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中信证券:预计全国房地产税收入范围约为380亿元至5600亿元-尊龙人生就是博

楼市逗逗2021-10-25 09:22:57

2021年10月23日,第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《关于授权国务院在部分地区开展改革试点工作的决定》,房地产税区域试点政策料将与近期落地。我们判断,未来房地产税试点政策改革方向或包括完善征管制度、取消新老划断政策以拓宽税基、适度调整、设置房产市值评估比例、免征与人均免征面积等。房地产税试点工作预计将采用一次授权、分批执行的思路推进。试点城市将考虑区域统筹布局,名单或将与今年年底公布,而征收工作预计将分批次落地,上海、重庆、深圳、海南料将成为首批试点征收区域。而若后续开展性房地产税立法与征收工作,假设房产市值评估比例为70%,预计房地产税收入范围约为380亿元至5600亿元,难以替代土地出让收入。

作为房地产长效机制的重要一环,的征收势在必行。

2018年,中共中央、国务院决定实施房地产长效机制。围绕稳地价、稳房价、稳预期的政策目标,坚持“”的核心思路,逐步建立了人、房、地、钱四位一体的联动新机制。房地产长效机制的主要政策抓手包括增加供给、形成租售并举的住房格局、推广及征收等。一方面,房地产税能够有稳定,合理房地产价格,促进房地产与实体经济均衡发展。另一方面,难以为继,房地产税可为地方政府提供稳定税源,有助于缓解央地财权事权不匹配现象。2021年10月23日,第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,房地产税区域试点政策料将与近期落地。

性稳字当先,区域性房地产税试点先行。

2018年人大将立法工作列入五年规划,而截至目前,房地产税法仍未被列入2021年立法计划。房地产税一直没有进入立法审议程序,说明相关调研及前期论证工作尚未完结。一方面,我国房产信息不充分和不完整的问题仍然存在,仍有不动产未登记在册,同时尚未建立有效的房产价值评估机制;另一方面,目前我国面临的形势错综复杂,不稳定性、不确定性显著上升,房地产税的全面推广可能引发房价大幅下跌,进而导致的发生。此次《决定》授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,明确了下一阶段区域性房地产税试点将会是政策推进的主线。

此前我国持有环节的仅在沪渝两地小范围试点,由于新老划断等制度设计原因征缴力度过低,难以达到房地产长效机制的要求。

一般狭义的指保有环节的房地产税,目前仅上海和重庆两市在2011年启动了改革试点。上海市实行新老划断政策,仅向新购,存量不征收。为0.4%、0.6%两档,按住房市场交易价格的70%征收。同时上海对本地居民家庭实行免征及人均60平方米的面积政策。而重庆房地产税征收对象主要是与新购高档住房,免征面积分别高达每户180/100平方米,应税税率为0.5%-1.2%。2020年上海/重庆房地产税分别仅199亿/72亿元,占地方总税收比重仅3.4%/5%。而房地产税收入包含相当大比例的经营性房屋房地产税收入,个人住房房地产税收入占比实际更低。沪渝两地试点效果十分有限,一方面房地产税收入规模小,远不足以作为地方的主体税种;另一方面政策对房价影响并不显著。

此前沪渝两地试点政策存在一定制度缺陷,《决定》要求国务院及时总结试点经验,我们认为其缺陷或是未来政策改革方向。沪渝两地房地产税征收效果不及预期的根本原因,是试点政策存在一定制度缺陷:

  • 征管制度不完善:试点征收主要依靠纳税人自行申报,两地尚未出现针对偷逃税现象的处罚案例,房地产税试点征收本质上旨在制度宣传与形成共识。

  • 征税税基较窄的同时较低:为了减轻纳税人的抵触情绪,同时减少征管成本,上海市主要针对新购屋征税,而重庆市主要针对和高档征税,开征范围有限。方面,上海市设置0.6%和0.4%两档税率,但同时按照的70%征收,实际税率仅0.42%和0.28%。重庆采用0.5%、1%、1.2%三档税率,但实际上大部分情况下执行税率仅0.5%。

  • 免征范围过大:重庆市每户180平方米、上海市仅对新购住房征收,且在免征的基础上设置60平方米的人均免征面积,大部分家庭的个人住房均免于征税。

预计后续试点政策改革思路将主要包括完善征管制度、取消新老划断以拓宽税基、适度调整、设置市值评估比例、设置免征与人均免征面积等。

  • 完善征管制度:加强偷逃税处罚以减少应缴未缴,让居民更多感受到“持有税”的影响。

  • 适度拓宽税基:预计取消包括“新老划断”与仅针对高档房等征缴限制,适度扩大征缴范围,稳步分批将征缴推广到全部城镇居民住房。

  • 适度调整:我们预计整体或设置于0.2%至1%之间。是重要的地方税种,地方政府或将拥有自主确定税率的权限。预计各地方政府将结合本地区经济、现状,针对性地在0.2%~1%范围内确定其征收税率。

  • 市值评估比例:参考美国、日本、英国等国经验,预计将以价值作为纳税税基。而考虑到地方政府已经在土地出让环节对房产进行过费用征缴,且民用土地有70年的使用年限,预计房地产税价值评估环节将设置一定的折扣比例。参考此前试点政策,上海市房地产税按照市场交易价格的70%来计算缴纳。预计后续房地产税征收也将设置50%-70%的房产市值评估比例。

  • 设置豁免政策:预计征收仍将设置免征政策,同时设置人均免征面积,保障居民基本住房需求。2019年,城镇居民39.8平方米,预计后续试点初期或设置40-60平方米的人均免征面积。

考虑近期个别债务风险问题,预计试点工作将采用一次授权、分批执行的思路推进。

试点城市将考虑区域统筹布局,名单或将与今年年底公布,而征收工作预计将分批次落地,上海、重庆、深圳、海南料将成为首批试点征收区域。此次《决定》提出按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进平稳健康发展等情况确定试点地区。预计试点城市名单或将与2021年底公布,城市选择将考虑区域统筹布局。而的落地征收或将分批次执行,我们预计首批试点地区或包括上海、重庆、深圳与海南。深圳与海南分别是中国特色社会主义市场经济先行示范区与高水平,《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》与《海南自由贸易港建设总体方案》均赋予两地更大改革自主权,支持加大力度推进改革创新。另一方面,两地房地产市场存在部分过热情况,有一定调节必要性。

具有高度地方性,预计地方政府在税制设计上将有较大话语权。

具有高度地方性,与地方居民利益密切相关。我国各地区经济发展水平、土地资源状况、以及发展水平有一定差距,不同地区的居民对公共服务的需求量与税收的接受程度也不尽相同。预计国务院将赋予地方政府较大的管理权限,能够有权在经济市场变化时对、、税收优惠等税制基本要素进行调整。留给地方政府充足的自主空间,兼顾地方特点,才能保证房地产税,稳妥实施。

区域试点终是过渡政策,长期来看的立法与征收势在必行。

2021年来,国新办发布会、财政部部长刘昆与习近平总书记《扎实推动共同富裕》一文均与再度提出“积极稳妥推进立法和改革”。此次《决定》亦表示:“条件成熟时,及时制定法律”。若房地产税进行性征收,预计其可为地方政府缓解问题,我们对房地产税规模进行了测算。房地产税征收规模主要由三大要素决定:税基、、税收优惠政策。设定模拟征收的住房房地产税测算方法:房地产税规模=房地产税税基×征税住房占比×优惠税收比例×房地产税税率。

  • 税基:358万亿元城镇存量住房。《决定》提出:征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上。因此我们选取城镇存量住房当前市场价值作为基础税基。根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,2020年住宅商品房销售均价为9980元/平米。同时考虑目前城镇居民39.8平方米,9亿城镇居民人口,可计算得到目前城镇存量住房总市值约358万亿元。

  • 市值评估比例:考虑设置50%-70%的房产市值评估比例。参考上海按市场交易价格的70%来计算缴纳的政策。我们分别测算设置50%、60%及70%的市值评估比例情况下房地产税金额。

  • 征税住房占比:分别考虑12、20、30、40、50和60平方米人均免征面积下可征税面积。考虑数据可得性,根据《2015年1%人口抽样调查资料》中家庭人均住房面积分布,分别选取12、20、30、40、50和60平方米人均免征面积对规模进行测算。免征面积分别为12/20/30/40/50/60平方米的情况下,预计能够征收的住房面积占比分别为7

  • 假设为单一固定税率,分别考虑0.2%至1%税率水平。预期我国初期会采取少税种、精简税制的政策设计,我们在模型测算时仅考虑单一税种与比例税率,不考虑更为复杂的累进税率。税率范围考虑0.2%至1%之间。

70%房产市值评估比例假设下,预计收入范围约为380亿元至5600亿元,难以替代土地出让收入。

城镇住房的征收有望给我国带来约380亿元至5600亿元的地方财政收入,远低于2020年84142亿元的国有土地使用权出让收入。预计房地产税短期内仅能一定程度缓解问题,土地出让金仍将是地方政府的重要财政收入来源。

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