划租住不同类型房屋的租客所关注的因素也有差异。相对而言,租赁集中式公寓或大型租赁社区的租客更关注居住环境,在计划租住此类的租客中,32%的租客会关注小区环境,排各项因素第三位;租赁个人房源的租客更关注租金水平,在计划租住个人房源的租客中,53%的租客会关注租金水平,排各项因素第二位。随着居民收入预期下行,租客对租金水平的关注度提升,或有部分居住在长租公寓的租客考虑换租个人房源。

图:租客时的关注因素
数据来源:中指数据creis(点击查看)

(3)长期需求:部分人口居住环境仍较差,改善性租赁需求潜力较大


约700万户城镇家庭租住在非成套住房,潜在的居住环境改善需求为住房长期发展提供支撑。根据第七次全国人口普查数据,居住在普通住宅的城镇家庭户中,95.9%的家庭户所住房屋同时拥有厨房和厕所,即4.1%的家庭户居住在没有厨房或厕所的住房中(以下简称为“非成套住房”)。结合住房来源看,居住在非成套住房的家庭户中,合计62.8%的家庭户为群体,其中化住房的家庭户占比为56.2%,租赁廉租房或公租房的家庭户占比为6.6%。基于以上比例关系,按全国城镇家庭户2.9亿户(居住在普通住宅中)计算,共约671万户城镇家庭租住在非成套的市场化住房中。这部分家庭住房条件较差,存在较大的改善性租房潜力。

图:2020年全国租住非成套住房的城镇家庭户规模测算
注:根据第七次全国人口普查数据推算;仅统计居住在普通住宅的家庭户。
数据来源:国家统计局,中指研究院综合整理

目前仍只是居民购房前的过渡选择,未来随着“租购并举”住房制度的持续推进,居民住房观念逐渐改变,需求有望进一步释放。中指调查结果显示,关于本地无房租客未来3年的住房规划,51%的受访租客选择在本地置业,17%的受访租客选择回老家居住或在房价更低的城市购房,仅25%的受访租客计划未来长期,表明租房目前仍只是居民购房前的过渡选择,居民的住房观念仍偏好购房。通过与年龄结构进一步交叉分析发现,年轻人租房意愿相对更强,一方面是受其人生阶段和财富积累所影响,另一方面也反映出年轻人的住房观念正在发生改变。未来,随着“租购同权”的持续推进和年轻人住房观念的逐渐转变,住房的发展将获得更多支撑。


展望未来,短期来看,2024年由于宏观经济进一步回升向好仍面临挑战,长租公寓市场发展也将面临一定压力。由于租客收入预期下降,价格敏感性提升,集中式长租公寓恐面临租客流失的风险,长租公寓企业需加强服务,在新客拓展、客户续租等方面进行重点关注。但长期来看,我国需求群体庞大,改善性需求仍将对市场形成长期支撑;同时,随着房价预期逐渐走弱,长租公寓项目的投资成本有望下降,运营价值将更加凸显。

目前“十四五”保筹集已进入后半程,金融支持体系愈发完善,项目商业模式逐渐清晰,投资回报水平有望提升,住房租赁企业应紧抓政策窗口期,合理应对市场风险,充分结合自身优势,积极拓展业务规模。随着我国“租购并举”住房制度的持续推进,住房机构化、规模化进程必然加速,住房租赁企业应强化自身运营能力,在住房租赁市场机构化、规模化的进程中抢占一席之地。



识别二维码填写资料
获取百强研究报告及会议资料





免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

还可以输入200

‖ ‖ ‖ ‖
bd   
c  qt
 fjsw
 gn  
    x
 h  z
‖ ‖ ‖ ‖ ‖
尊龙人生就是博 copyright © 北京搜房科技发展有限公司
beijing soufun science&technology development co.,ltd ag旗舰平台尊龙的版权所有
违法和不良信息举报电话:400-153-3010 举报邮箱:
网站地图