让一大波城市都不得不认输，但还有一座城市特立独行，一路领头往前冲，堪称妖孽。
它就是三亚！
终于，昨天三亚正式发布二手房参考价，升级！
虽说早在9月份，三亚协会就公布了参考价，但毕竟算是民间组织，更像是敲打市场。
这一次参考价面世，更加正式，也更加严格。
总结一下，重要的内容有3点：
1、严格按照参考价进行、交易。
这次一共公布了30个的参考价，都低于2.3万／平，相比市场价差距很大，几乎都打了6折。
比如三亚凤凰水城目前南岸组团二手报价整体约在3.5-4万／平，参考价只有2.25万／平，几近；
甚至有三亚星域、怡和豪庭、鸿洲佳园、金色年华海景楼等8个重回“1字头”！
真正的影响在于，价、贷款都要按照参考价来，超出参考价范围的不能办理交易手续。
相当于变成现在深圳的状态：打开网站都是指导价，具体多少钱是个谜；贷款额度少了，要提高。
这是影响的一招，会导致交易难度大大提高。
2、建立二手房房源审核机制
二手房前要，“一房一价、一房一码”。如果是二手房，还要多一步价格核验的步骤。只有通过核验，拿到二维码才可以挂牌交易。
3、进一步加强资格审查管理
不仅加大对新、、亲属赠予等交易方式的审查，接下来造假“骗资格”的也蹦跶不了多久，都要严查。
现在大部分城市都想放松，像武汉、沈阳都尝试过“闯关”，三亚楼市却妖得不得不加强。
国家统计局的数据显示，10月70城里有52个房价环比下跌，二手更惨不忍睹，直接飙到64个！
在一片哀嚎中，三亚的成绩太显眼，也太刺眼了：
房价环比上涨0.8％，妥妥的，已经连续17个月上涨；
二手房房价连续上涨了14个月，10月环比上涨了0.4％，同样位列前茅，稳得一批。
他的房价一直在国内名列前茅，仅次于北上广深杭厦，超过国内不少强。
（来源：中国房价行情网）
行情这么好，我认为主要得益于4点：
1.旅游资源与海南自贸港口政策利好，这是大背景。
2.宽松的政策。
3.土地供应不足，导致市场层面上的供不应求。
4.旅居度假需求并没有萎缩。
我敢说，90％的人都看不懂海南的楼市。
大家一看海南只有1000万人口，三亚才100万人口，居然房价能到四五万。觉得不可思议，就说海南房子没有价值。
这是典型的一叶障目，看不到底层逻辑。
我们2020年的时候组织过一次团购，自贸港出来之后，我的判断是必然有一波行情，详细的推文在这里。
当时有一批老粉是跟着上车了的，现在回头看，上车的朋友还是省了不少成本的。这跟2019年我们建议大家上车珠海横琴是一样。
多数人当时根本看不懂，只有时间会给出答案，包括我现在说的一些判断，很多人估计也是不信，没事，都交给时间。
三亚海口的逻辑是非常独特的，本质上还是我上面提到的四点。
这个城市不管是气候还是度假配套，在必然是排的。
他的购买力来自，特别是富人，富人在这一轮放水和疫情之下，并没有受到影响，反而变得更有钱，也更有需求了。
尤其有了海南自贸港利好，明确在2025年前会全岛封关运作，大家担心封关后楼市政策会变，都想赶紧“上车”。
2018年虽然海南全域限购，但门槛太亲民了，大专毕业就可以搞，还有一些外省籍满两年社保或个税就能拿到海南部分房票。所以，不少人通过人才引进或者交社保／个税来获得资格。
虽然这个路子在2019年被严查，但后来为了引进人才建设一区一港，又放松了，比如40岁以下有大专＋签订3年劳务合同就能。
另一个问题是，需求很多，但供应跟不上。
我看到数据是，单是今年前7个月就新增约1.3万人，超过去年全年的人才总数。
但是，为了发展自贸港，海南批产业用地很大方，压缩了用地的供应。
2017年海南发布了“两个暂停”政策，要求对商品库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
所以三亚近几年的供地计划，普通商品房用地供应和比例都在逐年下滑。
最夸张是2020年，直接归零。
供需失衡之下，这座人口才百万的城市，房价破3冲4万，奋力追赶强的节奏。
房价上涨过快，加上海南当地很有勇气，本身不想依靠房地产拉动城市发展，当然得出手治一治。
所以这次就先拿热门的30个开刀。这必然要给海南点赞。
接下来，三亚楼市会怎么走呢？
强势如深圳楼市，遇上二手房指导价也不得不躺平。
近期虽然房贷松动，深圳成交加速了，但实际上能成交的还是以价格接近指导价的刚需笋盘为主。
三亚和深圳的情况又不一样，几乎是两样都不靠。
它的成交主要靠外地人，占了一半以上，而本地刚需占比较低。一旦遇到政策，反应可能会更剧烈。
所以，短期看，三亚必然会降温，入冬是不可避免了。中长期看，三亚的价值是很坚挺的，没问题。
建议大家短期就不要急吼吼地冲进去了，先观望下。
我个人非常看好海南自贸港的未来。
从前三季度gdp来看，海南是中国经济增速最快的一个省份（湖北除外），只要经济有底气，当地就不可能放松楼市，海南也决心走一条自贸港的新型之路，绝不会走房地产发展的老路，那是有历史教训的。
所以大家也不要指望海南的会有所放松，三亚的调控完全在我意料之内，以前没有房票的，以后更难获得。
而海南发展好了，房子的价值基础就存在，这也是为什么我说中长期我会继续看好海南楼市的原因。
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