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北京楼市新政公布,二套首付降至4.8%,房价会起来吗?-尊龙人生就是博

大山说房 2023-12-15 22:51:00 来自北京市

2023年12月14日,北京和上海两个超一线城市,同日公布了“楼市新政”,同时降低了“”和“”,并调整了“线”。

比如北京就把二套首付从原来的80%直接下降到了40%-50%,同时还把贷利率从5.25%直接降到了4.8%-4.75%。

这个力度不可谓不大。

但是市场的作用会有多大?会让北京的房价拉起来吗?

首先我们要搞清楚一点,为什么北京会出这个新政,它想要解决什么问题?

原因就是自从北京推行以后,北京楼市不仅没有转好,反而变得更差了。

为什么推行以后,北京楼市反而更差了呢?

原因就在于的卡点问题没有解决。

北京推行以后,导致大量的需求出现了集中爆发,所以大量的人想要“卖一买一”,从而获得“资格”。

随之而来的,就是的迅速上升,据说目前北京的二手房挂牌量已经超过了16万套。

二手房一增加,直接导致的结果就是二手房卖不动了,因为供需关系失衡了,大量的二手房买家直接持币观望。

这个时候,部分二手房卖家由于着急,迅速降价卖房,结果引发了的价格血崩。

很快,的血崩传导到了市场。

市场立刻就卖不动了。

这就是目前北京楼市存在的主要问题。

面对这个问题,北京官方的解决思路非常简单:立刻降低首付,不要让需求“卖一买一”了,而是直接进场买“二套”。

所以大家看到本次楼市新政的重点其实在“二套”,重点还是“”,对于首套刚需买家来说,这一次的救市力度其实比较小。

对于北京刚需市场来说,其实可以救的空间比较下。

刚需市场的逻辑是“引进人口”,尤其是“大量人口的增加”才会带来更多的刚需市场。

但是北京这几年都是“人口净流出”,所以北京刚需市场其实是没有办法去救市的,除非“大规模降价”。

北京刚需客群,面对北京的房价,其实是“望房兴叹”,价格确实太高了,北京官方估计也基本放弃了对“刚需”的救市。

其实未来的一线城市,会越来越少。

因为一线城市的房价确实太高了,年轻刚需压根就买不起了,而且现在年轻人流向基本上都是“房价相对便宜的新一线”。

中国四个一线城市,人口其实都在“净流出”。

所以一线城市的住房需求,焦点在“”,重点是“二套”。

上次是深圳,这一次是北京和上海,都是“对症下药”,都是朝着“二套”直接下手,大幅降低二套首付和。

理解了这一点,我们就基本可以判断出本次北京楼市救市的效果。

首先第一点是“市场”肯定会拉一波行情,以前二套首付是80%,门槛太高。现在直接降到40%-50%,可以先进场了。

600万的总价,以前需要首付480万,现在只需要300万左右就可以了,所以二套会首先进场。

市场,肯定会拉一波行情,新房小阳春基本确定。

其次是“的次新”,比如在15年之内的大户型次新,这种二手房在本次新政刺激下,也会卖的比较好。

所以在本次新政的刺激下,、、次新、必定会有一轮行情,所以目前看,该入手的建议赶紧入手。

北京这个城市的很奇葩:老破小房子的比例极高,高品质的房子比例极少,分化非常严重。

所以这一轮好品质的房子会很快被出清,要尽快入手。

但是随着二套客户的大量集中进场买房,这些人虽然首付下降了,但是贷款的额度却提高了,压力可能反而加大了。

所以二套的客户,后面一定还会卖掉手里的老房子,用来偿还前期的贷款,缓解压力。

导致的结果就是二手房的“刚需盘”会越来越难卖。

怎么是北京的“刚需盘”?

第一个就是“老破小”,这种房子除非有的加持,否则将来大概率是很难出手的,尤其是一线城市。

因为购的需求,在一线城市已经逐渐消失。

一线城市的买房主力是,而不是刚需,这必然导致老破小难卖,大量的改善需求将会逐渐离开城区的老破小,去外围购买品质更高的改善。

在未来的中国大城市,品质溢价高于溢价。

因为一线城市发展速度很快,很多外围的板块都已经拥有了较为成熟的医疗和教育配套,因此的稀缺性被打破了。

但是高品质的房子在一线城市依然是稀缺的。

其次是“一居室和小两居”,这种在一线城市人口疯狂流入的时候是非常吃香的,但是时代变了。

随着一线城市人口净流出,一居两居的需求迅速下降。

现在一线城市买房,大多数都是小三居起步了,不然将来换房成本会非常高,很多就算是刚需,也直接小三居起步。

一居两居在未来的一线城市,压根就是过剩产品,只能用来出租和养老自住,甚至连也会下降。

综上所述,在北京本次救市新政下,建议大家要抓紧“换房”:买房和卖房同时进行,卖掉手里的刚需,买进市场的品质。

这样才能做到增值。

甚至可以这么说,将来在北京还能买房增值的,只有“有钱人”才能做得到了:北京品质至少要在600万以上,最好再800万以上。

对于普通人来说,在一线城市买个200万,300万总价的房子,想要增值,几乎不可能实现了,只会温水煮青蛙式的房价下滑。

越刚需,越不。

越,越升值。

中国普通人的投资机会,已经不在一线城市了,一线城市的,只是有钱人的游戏了。

对于中国的普通人来说,资产升值的机会只会在人口还在持续流入的“”。

如果你错过了过去10年的一线城市资产红利,那就绝对不能错过未来10年的资产红利。

就好像当年骄傲的香港人错过了深圳,90年初出国的人错过了改革开放的中国。

机会往往不是在最好的城市,而是在发展最快的城市。

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