中国大城市会重启“拆迁”吗?-尊龙人生就是博

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中国大城市会重启“拆迁”吗?-尊龙人生就是博

大山说房 2022-09-16 22:13:00 来自北京市
2022年,中国楼市的“又一个寒冬”来了。

中国很多城市在这一轮“楼市寒冬”中被搞得瑟瑟发抖,“国家中心城市”的郑州就是非常典型的这样一个城市:销量不振,库存高企、房价持续下跌以及规模全国首列。

2022年9月13日,郑州金融工作局发布消息:郑州市已经和国开行签订了3000亿的协议,其中1600亿贷款将会用来“货币棚改”。

这绝对是一个“令人吃惊”的消息!

因为在2021年8月份,住建部才发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,其中就明确提到“严格执行,不得以棚户区改造名义开展城市更新”和“禁止大拆大建”。

而时间才刚刚过去一年,郑州就迎来了“1600亿的货币棚改”,中国的大城市似乎又要重启“拆迁了”。所谓“货币棚改”就是把棚户区居民的老破小拆掉,然后给拆迁户一笔钱或者一张房票,让这些拆迁户在全市范围内重新购置房产。

货币棚改的厉害之处就是“一边通过拆迁,减少了房子供应的总量”,同时“一边通过直接发钱,增加房子购置的需求量”,最关键的是,还可以通过棚改拆迁,把主城区的“好地块”给拆迁出来,可以卖更高的地价。

所以“货币棚改”一直都是中国房地产的“救市终极大招”。

2014年-2019年的“6年之间”,中国就曾经搞过两轮“全国范围的货币棚改”,一共发放了“棚改贷款”大概是3.5万亿。

2016年-2018年全国三四五线城市房价全部上涨,其实就是通过“货币棚改”来撬动的,几乎大多数城市的房价都“翻了一倍”。

2020年以后,全国范围内的“货币棚改”开始被严格限制,被限制的原因主要有三个:

其一是房价涨的太厉害了,担心泡沫加剧。其二是货币棚改的威力太大,相当于直接往房地产里面“大水猛灌”,不好控制节奏。其三是担心地方政府贷款过多,债务过高。

但是由于“货币棚改”已经被证明过是“救楼市”的超级大杀器。

所以一旦楼市“不稳”,形势“危急”,“货币棚改”就会立刻被拿出来再次使用。

于是2022年,郑州就急不可耐的宣布要重启“货币棚改”。

而且郑州的这一次“货币棚改”跟之前还有所不同:根据郑州2022年3月份的说法,郑州的“货币化安置”不仅仅是棚改,可能还会涉及到“拆迁”。

我们都知道:棚改主要是“拆危旧老房”,但拆迁则不同,只要涉及到政府规划需要都要拆,甚至包括“次新房”,所以“拆迁”的概念和范围要更大。

此外郑州本次的“棚改货币化”还启用了“房票安置制度”:也就是说,在拆迁的过程中政府并不需要支付“真金白银”,只需要给拆迁户一张“房票”即可。

拆迁户拿着“房票”直接就可以去政府指定的范围内“置换新房”就可以了,开发商拿到“房票”后,可以直接抵充“地价”,从而形成一个“闭环”。

这也就意味着“房票安置制度”,政府压根就不需要动用“一分钱”就可以帮助开发商直接“去新房库存”,节省了大量的“棚改资金”。

这种“房票安置制度”不仅可以帮助“财政困难的地方政府”大量去“新房库存”,同时还限制了拆迁户将房子买在其他城市,“肥水不流外人田”。

所以至于“国开行”给不给郑州“棚改贷款”,给多少“棚改贷款”都无所谓,在“房票安置制度”面前,零成本都可以大规模启动“城市拆迁”。据说目前全国大概有30个大中城市都已经开启了“房票安置制度”,甚至包括了宁波、南京、贵阳等大城市和省会城市。所以如果说中国的“棚改1.0版本”还需要支付“真金白银”的“棚改贷款资金”,那么中国即将启动的“棚改2.0版本”几乎就是“零成本启动”。

以旧换新”,直接推动城市“去库存”,堪称“救市大手笔”。

目前郑州的新房库存量已经超过1200万平米,去化周期达到了24个月,最要命的是郑州的烂尾率名列全国第二位,仅次于昆明。

郑州重启“棚改拆迁”已经是势在必行。

而在郑州之后,我们判断将会有更多的大城市将会加入“新棚改”行列,尤其是在“房住不炒”和“支持刚需和改善住房需求”的背景下。

棚改”将是第二轮“楼市去库存”的不二选择。

那么,未来中国大城市的“新棚改”规模会有多大呢?

根据我们的研究,目前中国各大城市的“二手房存量”都很庞大:北京接近10万套,重庆超过了17万套,苏州超过了14万套南京也在11万套以上等等。

但是有一个数据很值得我们注意:在中国大城市的“庞大的二手房存量”中,50%以上都属于20年以上的“老破小住房”。

比如在北京的10万套二手房中,20年以上的“老破小”就超过了4万套,而10年之内的“次新房”仅有1.5万套。

在比如武汉的二手房存量达到了12万套,但是10年之内的次新房比例仅有3万套左右,绝大多数都是房龄在15年以上的“老破小”

在中国的大城市二手房“庞大的存量”中,20年以上的“老破小”比例实在是太高了,保守估计占比例应该在50%以上。

这些房子从逻辑上讲,都应该陆陆续续进入“棚改”的行列。

中国大城市的“老居民”急需一场“大规模的住房改善运动”,“新棚改”的城市空间非常庞大,干个十年都未必能够解决掉“老破小”的问题。

所以中国大城市的“新房开发”真的过剩了吗?

如果不谈任何居住品质的“住房存量”,当然是过剩的。

但是如果超过20年的“老破小居民”将来也要继续住房改善的话,那中国大城市的“新房开发”远远没有过剩,甚至可以说空间还非常巨大。

中国大城市,重启“棚改拆迁”是势在必行!

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