期待政策加码加力,2024楼市展望(一)-尊龙人生就是博

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期待政策加码加力,2024楼市展望(一)-尊龙人生就是博

邓浩志 2023-12-20 22:58:00 来自北京市

文/邓浩志

2023年楼市的低迷程度超过了此前的预测,以至于到了年底,也没什么人关注明年的市场行情,同时,发布明年预测的专业人士似乎也更少了。但所谓“别人疯狂时我恐惧,别人恐惧时我疯狂”,大的机遇往往潜藏在极度低迷的市场之下。所以无论是例行公事还好,还是对2024年寄予厚望也好,对明年的市场走势,还是需要做一个理性的分析和预判的。

一、2023年重要节点回归,及2024年政策前瞻

按住建部的说法,2023年楼市是“前高,中低,后稳”。而我们掌握到的全国的一线数据是,除了2、3月份一波小阳春行情外,全年市场都低迷。在我写这篇文章的时候,今年成交数据还没有出来,但预估全年成交额在12万亿以内。市场规模比期2021年的18万亿下滑了大概35%。市场总体规模和2016年相当,也就是跌回了7、8年前的水平。

2023年楼市有几个高光时刻值得留意的,这些节点我认为对2024年走势或多或少产生影响:

1、二、三月份的小阳春行情。

自2022年12月疫情防控政策优化之后,大家对生活复常,经济复苏充满期待。小阳春行情就是在这个时候出现的。但当时有判断担心房价上涨,多家财经媒体高调重申“”,强调要防止房价。而地方和相关部门也采取了反向政策,结果小阳春行情迅速结束,之后市场加速下滑。

2、碧桂园和远洋的。

前者曾几何时被誉为最稳的民企,后者至少是央企背景,而央企被想象为“绝缘体”,但两家企业都先后爆雷了。而后一批房企在今年三季度陆续出现。这第二波爆雷潮对市场信心影响很大,一则第一波爆雷潮之后,管理层已经积极介入;二则几个月前还说楼市有小阳春,三则这次爆雷的多半并不是高负债,高杠杆的房企。接下来的情况似乎是,消费者对所有都产生了担忧。

3、救市在年底全面升级。

首先是降低存量,在全国的推行;其次是广州开一下城市松绑的先河,之后深圳、北京、上海先后跟进;然后是央行要求各银行执行“三个不低于”,各大银行纷纷和房企展开座谈,了解房企融资需求。

楼市经历了二三季度持续的低迷,四季度各种利好扑面而来。和之前相比,利好的范围广了,不少是全国性的政策。利好的层级高了,连都全面松绑。利好的力度大了,“三个不低于”等于强制要求银行给房企,给房地产予以融资上的刚性支持。利好的数量多了,全国各地每个月利好房地产政策都超过100条。不过也需要注意的是,利好频次虽多,但政策力度总体比较轻微。重磅表态虽有,但暂时也未见落地执行……

明年政策走向

年底的中央经济工作会议已经给来年的楼市政策定了基调。详细的解读欢迎大家回看我的“中央经济工作会议房地产内容解读”。总体概括,明年政策重点会向“化解房地产风险、满足房企融资”方面侧重。

而楼市低迷的问题如何解?会议并没有明确提出。我认为当前楼市问题不但是房地产内部问题,更多是整个经济社会的需求不足,信心不足,是宏观经济上的问题。所以楼市问题的ag旗舰平台尊龙的解决方案并没有在会议上单列。它已经包含在刺激内需、稳健货币政策之内了。既说明楼市问题和经济领域的其他问题有共性,不特别。也隐含房地产问题和宏观经济问题相互交错,非房地产独立就能够彻底解决的意思。

如果从四季度各种楼市政策看,总结一条就是“数量多、力度小”,由此也可看出管理层偏谨慎的态度。为什么如此低迷,政策还不给力?有几个可能。一是还是担心市场复苏后,重点城市房价还会出现报复性上涨,所以“药”不敢下得太猛;二是70大中城市房价数据虽然显示房价是下跌的,但下跌幅度并不大,环比下跌基本是百分之零点几,所以市场也不是很糟糕,也无须出重手(注:70成房价数据和我们一线实际体感,至少有5倍的差距);三是经济低迷、收入减少、消费低迷等等才是核心原因,单独推楼市效果不会太好,重点是经济问题,经济问题解决了,楼市问题也就解决了。以上三种可能性都有,虽然我们不知道具体什么原因,但比较肯定的是,如果政策不给力,还是这种“挤牙膏”式的不痛不痒的政策,楼市仍然难有明显的好转。

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