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千亿资金"抢地"!南京51块地全部拍出,房企最低利润率不及1%-尊龙人生就是博

楼市逗逗 2021-05-24 09:00:30

“两集中”新政下,做地产生意越来越难了。

据南京市土地矿产市场管理中心官方微信号“南京市信息”消息,5月20-21日,南京市首批51幅集中出让地块全部拍出,用地总面积279.5公顷,该批地块起拍总价840.016亿元,成交总价992.516亿元,整体18.15%。

集中出让地块拍出的背后,自然免不了各家房企的争夺,又由于限价的存在,使得当下部分房企的净利润水平不再如往日风光。而本次南京市首批51幅集中出让地块中,部分地块不及1%的预期销售利润率,也将考验部分房企的盈利能力。

南京首批51幅集中出让地块全部拍出

南京市土地矿产市场管理中心指出,5月20-21日,首批51幅集中出让地块全部拍出,用地总面积279.5公顷,该批地块起拍总价840.016亿元,成交总价992.516亿元,整体18.15%。

中指研究院在此前指出,5月南京“两集中”供地批地块分布于全市多个板块,河西南、江心洲、大校场、铁北新城、江北核心区、仙林、紫东核心区、两桥、雨花经开区、、汤山、淳化、溧水、高淳等地均有地块出让。其中不乏优质地块,如河西、南部新城等,相信到时会引发各家房企激烈的争夺。

从结果来看,相较于此前杭州集中土地出让时26%的拿地平均,南京首批集中土地出让18.15%的溢价率低了许多,但51块中有36宗地块待摇号,占比71%的数据显示出南京的拿地竞争依然激烈。

中指研究院研报指出,从通过对已完成首批竞拍的12个城市的土地成交对比发现,各城市土地热度明显分化。重庆、无锡、杭州、厦门、北京热度相对较高,厦门、重庆、无锡成交楼面较去年全年分别上涨71%、51%和31%,其中无锡成交的16宗土地中15宗土地均达到了限价。北京则有10步入报高标准建设方案阶段,占总土地出让的三分之一。

据南京市规划和自然资源局发布的《南京市2021年度供应计划》、《关于南京市2021年批住宅用地集中供地的公告》,2021年度南京市住宅用地计划供应919公顷,其中用地672公顷,租赁住宅用地92公顷。按照年度计划,下一步南京将在7月和10月进行第二批、第三批商品住宅用地集中出让。其中,7月计划供应47幅约242公顷,10月计划供应32幅约152公顷。

地块预期销售利润率有高有低

此前,“杭州地产一哥”滨江集团董事长戚金兴在业绩说明会上表示,最近在杭州出让中,公司获取了5块土地,努力做到1%-2%的净利润水平。此言一出,引发各界对“两集中”新政下房企盈利能力的广泛讨论。

而从南京的首批集中土地出让情况看,虽然存在部分地块有超过10%的预期销售利润率,但也有不及1%预期销售利润率的地块。

据好地研究院数据,南京的首批集中出让地块中,预期销售利润率(不考虑去化速度)的3个项目分别为:龙湖汤泉g55地块、龙光正方新城g44地块、奥体建设g59地块。预期销售利润率分别为15.8%、13.2%、12.7%。

而好地研究院数据也显示,保利g28地块、新城g46地块、江苏富园g42地块、万科g47地块的预期销售利润率分别仅为0.9%、0.6%、0.5%、0.3%。

以万科g47地块为例,这片位于南京江宁区片区金马路以北,经二路以西的地块起始价为10.9亿元,限价14.1亿元,经过竞争达限价,待摇号确定最终竞得人万科,成交总价14.2亿元。据好地研究院数据,该地块的上限价28500元/平方米,而成交就已达到22702元/平方。

可以看出,尽管部分地块在激烈竞争后预期销售利润率较低,但南京首次集中土地出让也不乏有较高利润的项目,地产生意并非各个项目都“很难”。

对于南京36宗待摇号地块,好地研究院报告还指出,为了增加摇号中签率,房企纷纷采取结盟策略,一家摇中,多家合作,因此,许多不在51块得主名单中的房企,此次也有收获。

中指研究院研报指出,集中供地考企的资金筹集能力,对房企而言,销售是最直接的资金来源。而错过首批集中供地时点,后续批次的土地供应大概率将无法在2021年销售,对于不足的房企,将拖累后续的新开工及销售节奏,对企业现金流产生负面影响。所以,首批集中供地部分房企拿地热情较高。

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