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调控放松力度加码后,置业意愿如何变化?-尊龙人生就是博

中指研究院 2022-04-07 11:03:00

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为持续反映中国居民置业心态,中指调查每月底持续开展对城市居民的置业意愿调查,并基于调查数据形成分析报告点击索取报告,以动态了解形势下,居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。


本次调查依托中指·云调研(点击试用)平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷近8000份。现将问卷填答情况进行系统汇总,供行业和社会各界参考。






? 划重点:

① 需求延续回升:3月受访者计划占比相较上月提升3个百分点,购房需求自去年11月以来持续增加。
② 置业计划开始提前:3月者入市脚步有所改善,1年内购房计划占比提升,半年内购房占比增加2个百分点。
③ 房价稳定预期增加:3月稳定预期占比约54%,环比增加6个百分点,下跌预期呈现波动下滑趋势。
④ 置业意愿有所下滑:疫情多点快速反弹,3月意愿强于上月的占比下降至31%,环比减少11个百分点。
⑤ 看房人数增加:根据居民对市场变化结果显示,37%的受访者明显感受到市场看房人数在增加,人群数量占比位居首位。
调控环境明显宽松:超八成受访者感受到调控进行放松,其中信贷支持感受强度最为明显,人群占比达到40%,31%的受访者表示政策环境也出现放松,位居其次。


受访者一览

与往期调查基本一致,此次参与调查的受访者主要以二线为主,三四线其次,一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄,受访者中,绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年,主要集中于85后~95后,是目前需求的主力军;看区域分布,受访者多在经济活力较大的城市群工作和居住,因为这些地区房地产市场相对更有活力。

图:2022年03月受访者年龄和城市能级占比

图:2022年03月受访者城市分布热力图

计划

计划买房

需求持续回升,一线、长三角、长江中游置业需求改善较大:在“充分释放者需求”和“满足购房者合理的购房需求”指导下,3月金融委等六大部委纷纷表态呵护房地产行业信心,各地也强化需求端放松力度,购房者需求呈现持续回升趋势。据3月购房需求调查数据显示,86%的受访者拥有购房需求,较上月提升3个百分点,购房需求已连续四个月回升,目前已经累计增加36个百分点。分能级来看,一线城市需求改善速度明显好于市场,约91%受访者表示目前仍有购房需求,占比基本保持持平,二线、三四线购房需求占比与上月基本持平,县城购房需求仍呈现缓慢增加趋势。分区域来看,多数区域购房需求从值均提升30%以上,其中长三角、长江中游区域改善最为明显,增加占比超40%;从最近1个月变化来看,中原区域购房需求提升,环比增加6个百分点,京津冀、长江中游、珠三角等区域购房需求呈现稳中有升。

图:2021年10月-2022年03月受访者有计划的占比(和分能级)

图:2021年09月-2022年02月受访者有计划的占比(分区域)

计划时间

入市脚步有所改善,1年内计划占比提升:2022年3月,21%的受访者计划在半年内买房,与上个月相比提升2个百分点,达到近半年值;计划半年到1年内和1~2年的占比分别为42%和27%,整体计划置业时间较上月有所提前。整体来看,2022年以来购房者置业计划开始逐步提前,半年内计划购房占比提升8个百分点,半年至1年购房占比提升4个百分点,而计划1年以上时间购房占比呈现持续性下滑。

图:2021年10月-2022年03月计划的时间分布

◆ 需求方向

刚需波动下滑,改善购房小幅提升:短期整体市场表现依然相对较弱,多数城市下跌预期依然较高、市场活跃度延续低位状态,刚需、学区购房观望态度相对较高,购房需求占比呈现波动下滑趋势;而伴随信贷逐步改善、限售政策与二套购房政策放松等支持改善性需求逐步释放,3月改善购房占比提升至36%,较上月增加4个百分点;投资购房保持性相对稳定,购房占比与上月基本持平。

图:2021年10月-2022年03月置业需求占比变化

置业准备

◆ 看房计划

计划看房占比延续回升:本月受访者的计划看房占比为89%,较上月增加2个百分点,计划看房占比持续增加。从不同能级来看,计划看房占比随着能级的减弱而呈现逐步下降趋势,一线积极性相对较高;从3月计划看房占比变化来看,县城和二线城市计划看房占比呈现快速提升,分别增加5%、3%,购房积极性有所提升,三四线和一线城市计划看房占比保持相对稳定。整体来看,购房者置业环境呈现缓慢改善趋势,计划置业占比呈现持续增加的趋势,二线政策放松带动市场预期改善,县城购房积极性出现大幅改善。

图:2022年03月受访者准备看房情况(和不同能级)

◆ 置业到访

置业到访占比稳中有升:3月,伴随城市复工复产,置业逐步回归正常,有84%的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房,占比较上月提升3个百分点。从不同城市等级来看,受访者到访率随城市能级降低而呈现下降趋势,三四线、县城到访率占比有所提升,均增加4个百分点,一线、二线到访率延续稳中有升趋势,环比提升2%。

图:2022年03月受访者到访场所情况(和不同能级)

◆ 房源渠道

渠道占比延续下滑,自然来访、网络营销、电话推荐占比出现提升:3月渠道看房占比约为37%,较上月下降6个百分点,渠道依赖度出现明显下滑;自然来访、网络营销的看房占比出现小幅提升,3月看房占比分别为46%、45%,较上月均提升4个百分点;电话营销占比也逐步活跃,本月电话推荐房源占比较上月增加3个百分点。整体来看,政策环境持续改善,者看房活跃度出现底部改善,自然来访占比开始增加、市场营销活动效果有所改善,依赖渠道去化库存的占比延续下滑。

图:2021年10月-2022年03月受访者获取房源渠道(多选题)

未来预期

◆ 政策预期

楼市政策预期延续稳中有松:3月多部委积极表态防范化解房地产企业风险,地方因城施策力度开始逐渐加大,郑州突破“认房认贷”限制、放松二套门槛、强化货币化安置,福州开始持续放松限售、限购政策。在此次调查中,有17%的受访者预期未来楼市政策将会延续宽松,较上月占比增加4个百分点;政策稳定预期也明显增加,超五成购房者认为政策稳定性较高,较上月增加7个百分点;政策收紧预期出现快速下滑,3月收紧预期下降11个百分点至28%。整体来看,政策环境将延续稳中有松的趋势,收紧政策出台预期大幅下滑。

一线调控放松预期较弱,三四线、县城调控稳中偏松,中原政策预期延续宽松:在不同能级城市中,一线城市放松预期占比仅占11%,整体市场延续稳定偏紧的政策预期;二线、三四线政策稳定预期占比超五成,三四线、县城政策持续宽松预期占比约两成。在不同区域中,中原、成渝、山东半岛政策放松预期较强,占比均在20%以上,长三角、珠三角政策放松预期相对较弱,核心城市仍将延续稳定偏紧态势运行。

图:2022年03月受访者对未来楼市政策预期(和不同能级)

图:2022年03月受访者对未来楼市政策预期(不同区域)

◆ 房价预期

房价下跌预期减弱,稳定预期持续提升:2022年以来房价下跌预期呈现波动下滑态势,2月下滑最为明显,房价下跌的预期占比降至20%,3月房价下跌预期占比基本持平;房价稳定预期逐步增强,2月房价稳定占比为48%,环比提升5个百分点,3月占比继续增加至54%,整体房价预期呈现企稳态势。

一线房价上涨预期减弱,海峡西岸、中原、京津冀房价下跌预期较大:对于不同能级城市,一线城市有37%受访者认为房价会继续上涨,较上个月减少11%,上海、深圳、北京等地疫情持续反复,拖累未来房地产市场复苏发展,整体房价上涨预期出现明显下滑;二线房价下跌预期减弱,稳定预期呈现持续提升,三四线房价下跌预期仍持续高位,约30%的受访者认为所在城市房价会下跌,下跌预期增加。对于不同区域,长三角地区房价上涨预期持续高位,达33%,但较上月大幅下滑11个百分点;海峡西岸、中原、京津冀等区域市场运行较弱,超20%的受访者认为房价短期会延续下跌趋势。

图:2022年03月受访者对房价的预期()

图:2022年03月受访者对房价的预期(不同能级)

图:2022年03月受访者对房价的预期(不同区域)

信贷环境

信贷环境仍延续宽松氛围,三四线下降预期较高:整体来看,3月有20%的受访者表示,自己所在城市银行贷款利率未来仍会延续下降,这一比例较上月提升3个百分点,同时49%的受访者感知银行贷款利率暂无变化,占比较上月提升4个百分点。整体来看,房地产信贷环境仍延续宽松态势,者预期未来仍将延续稳中有降的趋势,叠加近期疫情多点严重反复,经济运行压力加大,未来央行或将进一步开启降准降息,整体信贷环境仍将延续宽松态势。

一线房贷利率大幅下降预期较弱,三四线房贷利率下降预期增加:从不同能级来看,一线城市整体市场运行表现出一定的韧性,置业积极性较高,贷款需求相对较高,房贷利率下降预期较弱,仅16%的受访者认为房贷利率将大幅下降;三四线与县城房贷利率下降更为明显,近三成居民预期未来房贷利率仍将延续下降,上涨预期明显减弱。二线城市房贷利率也出现下降趋势,杭州房贷利率三连降,苏州主流银行首套房贷利率降至近五年新低,武汉房贷利率下降50个bp,未来房贷利率稳定预期相对较高。

图:2022年03月受访者对近期贷款利率的感知(和不同能级)

长三角贷款利率下降预期减弱,京津冀、海峡西岸、成渝等区域房贷利率下降预期仍较高:3月长三角市场出现缓慢复苏,房贷利率下降预期相对较弱,仅15%的受访者认为房贷利率仍有下降空间,海峡西岸、京津冀、关中、成渝等区域房地产市场延续低迷态势,贷款额度较为宽裕,贷款利率继续下降预期仍相对较高,下降客户占比均超20%;珠三角区域房贷利率延续稳定预期较高,受访者占比达到60%。

图:2022年03月受访者对未来贷款利率的预期(不同区域)

意愿

意愿

整体意愿处于底部波动:3月,受部分地区疫情反复影响,置业意愿出现小幅下滑,意愿强于上月的占比下降至31%,环比减少11个百分点,购房意愿弱于上月占比提升5个百分点至19%。整体来看,短期市场运行依然相对较弱,地方需求端政策持续放松、信贷支持力度提升,但购房者观望情绪仍较高,静待政策效果后进行置业;从趋势上看,置业意愿逐步下滑态势有所缓解,整体处于底部波动状态。

图:2021年以来受访者相比上月本月意愿的态度变化

◆ 各能级城市意愿

各线城市意愿均有下滑:本月一线、二线城市意愿下滑最为明显,一线中有48%的受访者购房意愿强于上个月,这一占比较上月下降18个百分点,二线中有32%的受访者购房意愿强于上个月,占比环比减少13个百分点;三四线、县城市场购房意愿下滑相对较小,强于上月购房意愿分别下滑9个百分点、5个百分点。整体来看,疫情快速反弹,导致地方管控大幅升级,拖累房地产市场复苏,市场置业意愿出现下滑,一二线城市置业意愿下滑较大。

图:2022年03月受访者相比上月意愿的态度变化(不同能级)

长三角置业意愿相对较强,海峡西岸、长江中游、成渝等区域意愿下滑显著

意愿最强:本月长三角地区有45%受访者意愿强于上个月,位居各地区之首,但置业意愿较上个月下降14%,此外关中、中原、山东半岛购房意愿强于上月占比均在30%以上,较上月也出现不同程度下滑,其中山东半岛降幅最为明显,较上月下降13个百分点。

意愿最弱:京津冀、成渝、长江中游、海峡西岸等区域置业意愿相对较弱,市场置业延续观望态势,3月强于上月意愿占比均出现不同程度下滑,其中海峡西岸环比降幅最为显著,减少17个百分点,长江中游、成渝区域购房意愿也下降15个百分点。

图:2022年03月受访者相比上月本月意愿的态度变化(不同区域)

近期客户市场感知

近期者预期有所好转,看房积极性提升,但市场销售环境仍延续低位

市场略有改善,但整体市场运行仍相对较弱:春节以来,伴随市场逐步复工复产,置业人群数量开始有所增加,根据对居民近期房地产市场运营变化感知的调查结果显示,37%的受访者明显感受到市场看房人数在增加,人群数量占比位居首位;有近三成人群认为市场基本没有变化,9%的人群认为市场销售较为冷清,市场销售延续低迷态势;部分区域市场出现复苏迹象,约1/4的受访者感受到市场出现升温迹象,购房者开始积极入市,房价出现上涨。整体来看,近期房地产市场出现小幅改善,看房人数开始增加,部分地区市场出现复苏迹象,但整体市场销售环境仍表现相对较弱。

图:近期受访者对房地产市场运行变化的感知()

一线、长三角区域市场出现升温,二线、长江中游、珠三角等区域市场有所改善:分线来看,据客户市场运行感受调查显示,一线城市市场出现复苏迹象,42%的受访者感受到市场升温、房价波动,34%的居民表示市场活跃度增加、看房人数增多;二线市场预期出现改善,约42%人群感受到看房人数开始增加,但市场销售去化速度依然相对较弱;三四线及县城区域市场恢复最弱,更多的人群占比认为市场基本没有变化,市场延续低迷态势,降价营销、渠道拓客仍相对较多。分区域来看,长三角升温最为明显,38%受访者认为市场升温、30%占比感受到看房人数增加;长江中游、珠三角、辽中南、京津冀、成渝等地区市场略有改善,近四成占比表示看房人群数量开始增加;中原、哈长、海峡西岸、关中等区域市场表现仍相对较弱,多数人群认为市场基本没有变化,市场销售环境仍相对较弱。

表:不同能级受访者对房地产市场运行变化的感知

表:不同区域受访者对房地产市场运行变化的感知

◆ 核心调控放松对市场改善效果明显,信贷、财税效果一般,人才、监管影响有限

客户感知金融信贷大幅放松,调控政策开始发力:根据调查结果显示,超八成受访者感受到房地产市场运行开始进行放松,其中信贷支持感受强度最为明显,约40%人群表示信贷支持力度增加,房贷利率开始持续下滑;调控政策放松的居民感受也相对较高,占比达到31%,位居其次;16%的占比表示财税/补贴方面也出现放松,其中郑州将二手房交易税由20%降至1%;人才政策、监管方面放松的感知相对较弱。

多数区域金融信贷大幅宽松,长三角调控发力明显。据调查显示,长三角区域放松感受相对较高,48%的长三角区域受访者表示明显感觉到调控政策持续发力,34%人群表示信贷支持力度增加;辽中南、长江中游、珠三角、京津冀等区域信贷支持增加感受较大,人群占比均超40%,海峡西岸、山东半岛等区域市场放松感受力度相对较弱。

表:受访者对房地产市场改善方向的感知

◆ 居民明显感受到市场开始放松,信贷支持力度最强、调控因时优化完善

调控放松能改善置业信心,信贷支持、财税支持效果相对一般,人才政策、监管放松后市场效果相对较小:据调查结果显示,调控放松能明显改善房地产市场运行,核心调控开始放松的区域中,约45%的人群表示市场开始改善,37%的受访者认为效果相对一般;而信贷放松、财税支持等措施对目前市场改善效果相对一般,58%的人群占比表示信贷放松对目前市场运行提振作用一般,53%的者表示财税支持效果一般;人才政策、监管放松对市场复苏带动作用相对较弱,超三成居民均认为人才、监管措施实施对房地产市场改善效果相对有限/较为一般。

表:受访者对放松效果的感知(出现相应优化区域感知调研)

长三角市场逐步改善,长江中游、关中、珠三角、山东半岛市场效果一般,海峡西岸效果较弱。从不同区域市场变化来看,长三角市场改善最为明显,约41%的置业人群表示市场出现改善,其中杭州、南京、安庆、上海等城市市场出现复苏迹象占比在40%以上;长江中游、珠三角、关中、中原等区域市场延续缓慢恢复态势,超一半的人群表示房地产市场放松措施对市场提振效果一般,郑州、东莞、长沙、惠州、武汉等城市近五成居民认为短期市场难出现快速升温;海峡西岸、京津冀、成渝等区域市场改善相对有限,其占比位居前列,泉州、贵阳、莆田、重庆、桂林等城市市场延续低位运行。

表:不同区域受访者对放松效果的感知(出现相应优化区域感知调研)

表:重点城市受访者对放松效果的感知(出现相应优化城市感知调研)

限购放松可提升市场信心,贷款额度、房贷利率下降、认贷不认房、补贴增加的市场改善效果一般,生活补贴、落户门槛放松等措施客户反应较弱。从具体放松类型来看,超四成受访者认为限购放松、土拍政策改善、限价提升等措施的实施,房地产市场运行出现改善;半数以上居民表示贷款额度增加、房贷利率下降、认贷不认房、交易税率与增值税下降补贴等放松,对市场提振效果相对一般;落户门槛放松、人才购房补贴、生活补贴、优惠购房等措施对市场改善效果相对有限。

表:重点城市受访者对放松效果的感知(出现相应优化城市感知调研)

总结和企业策略建议

总结

总体来看,伴随近期限购、限售政策取消、信贷支持力度增加,市场需求延续恢复态势,计划购房时间也逐步提上日程,1年内购房占比持续增加,但是近期疫情开始持续反复,行政管制、市场运行减弱等因素影响,购房者短期置业意愿出现大幅减弱。未来整体政策环境仍将延续稳中宽松趋势,房价持续下跌预期减弱,市场呈现逐步企稳态势,叠加疫情后积压需求释放,市场或将出现复苏迹象,目前仍处于底部波动时期。

◆ 企业策略建议:一线与长三角市场逐步改善、提升推盘节奏,资金充裕房企优先布局宅地供不应求城市

3月“小阳春”市场运行明显低于市场预期,多数城市市场成交延续低迷态势,房地产市场良性循环压力依然较大,需求端政策开始持续发力,金融委强调及时研究、提出有力有效防范化解风险应对方案,银保监会、央行、证监会、外汇局等部委纷纷表态呵护市场信心,地方政策开始持续发力,郑州重磅放松调控政策,突破“认房认贷限制”、老人投靠允许购买二套、二手房交易税由20%降至1%、提升货币安置化力度,福州持续优化调控,开启零门槛落户、放松市场限购增加需求;整体调控放松力度持续加大,逐步由信贷大力支持向放松限贷、解除限售,再向取消限购方向发展,将提升市场购房需求、带动市场置业信心,未来房地产市场将逐步底部企稳,逐步向复苏方向发展,目前长三角区域市场改善最为明显,建议适度加快推盘节奏,珠三角、京津冀、长江中游、中原等地区看房人数明显增加,建议针对营销,提升销售回款、保障企业运营资金安全,而东北、西部区域以及三四线城市市场回温仍需时间修复,建议短期随行就市、降低库存规模。对于投资端来说,市场快速下行预期减弱,房企过度悲观情绪逐步下滑,土拍市场开始缓慢升温,尤其是杭州、深圳、上海、合肥、西安、成都、南京、宁波等宅地市场供不应求的城市土拍市场将率先升温,然后中部省会城市、热点二线城市土拍将逐步改善,建议资金充裕房企积极进行补仓。





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