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大山说房2022-12-18 19:29:00来自北京市

2022年12月14日,国家印发了《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》,在这个“纲要”中,特别提出一点:

推进超大特大城市瘦身健体,严控中心城市规模无序扩张,支持培育新生中小城市,合理确定城市规模、人口密度、空间结构。

这说明什么?

说明中国的城市发展格局又开始进入到了“遏制大城市发展,支持中小城市”发展的原有轨迹上来了。

同时也意味着什么“深圳扩容、燕郊入京”等理想也基本无法实现了。

中国大城市的“持续扩张”,基本梦碎了。

那么,如何推进“超大特大城市的瘦身健体”呢?

根据国家发改委公布的《“十四五”实施方案》,里面就明确提到“推动超大特大城市转变发展方式”:

第一,有序疏解超大特大城市的“一般性制造业、区域性物流基地、专业市场”等功能。

第二,有序疏解超大特大城市过度集中的医疗和高等教育等公共服务资源”。

最典型的就是北京的“大疏解”。

北京“城市大疏解”分成两个阶段:第一阶段是疏解一般制造业、物流基地和专业市场等功能。

这部分功能大部分都疏解到了“环京地区”,而且经过5年左右的时间,北京大多数的一般制造业、物流基地和专业市场,基本都已经被疏解出了北京城。

北京都市圈已经基本有了“雏形”。

北京“城市大疏解”的第二个阶段是疏解公共服务资源央企总部,包括北京部属高校和央企总部。

这部分功能由于是带有很强的“行政命令”,而且是集中疏解到“雄安新区”,因此成功率极高。

可以说,经过两个阶段的“大疏解”,北京已经基本完成了“高质量发展”,是中国首个实现“瘦身健体”的大城市。

北京“瘦身健体”的成功,打开了中国大城市的“大疏解”之路。

未来会有越来越多的特大超大城市,会逐渐进入“大疏解”时代。

尤其是随着“都市圈时代”的到来,进入到“都市圈”的中小城市会承接来自于中心大城市的“疏解功能”,从而实现发展。

而中心大城市除了会把“一般制造业、专业市场、物流基地”逐渐放在都市圈的中小城市,同时也会把三级甲医院、优质中小学、高校资源等优质资源进行分享。

中国的“都市圈时代”从此进入了快速发展期。

目前中国已经批复了“七大城市都市圈”,未来可能还会逐渐批复“北京都市圈”,“上海都市圈”,“广州都市圈”和“深圳都市圈”。

进入到“大城市都市圈”的中小城市,将会分享到大城市的优质教育、医疗资源和产业资源,因此得到更好的发展机会。

那么,随着中国大城市逐渐进入到“大疏解时代”,中国大城市的房价会怎么变?中国大城市的房价真的会下降吗?

比如随着北京的央企总部、高校逐渐疏解到雄安新区,引发了很多人对北京房价的“极度担忧”,认为北京房价“必跌”。

这种猜测纯属“多余”。

其实恰恰相反,进入到“大疏解时代”和“都市圈时代”的中国大城市,房价不仅不会“下降”,反而会出现“城市高房价现象”。

原因主要是有两个:

第一,中心大城市疏解出去的功能大多数都是“中低端功能”,比如专业市场、小商品市场、一般制造业等。

而中心大城市虹吸的功能,却都是“中高端产业功能”,比如北京的新能源汽车、生物医药等,还在不断增加。

所以中心大城市依然是“高薪就业机会”最多的城市,而且是越来越多,只会越来越吸引人口进入,尤其是中国的大学生。

中心大城市依然是“高收入就业机会”最多的地方。

第二,随着“大疏解”和“都市圈”的到来,中心大城市的将逐渐进入“减量发展”阶段。

也就是说,中心大城市的“土地供应”和“住宅供应”将会减少,将更多的土地指标留给了其他中小城市。

这样一来,人口是越来越向中心大城市蜂拥而至,但是住宅供应量却越来越小,从而导致中心大城市的房价反而越来越高。

所以进入到“大疏解时代”和“都市圈时代”的中国大城市,房价会下降吗?

其实真的未必。

人口永远都是心向大城市的,因为只有大城市才能提供“更高的收入”,“更好的医疗和教育水平”,“更多的社交机会”。

但是随着强制性的“严控大城市的发展”,尤其是“人为的控制大城市的人口流入”和“住房供应”,从而导致“大城市的生活成本”越来越高。

年轻人想要进入大城市,将会付出越来越高的成本。

所以进入到“大疏解时代”和“都市圈”的中国大城市,房价不仅不会下降,而且房价会持续上升,用来彰显大城市的“稀缺性”。

综上所述,我们认为:中国越是控制“大城市的发展”,那么大城市的“资产机会”就会越珍惜,越稀缺。

因为中国的大城市已经不再片面的追求“大”,追求“全”,而是追求更高的质量,更有技术含量的发展。

这也就意味着进入到中国大城市的机会,会越来越少。

因此,中国大城市的房价,只会越来越高。

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