昨日“求雨”,今天大降息,2024房地产开局有点东西!-尊龙人生就是博
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昨日“求雨”,今天大降息,2024房地产开局有点东西!-尊龙人生就是博

中国房评报道 2024-02-20 17:06:57 来自北京市

昨天是中国传统二十四节气的“雨水”,地产人的朋友圈里遍刷“雨水”的海报、祈福语,一派“求雨”景象。

24小时未过,2月20日早上,央行公布2月的:5年期利率下降25个基点,从4.2%降至3.95%,这是8个月以来再次,也是力度最大的一次。

值得注意的是,这还是一次“非对称性”,即1年期的利率没下调,仅下调了5年期lpr,而5年期lpr是个人定价的,因此这次可以理解为专门为刺激交易的一次。

就这样,房地产行业在2024年开局就迎来了一次“普降甘霖”,可见政策对的呵护和支持。

大会促进房地产交易,还能给已客户减轻房贷负担,有利于促进,有利于2024年的“开门红”。

不过,冰冻三尺非一日之寒,2024年的要走出牛市,仍然需要关注行业的结构性问题。

当下正处于构建新发展模式的转型期,面临的结构问题是居民需求减少、行业发展速度变慢和旧模式下形成的高负债、泡沫无法快速消化等问题。

2023年底,亚洲著名经济学家、资产负债表通缩理论的提出者辜朝明出了本新书:《被追赶的经济体》,再次将日本经济衰退历史及应对策略进行了总结。

在宏观经济循环当中,一个人的支出就是另一个人的收入,但是实际情况是多数人不会将全部收入用于支出,而会将部分收入变成储蓄,形成了“收入漏出”,漏出的部分就成了通缩缺口。正常经济情况下,一般是企业将居民的储蓄部分借出,投入扩大再生产中,堵上了通缩缺口,让宏观经济循环继续向前。

但是如果遭遇泡沫破裂、重大自然灾害等特殊情况,预期发生改变,企业和居民都选择储蓄,追求负债最小化,就会造成通缩缺口裂隙,造成借款人缺失,进而造成经济通缩。

辜朝明举了个例子:如果一个人收入1000元,将其中900元用于消费,100元储蓄,有企业从银行将这100元借贷,整个经济循环中的1000元收入变成了900元消费 100元借贷,与最初的1000元相等,经济循环继续向前。

但是,如果这100元找不到借款人,则这100元还存放于银行,经济体的总支出会从最初的1000元萎缩至900元。依此类推,如果人们获得900元的收入后,将其中的10%用于储蓄,而只消费810元,且储蓄的90元找不到借款人,那么经济规模将继续萎缩10%。当一个国家存在储蓄者时,借款人是何等的重要:有人储蓄就必须有人借贷。只要储蓄的资金没有被全部用于借贷和消费,经济规模就会出现萎缩。

传统经济学假设都是市场参与主体追求利润最大化,但是辜朝明提出还存在市场参与主体都追求负债最小化的情况,并以此解释了1930年代、1970年代、2008年的三次全球性经济危机发生的原因,受到了各方的关注和认可。

房地产行业是宏观经济的重要组成部分,因此也面临上述问题,如果全行业参与者都追求“负债最小化”的情况,货币政策的效用就有限,因为此时缺乏借款人,资金只能在金融机构空转,很难进入宏观经济循环当中。

例如,房价下降,居民家庭的净资产在减少,会影响居民意愿;开发商有高负债压力,不再拿地,将降负债作为主要目标;银行因为担心贷款损失,不愿意给开发商放贷等等。这一切现象其实是房地产参与主体“追求负债最小化”的一个表现。

资产负债表修复需要时间,当完成修复时,和宏观经济会被慢慢推入新的循环。

在此之前,政府不应该袖手旁观,而应该积极发挥最后借款人的作用。对于宏观经济的治理来说,面对这个情况,政府要站出来开展积极的财政政策,变身唯一借款人,把形成于银行体系的储蓄想办法借贷出来,变成基础设施、公共福利事业的投资。这时候,贷款低,如果投资项目运营收益能够覆盖利息支出,则不会增加政府不良负债,还能维持宏观经济规模不萎缩。

对于房地产行业来说,此时也应该多使用“财政政策”工具,例如地方政府卖地节奏要慢下来,构建区域价格稳定的市场秩序。各地国企也应变身最后借款人,弥补民企开发商此时不拿地造成的投资缺口,向市场继续提供有效住房。而居民此时本来就意愿不足,所有限制购房的行政性约束措施更应该早日退出。

总之,2024年央行大为房地产开了个好头,接下来财政、行政调控部门的“组合拳”要跟上,协调发力,构建房地产发展新模式。



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