房地产开发商开发商大佬达成共识,当前最重要的是两个字,9月会降价卖房吗?-尊龙人生就是博
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开发商大佬达成共识,当前最重要的是两个字,9月会降价卖房吗?-尊龙人生就是博

光宇吐楼市2021-09-07 17:00:09

日子不好过看来没有什么争议了,如今的开发商跟者一样,尝尽了卖方市场的难处,都处在一个被动的地位。但没办法,大势使然,也正是房地产大变局时代,到了行业洗牌的时候。

越是难的时候,其实欲望是越强烈的,就好比一样,越是觉得买房难就越有买房的冲动,开发商同样如此,如今对开发商拿地自有资金的监管越来越严,但开发商却很难淡定下来,反而拿地欲望更加强烈。

前不久,就有一大批开发商集体吐槽,因拿地难、拿地贵、不赚钱而“大吐苦水”,甚至有的开发商更是直接喊话,除了房价稳定,也希望地价稳定!

除了开发商集体稳地价的呼声,还有一个在开发商口中已经达成共识,那就是一个时代的变革。

众所周知,房地产快速增长的时代让开发商日子普遍好过,很多也都收割了黄金时代的丰厚福利,但近年来,我们的调控方向在扭转,不仅仅是房地产行业,包括社会、经济等都在转型,从过去追求高速增长向追求转变。

而近年来房子是用来住的不是用来炒的这个定位以及近日“努力实现全体人民住有所居”的新目标,可以看出,住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足,这就是说房子够住了,但是分布和分配不均衡。人民群众对住房质量和环境提出了更高的要求,这是为今后居住品质提升提出了更高要求。城市发展由大规模增量建设,转为提质改造和增量结构调整并重,这就为城市更新创造了巨大的空间。

所以,传统的房地产开发模式很难适应新时代的发展需求,而传统的们更是不约而同表达了一个时代的转变。那就是房地产暴利时代是不是已经彻底退场?

8月26日,旭辉表示,高杠杆、土地红利时代之后,房地产已走过了暴利时代,未来不太会有非常高的利润率。企业的净利率可能在9%左右浮动。

8月27日,华侨城表示,房地产行业从黄金时代进入白银时代,且随着“”相关政策落实落深,行业整体处于下行趋势。

同时,万科也表示,行业在整体下滑。

据wind数据,2021年上半年,54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%,五年来首次跌破至10%以下。一些头部房企都面临着利润率下滑,就更遑论中小房企了。就连过去的利润之王的房企都面临和净利率双双下降的趋势。

三道红线的执行,意味着房企将彻底告别“三高”(高周转、高负债和高杠杆)时代。如果非要说原因,其实很简单,我认为主要是:

1、目标发生了改变。过去房地产作为支撑产业对经济增长的贡献是不可回避的,但是更不可否认的是,背后也隐藏了诸多问题,我们正在从追求高速向高质转变,房地产的速度必然会慢下来。

2、作为开发成本中重要一环的激增,让开发商进退两难。近年来竞争加剧、土地成本显著上升,房企在前期斩获的高价地陆续入市,对利润空间影响较大。

3、融资受限也让开发商拿地时望而却步。正可谓拿地难,不拿地更难。融资成本的增加以及融资环境的收紧,让开发商的利润空间大大压缩。

4、限价政策以及以价换量更是直接压缩了开发商的利润。

当然,还有客观因素的影响,更加速了开发商经营困难,可见,利润率下滑是行业共同现象,也是开发商们一致的心声。

所以,面对行业变局,开发商的做法也发生了改变。最傻的就是还沉浸在过去的思维逻辑中不能自拔的,聪明的是识时务者为俊杰,能够在时代大变革中快速掉头,顺应时代风向。

融创中国就曾表示,“我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了,都看不懂的时候你看懂了最安全。”

在此基础上,同样,融创中国在公司内部表示,“调控对行业和企业都是好事,经过这一轮(调控),都将变得更稳、更健康。但与此同时,也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。”

态度决定高度,态度决定行为,态度决定一切。可见态度的重要性,如果没有这点认知,那么是不可能站在房地产宏观时代视野中审视行业的变化,更不可能为此做出相应的调整和努力。

其实,行业下行也好,还是利润下滑也罢,都不一定是坏事。往大了说,城镇化还会继续进行,生育政策的放开也会有需求,房地产的初衷,也并不是房地产,而是让房地产更加平稳健康发展。

往小了说,就是开发商自己也应该变得更加理性,拿地更加谨慎和聚焦,追求安全性。如今,行业进入低增长、低利润阶段,通过行业洗牌,一些滥竽充数的的开发商将被淘汰,所以,房企要努力提升自身成本管控能力和经营管理效率,提高利润率,提升核心竞争力。

这里提到了一个管理,让我想到了此前万科的一句话,“今年可以说是行业管理红利时代的元年,大家都在感叹挣钱不容易了,房地产行业逻辑变了,不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了,不再能赚大钱、快钱了,但可以赚慢钱、长钱和老实钱。”

有一句话说得好,过去靠机会,今天靠死扛,未来靠管理。其实说的就是这个道理,房地产也从过去的土地红利和金融红利开始向管理红利转变。但是在这个转变过程中,认识不足、努力不足的人将会被淘汰。

为什么这么说?因为一开始大家日子都不好过,不过再过一段时间,你再看,那些有内功的企业,日子就慢慢好起来了,所以,此时的隐忍也是至关重要的。如何在未来管理中要成绩?这就要凭真本事吃饭了。

但目前最重要的是如何死扛,首先你要保证能活下去。

众多开发商给出了答案。

8月30日,世茂表示,轮集中供地依然不少城市地价较高,曾有机构测算,轮集中供地中有60%的地可能面临亏本。

8月31日,金地集团董事长在路演时表示,公司坚持审慎的投资原则,不拿高价地,保持合理利润。

8月30日,万科说,“稳字当头,是万科当前的应对;活下去比什么都重要”。

8月31日,也表示,“2021年下半年市场压力会比较大,包括融资市场和销售,我们要给自己留出比较安全的边界。我们现在需要安全,如果还像过去一样拿地会吞掉很多利润。”

由此可见,“安全”成为众多理性房企在面对行业变局时统一的集体诉求。只有“安全”这两个字,才能确保你能活下去,才敢奢望谈及未来的管理红利。以前重规模,如今更重运营,未来说到底还是要以品质和服务说话。

对于开发商控地价的呼声,其实稳定地价一直在努力,包括首轮集中供地与二轮集中供地的区别,很大程度上就是希望给降温,从而达到稳定地价的目的。此次对的限制一定程度上也为开发商利润空间让利。

那么接下来开发商日子会好过一些吗?我认为可能有所缓解,但改变不了行业变革的大趋势。

下半年市场压力较大,国家政策坚决,使得大家对房价有不上涨预期。就表示,有些房企压力比较大之后就降价,预计市场还是会比较惨烈。

房地产大环境没有改变,开发商要想安全渡过困难期,必须要有自己的手段,而降价促销是最常用的。可是众所周知,降价是个技术活,稍微不慎,将里外不是人。

在一些没有人口、资源和创新产业导入的城市,可能将面临更加激烈的竞争,为了努力实现全年目标,虽然成色不足,但开发商一定会在这个时间段抓住机会,利用好手中的牌,打好价格促销牌,以价换量成为接下来的主旋律。

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