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轻资产大考,“大连小万达”华南安盛购物广场违约不退探究-尊龙人生就是博

楼市资本论官号 2023-07-26 17:20:44 来自北京市

近日,宝能董事长姚振华作为核心股东,到中炬高新厂区调研被拒大门外,成为网络热点,毕竟自己的地盘都进不去,很让人同情。

事有凑巧,千里之外的大连也发生类似一件事。

大连北亚公司的员工,被拦在了自家物业华南安盛购物广场门外,发给商户们的邮件也被方大连安盛经营公司拦回,导致北亚公司不得不通过抖音向商户们传递信息。

安盛公司因与同在大连起家的万达广场轻资产商业管理业务类似,有“大连小万达”之称。6月底,安盛经营的华南安盛购物广场15年租约到期,却拒绝退出,而且要求商户继续与其续签合同,与北亚公司产生纠纷。

据了解,除华南安盛购物广场外,在大连沃特广场项目上,安盛公司已经欠下北亚公司4800万元的没有向其支付

一方面,安盛公司与北亚公司的纠纷很简单,因为有合同,从法理角度遵照执行就好,这也是商业社会正常运行的规则。

另一方面,安盛与北亚的商业纠纷也有点复杂,轻资产方一旦拒不履约,重资产的一方往往深受其害,即使诉诸法律,漫长的诉讼就意味着重资产方的高成本。而且相比来说,一个盈利的轻资产项目运营利润至少是租金的一至两倍,即便将来输了官司赔偿非法占有期间的租金,也还可剩有可观的利润,这或许才是安盛拒不退场的底层逻辑。

轻资产经营的万达商管,目前也面临市场与资本的多方面挑战,曾经备受推崇的“轻资产商业经营模式”,尤其在经济下行时期,正经受着前所未有的考验。

一、华南安盛购物广场要成历史?

大连是东北商业最为发达的城市,孕育出了中国商业巨无霸万达。

类似万达广场模式对外输出商场运营管理,安盛在大连开业有安盛购物广场开发区店、金州店、华南店及沃特时尚购物广场和亿合城等多家购物场所,被称为大连“小万达”。

2007年6月25日,安盛公司与北亚公司签订合同,租赁面积为71081.1平米的用来经营安盛购物广场,租赁期限为十五年,合同于2023年6月30日到期。

这两家大连企业合作的并不愉快。

双方合作的另一个“大连沃特广场”项目中,安盛拖欠北亚4800万元的不予支付,经多次沟通催款无效。2022年7月,北亚通过馨苑物业将安盛起诉至法院,安盛则随后出手,清退了沃特广场所有商户,拆毁,而北亚公司至今仍未收到该笔租金。

在双方关系僵化之下,合作的氛围已经不在。在华南安盛购物广场到期之际,北亚向安盛公司发出了《租赁合同解除通知函》。但事情并没有这么简单。在北亚公司工作人员及律师赴商场协商清退事宜时,没想到连安盛公司的办公区都没进去就被拦下,最后无奈折返。7月10日是清退最后期限,北亚人员再次到安盛购物广场试图协商,仍被保安拦下,并让他们去总部谈。

“这是我们公司的,这不是鸠占鹊巢嘛。”北亚公司的负责人十分无奈。

北亚在7月10日当天,就商场权回收发出书面公告,向商户发出266份ems快递,结果邮递员又被安盛公司保安拦在商场门外,不允许进入。最后,邮递员只能将所有邮件退回,导致商场300多商户被蒙在鼓里,无法了解真相。

无奈之下,北亚只好通过抖音等三方平台发布相关公告,但效率和权威性大打折扣,商户们对交给谁无所适从,更对未来的生意忧心忡忡。一时间满城风雨,给当地市场带来不小影响。

二、商管轻资产模式的发展困境

彼时万达集团以“万达广场”的委托管理、运营,开创商业地产轻资产运营模式的先河,如今已不是新概念,不过这种模式引发的弊端此起彼伏,屡屡成为关注的热点问题。

比如,万达商管的“轻资产”模式,是由第三方投资,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,并使用万达广场品牌和商业信息化管理,收益由投资方与万达按比例分成。截至2022年底,万达商管管理的商业广场中,184个由独立第三方拥有,占在管商业广场总数的39%。

实际上即便是轻资产运营,成本也居高不下,涵盖、、市场营销、人员开支、商场运营成本的方方面面。与管理人的分开,在一些关键问题上,“轻资产”模式的弊端就开始显现。

近日,因数千万元的商业纠纷,万达商管还被法院查封了50.7亿股股权占总股比约为78%,价值约1242亿元,令人瞠目结舌。同时,万达商管被知名评级机构惠誉、标普接连下调评级。

目前,一心想要上市,由数百座万达广场撑起的“轻资产”主体万达商管,或因这种模式的诸多不确定性,让其ipo之路充满坎坷。

据不完全统计,国内目前轻资产运营项目最多的为万达商管,紧随其后华润万象生活、印力、龙湖商业、爱琴海集团亦在迎头赶上。

不可否认“轻资产模式”是个好的管理模式,但其不容忽视的风险也必须关注,如物业的选址陷阱、消费分级的加剧、消费者更为谨慎的消费观、碎片化的网购形式,都构成了轻资产管理的潜在风险。

像安盛这样盈利状况不错的,仍然不顾商誉减损执意违约拒不退场,则从另一个侧面说明,一个好的商业选址,不仅是“轻资产模式”赖以生存的基础、更是商家必争的稀缺资源。轻资产管理模式在市场内卷的压力之下,对于能下金蛋的项目,谁都不会轻易撒手。这必然容易导致与方的纠纷,进而对商场的正常经营产生重大影响。

本文案例之外,如爱琴海集团在北京的太阳宫爱琴海购物公园,也同样因与方合作问题,随即关门停业,对周边居民生活影响很大。

楼市资本论认为,轻资产的“轻”是相对的,是相对于传统商业模式“重资产”的大投入、大建设、大风险而言的,实际上一旦偏离了市场需求,在项目选址、消费定位等方面出了偏差,原本自诩为“轻”的运营成本则变成了沉重负担,运营项目就非常容易盘算下来不赚钱,甚至赔钱。直接结局就是,商业承租方与方开始矛盾重重,甚至闹上法院。

三、安盛拥有多家实力背景强

《天龙八部》里扫地僧对萧远山和慕容博说,少林武学,要用佛法化解。武功越深,佛法就要越精,否则只会陷入武学歧路,走火入魔伤及自身。拿“轻资产模式”来比少林武学,“诚信”就是其必不可少的佛法。

那么,安盛公司在市场中的修炼又怎样呢?

尊龙人生就是博官网显示,大连安盛资产管理股份有限公司下辖八间子公司,主要业务是商业地产投资、开发建设、运营管理、覆盖商业地产全程业务。

其中,在管商场有大连安盛购物广场开发区店,2003年开业,位于开发区金马路与辽宁街路口,经营面积约为5万平米;安盛购物广场金州店,2007年开业,位于金州区斯大林路和胜利路路口,经营面积约3.5万平米;安盛购物广场华南店,2008年开业,位于甘井子区中华西路与华南广场交汇处,经营面积约为2.2万平米;亿合城,2013年开业,位于甘井子区山东路与华南广场交汇处,与华南店隔街相望,经营面积约15万平米。

另外,安盛还曾管理沃特时尚广场,2009年开业,位于甘井子区汇达街和中华西路路口,与华南店隔街相望,经营面积约为3.9万平米。这个也是当年北亚的产业,至今拖欠4800万。

从总体布局看,安盛公司在大连,特别是在华南拥有一定商业影响力。

通过在天眼查发现,被馨苑物业起诉的大连安盛经营管理有限公司,为大连安盛资产管理股份有限公司的全资子公司,成立于2004年,注册资本500万元,法定代表人为许斌。其中,大连安盛经营管理有限公司自身风险信息72条,被起诉开庭的公告有19条。

法律界人士表示,纠纷在现实纠纷中比较多发,一般来说,在多次协调、谈判后并无任何进展的情况下,就可以依法维权、诉诸法院。若法院判决后对方仍不履行,届时可以申请强制执行。不过这种亡羊补牢的法律救济措施,对于抱着金蛋的一方属于隔靴搔痒,尤其是对有实力的“野蛮人”,很难起到惩戒和威慑作用。

四、大连华南板块受影响

大连市是国家级计划单列市、特大城市,全市总面积12574平方千米,超600万人,2022年生产总值8430.9亿元,是东北经济重镇。

大连市内比较知名的商业区有的青泥洼-天津街(曾经的街里是大连最核心商圈),西部的西安路商圈和北部的华南商圈。

其中,华南安盛购物广场所在的华南是大连发展最晚的一个,但是占据大连北部核心,周边辐射华南、泡崖、山东路、泉水、体育新城、南关岭等人口稠密大型社区,商圈潜力很大。

目前,安盛合同到期拒不退场事件,对周围消费者与商户的影响不容小觑,现在华南已经传的沸沸扬扬,不仅影响商场的正常营运,损害及数百家商户的利益,而且也影响到周边以万计的群众生活便利,对大连商业领域的正常发展,也造成不良效果。

亚布力智库专家武亮表示,现在大家出门很少专程购物,更多的是休闲文化娱乐加购物的多元体验。这样一来,多功能的大型就成为群众日常生活中的一个重要场所,有很大的吸引力,一般是就近选择。在交通发达的城市并不是绝对的,一个商场出问题了,消费者就会寻找其他购物中心进行替代。

楼市资本论看来,此次争议项目作为华南代表,附近居民对其有着较强的需求,长期陷入纠纷对峙状态,必然会影响商户们的稳定经营心态及服务质量,进而又会对消费者体验造成影响,最终将导致消费者寻找其他可替代的购物场所。那时就是、管理方、商户及消费者四方均输的结局。甚至,消费者会转移其他商圈消费,就会对整个华南商圈都造成不好影响。

孙子兵法有云,合于利而动,不合于利而止。

冤家宜解不宜结,何况不论安盛公司还是北亚公司在大连都是有影响力的企业,双方必然是合则两利斗则俱损,最后为他人作嫁衣。

在商业社会遇到纠纷是常态,以长远利益为目标,以维护商业诚信道德为根本,双方协商解决商业纠纷是最佳选择,而不应做鸵鸟回避矛盾,这样对自身、商户、对周边人民群众及整个华南都是个好事。

同时,面对新商业形态的变迁,从万达商管的困境中可以看出,轻资产运营现阶段暗流涌动,一旦管控不得当,对经济的负面影响也是巨大的,需要社会各界共同关注。

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