北京过去10年看“海淀”,未来10年看“亦庄”!-尊龙人生就是博

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北京过去10年看“海淀”,未来10年看“亦庄”!-尊龙人生就是博

2024-02-18 17:41:00 来自北京市

根据最新的“中国雄安新闻”透露:在北京第一批4所高校,中国地质大学(北京)、北京交通大学、北京科技大学、北京林业大学雄安以后,北京第二批高校即将落户雄安。

第二批到雄安的高校基本确定为6家:即北京航空航天大学、北京理工大学、中国科学院大学、华北电力大学、中国传媒大学、北京语音大学

其中北理工已经“官宣雄安”。

北京的非首都功能除了疏解雄安之外,也在加速疏解到通州。

2024年北京行政中心即将全部完成东迁通州的工作,然后就是市属国企总部、留京央企总部也会逐渐向通州疏解。

应该看到,北京的非首都功能疏解在未来5年,将会越演愈烈。

在这种趋势下,未来北京的楼市格局会如何演变?

北京哪些板块依然最值得买房?

【1】什么是首都四大功能

科创中心成为北京最核心的产业支柱

2017年北京正式出台新版的城市总体规划

在这个新版城市总体规划中,明确了北京的未来是疏解非首都功能,但是重大发展四大首都功能

这四大首都功能分别是:政治、文化、外交和科创中心等功能。

从这个角度上看,北京其实有点“去经济中心功能化”。

这一点不像上海,上海是明确提到五大中心,其中经济中心是第一位的。

简单来说,北京和上海已经开始错位:北京重点是政治文化外交,上海重点是经济金融航运

那么,对于北京来说,四大首都功能中,真正能够称之为产业功能的,其实也就只有“科创中心功能”了。

很多人问:北京不是还有金融街的“金融中心”,还有国贸的“cbd中心”吗?

其实这两大功能,一个要逐渐疏解到雄安新区,另外一个已经近年来发展的重点了。

所以在北京,真正的经济产业中心就是2个,都是北京未来发展的重点产业:高科技和先进制造业

一个是国家级高新区的海淀中关村科学城,另外一个就是国家级经开区的亦庄经济开发区。

这两个地方都是北京真正的“国家级开发区”,是真正产业中心。

【2】互利网时代红利时代

海淀中关村引领北京近十年的经济增长

如果说过去十年,北京哪个板块最风光?

那一定是海淀中关村

面对扑面而来的移动互联网风口和蓬勃发展的平台经济,海淀区已经成为北京经济的领头羊。

2022年海淀区gdp正式突破1万亿,是全国第二个突破万亿级的区,第一个是上海浦东新区。

而深圳的南山区距离海淀还有2000亿的差距。

由此可见,海淀区的经济之强,冠绝北京,甚至是全国。

那么,海淀近十年的快速发展主要依靠什么?答案非常简单,那就是互联网平台经济的超级红利。

北京目前拥有超过80家的互联网独角兽企业,但是50%以上集中在北部的海淀区和中关村周边。

就连后起之秀的望京,也只是因为海淀装不下以后,很多互联网公司从中关村“东迁”望京的。

望京的产业基础,那是远远不及海淀。

但是自从2022年开始,随着垄断法的出台,平台经济的红利期逐渐消失。

作为全国“码农”聚集地的海淀,也开始进入平稳发展期。

尤其是互联网大厂的“降薪裁员”,让大量的“码农群体”开始出现居住降级。

海淀的居住需求开始出现“外溢”。

作为未来科学城的北京北部“昌平南地区”从此崛起,大量的海淀码农还是逃离海淀,大规模外迁昌平南。

昌平南朱辛庄一带从此“一房难求”,多个新盘项目出现“日光”。

大势的变化,也代表着北京海淀的“高光时代”从此谢幕。

均价10万+的海淀,随着码农外迁,未来房价涨幅逐渐放缓。

而另外一个科创板块,亦庄经开区开始“冉冉升起”。

【2】新型工业时代到来

亦庄经开区将引领北京未来10年

从中国近年的产业政策趋势看,明显从互利网平台产业转向新型工业化产业,先进制造业已经成为国家政策扶持的重点。

产业风口变了,城市发展的板块自然也会变。

没有任何一个城市的板块是永远强的,因为产业总是在不断迭代,新的产业风口必将创造新的热点板块

所以作为买房人来说,要时刻关注时代的变化,关注风口的变化,要及时调整买房的策略,顺应变化才能让资产进一步升值。

2023年亦庄的工业总产值达到5200亿元,总量全市第一。

工业投资463亿元,也是全北京第一,占全市比重超六成。

以上两个数据说明亦庄已经成为北京先进制造业的中心。

作为北京市唯一一个国家级经济技术开发区,亦庄已经开始提前布局新一代信息技术、高端汽车和新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人与智能制造等未来产业。

互联网平台经济,再到新工业经济,亦庄逐渐取代海淀,将会引领北京经济增长的未来10年。

亦庄的房价也从此“一飞冲天”,是北京南五环外唯一一个能够卖上10万+均价的板块。

北京亦庄,给每一个“环线决定论”的信徒,上了怀疑人生的一课。

五环外的地段也是可以卖出三环的价格的,五环外的房价涨幅,也有可能跑赢了二环的区域。

亦庄的牛,不仅仅牛在产业,同样也赢在教育

教育和产业是支撑亦庄房价的“两条腿”。

学区和学籍,在北京楼市是绝对的“硬通货”。

一套顶级学区房,几乎等同于一张名校入场券。

北京真正有学区的地方,历来只有三个:

实力最为均衡的东城区,顶尖名校遍地的西城区,还有崇尚鸡娃的海淀区。

在“东西海”三分天下的北京教育格局里,亦庄正在演变成为北京最强“第四学籍区”。

亦庄搞教育,那可不是简单“名校贴牌”,而是连带名校的豪华班底一起挖过来。

比如北京二中经开区学校,就是由北京市名校长钮小桦亲自挂帅。

2021年4月亦庄迎来了划时代的“学籍独立”。

自此往后,亦庄学籍也会像东城学籍、西城学籍和海淀学籍一样,只有本学区内的生源,才有资格入读区内的好初中、好高中。

这也意味着亦庄的“普高率”和房价一样,将一飞冲天。

但是亦庄经开区毕竟只有60平方公里的范围,历经多年的发展,区域早就“拥挤不堪”。

因此亦庄“扩区”是势在必行。

那么未来的亦庄将会向哪里“扩区”呢?

台马地区从此走上了北京楼市的前台。

2022年11月8日,北京发布了《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》,从此台马地区正式取消双限。

这也意味着台马地区将正式“脱离通州管理,并入亦庄经开区管辖”,台马正式“亦庄化”。

同时在2022年11月官方宣布:台马地区的新建校的人事、财务、资产、教学、入学等职能划入经开区统一管理。

台马的“亦庄学籍”已经比较稳了。

综上所述,我们认为北京未来将会进入实质性的非首都功能疏解阶段,这对于北京房价来说,将会呈现出明显的区域分化。

简单来说,就算是在北京这样的“超一线城市”,也不能随便买房了,北京预计也有超过一半的房产不再具有投资的空间。

但是对于北京来说,经济功能减弱,但是科创功能却在不断增强。

未来在北京,海淀和亦庄依然将独领风骚。

尤其是亦庄,新型工业化时代的风口将把亦庄推上北京最值得关注的板块。

过去10年看海淀,未来10年看亦庄。

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