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李嘉诚为何7折甩卖楼盘?背后原因居然是这些-尊龙人生就是博

房地产经纪人大学 2023-08-08 16:04:59 来自北京市
来源:财联社,已获授权转载
香港首富李嘉诚旗下长实集团7折卖楼的消息,被指向当地楼市投入一颗“深水炸弹”。
日前,长实集团公布了香港油塘“亲海駅ii”项目共132户价格单,每平方英尺价格约1.5万港元(约合人民币14.8万元/平方米),均价回到7年前。从认购情况来看,该项目开售后周末认购申请超过3000宗。
多位受访专家告诉记者,长实香港7折卖楼背后,与项目位置,及市场情况变化下自身销售策略调整,均有一定关系。
项目位置不佳
“该项目位于香港的工业区,位置比较偏远,配套不完善,且楼盘附近多为仓库,并非成熟的居住区域,目前周边商业等相关生活配套并不齐全。”香港一家投行分析师对记者表示。
汇生国际融资总裁黄立冲告诉记者,长实“亲海駅ii”7折卖楼事宜引发很高关注,但需要指出的是,该项目的软肋是周边为工业用地。“在周边拿地的其他开发商都没有动工,交通设施和配套不足。”
一家国际知名房产咨询公司管理层也告诉记者,“项目附近还有其它基建,预计接下来很长时间,周边将会处于工地状态。”
“从项目定位来看,套内面积差不多20多平方米,主要面向能够接受小面积房型的买家。这部分买家相当一部分属于刚性需求,其可能无法申请到香港的公屋,因为公屋对申请人资产、收入都有相应的要求,若申请人有一定资产或收入超出申请标准,只能将目光投入那些总价低、但位置及配套可能不太理想的楼盘。”前述投行人士说。
就“亲海駅ii”项目7折售楼,业内人士表示,长实这一项目现在的价格的确有所下降,但仍然较周边二手价格要高10%以上,横向比较,其价格还算不上非常便宜。
对于该项目是否属于低价甩卖,黄立冲认为,这其中营销的味道更强一些。“我们认为,按现在的市场行情,要卖得动应该比周边便宜20%-30%,这是一个比较务实的定价。”
“现在首推的单位,是相对比较差的单位。香港发展商推盘,往往会用比较差的单位,以最低的价格增加市场关注度,来招揽客源。”前述国际知名房产咨询公司管理层称。
香港楼市面临多重挑战
从市场层面来观察,长实香港项目7折卖楼一个大的市场背景是,香港楼市正处于新一波调整周期中
在仲量联行香港主席曾焕平看来,香港楼市正经历自2008年以来最长的调整期,并且尚未见底。
第一太平戴维斯分析师也认为,香港住宅市场2023年正面临崎岖的复苏之路,而市场面临的一个重大挑战是供过于求
据第一太平戴维斯数据,未来四年,香港可能有超过100,000个一手单位可供出售,但每年对一手物业的需求,预计仅为18,000个单位。
“综合住宅供求状况,香港的纳税人口出现幅度不小的下跌,这意味着购房的需求出现了下降。住宅市场购买力下降,供应量还在不断增加,这种情况下,也就不难理解长实为何会通过降价销售来刺激需求。”黄立冲表示。
在价格方面,香港房地产市场也出现了回调。戴德梁行香港执行董事、香港研究部主管邓淑贤介绍,根据政府部门最新数据,香港整体住宅物业价格于5月份由升转跌,5、6月分别按月回调0.9%和0.5%,首6个月累积上升4.3%。
据戴德梁行追踪的香港受欢迎屋苑楼价数据,过去5、6月热点楼盘也出现轻微回落的迹象,抵消部分一季度的升幅。其中,代表刚需楼盘市场的沙田第一城呎价按季跌3%,上半年升16.4%;代表中价市场的太古城则按季下调3.9%,上半年升幅约6.9%;而代表豪宅市场和保值性较高的贝沙湾按季亦微跌1.1%,上半年升4.2%。
曾焕平则指出,按息上升、庞大住宅新增供应及内地买家未重归香港楼市的重重因素下,香港中小型住宅价格第一季上升4%,第二季度按季回落1.2%。
“香港楼价于过去20个月从高位下跌最多至15.9%。值得注意的是,目前左右市况的因素均不利于楼市复苏。加息、股市波动、外围经济疲弱及新出生率及结婚人数减少,影响住屋需求。同时,内地经济复苏步伐较预期缓慢,对香港楼市带来的帮助也相对有限。”曾焕平称。
黄立冲告诉记者,对香港楼市另一个不利因素是利率:在美元加息周期的压力下,香港楼市正面临非常大的挑战,这可能会导致物业价格,特别是豪宅价格的下跌。
“现在香港银行同业拆息已经达到5点多,而平均租售比只有2%左右,这样的市场环境下,购房者面临非常大的压力。此外,市场供求关系发生变化的背景下,如果利息保持上扬,长期来看,香港楼市可能会出现普遍的下跌。这种情况下,长实通过降价销售来吸引买家,也是一种常见的市场策略。”黄立冲补充道。
“近期受加息、股票市场波动及外部经济复苏缓慢等因素影响,均抑制了买家入市情绪,这对香港住宅成交和价格的复苏形成了阻力,导致发展商在定价时需要随行就市。”邓淑贤称。

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