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冰山与火焰:广州千亿土拍盛宴后的楼市迷局-尊龙人生就是博

楼市逗逗 2021-04-30 15:37:31

冰山与火焰并存,是广州首次集中土拍的真实写照,土拍热门的黄埔与番禺共有四触发摇号机制,华润置地以高达4.2万元/平摘走了金沙洲地块,引发业界惊叹三连。

作为的首场集中土拍,广州此次搅动千亿资金的盛宴被外界赋予了信号意义,集中土拍能否降地价、如何?房企苦面粉贵久矣的局面是否能得到?

一系列的问题抛向了土拍后的广州……

01

地价分化与失控

连续两天连轴转,48块的价格已尘埃落定,总906亿元,是广州在这场土拍的收获。对比901亿元的总价,以及部分热门土块吸纳1300亿元的,906亿这个数据没有惊喜。

一切都在掌控范围内,就像超不过45%一样,展现了“游戏规则”设定者的智慧。

此轮集中拍地,最明显的特征就是分化,区域冷热分化以及拿地房企的分化。

黄埔、金沙洲、番禺等区域热门地块引发激烈争夺,从化、白云和增城等6块最终因无人报价坐冷板凳,最终流拍。

从房企来看,越秀地产成为本轮土拍的赢家,斥资108亿元拿下6块,并于29日摇号连中番禺、黄埔两宗地块,在摇号的运气比拼中也战线了实力,成为本轮土拍拿地的房企。而从实际的土拍表现看,越秀地产的野心远不止于此。一共报名15宗地,但多宗地块在竞价中最终被外来房企虎口夺食。

广州是越秀地产的大本营,占据主场优势,而在多年的化拓展布局下,广州仍然贡献了业绩半壁江山,高达58%。从越秀地产的布局战略看,加码化布局的同时,巩固广州大本营的优势才是正道。

此次土拍市场表现亮眼的还有融创和正荣,在猛烈争夺后最终分别收获3宗、2块。

虽然一次性推地总量高达48宗,但最终结果是有人狂欢,也有人空手而归。整体而言,此次土拍的大赢家集中在本地房企以及国企、央企,在集中土拍之下,外来房企的竞争压力较大。

包括万科、恒大、中海等龙头,雅居乐、时代、奥园、合景等熟悉的千亿本地房企均陪跑。中海在广州市场沉寂多年之后,在这轮土拍中释放了强烈的回归信号,一口气报价6块,在黄埔hbpq-a-6地块的摇号中,中海出动多达60个马甲,也未能在摇号中战胜只有6个马甲的深振业。在集中土拍市场,实力和运气均很重要。

当然最亮眼的还属于华润置地,以4.2元/平的高拿下金沙洲地块,让业界直呼看不懂的拿地逻辑和价格,直接拉升了金沙洲板块的整体价格预期,业内发出了地价失控的惊叹。

02

房价上涨预期下调?

在集中土拍前,业界对集中土拍政策充满新鲜感,各路预期报告纷纷落地,土拍集中给了中小房企机会,将会降低土地溢价,房企将迎触底的机会……

在广州土拍后,不少业内人士开始重新审视上述预判,在“机会”、“降地价”等词汇后面加上问号。

从广州土拍可以看到,热门区域的地块价格依然居高不下,黄埔楼价2.7万元/平、金沙洲4.2万元/平,面粉贵过面包;番禺外围的新造地价超3.3万元/平,与番禺汉溪-万博热门地价齐平,这些信息都在向市场传递着广州部分区域热度较高的信号。

对于房价涨跌这种敏感但关注度极高的话题,行业的讨论从未间断,尤其是在集中土拍之后。不少人表示,拍地后,黄埔、番禺热门区域的可以随便买了;流拍的从化、增城等区域就要警惕风险。

2020年下半年开始,广州热门的黄埔和番禺片区房价经过一轮快速上涨,涨幅居广州各区之首。国家统计局数据显示,3月广州广州、二手房均领涨。据克尔瑞数据显示,4月上半月,广州全市合计供应5150套,成交4423套,成交达34574元/㎡,成交均价上涨。

热门区域房价的上涨推高了房企对片区未来房价预期,从而推高了地价;但土地价格的上涨将直接推高市场对未来房价的预期。

在地价和房价这种双向循环的关系中,就像是鸡生蛋、蛋孵鸡一样循环往复。而市场对房价的预期,往往是由关注高的热门地块传导的,犹如木桶理论的“长板效应”。

广州市场的情况是,在各区域房价经历一轮快速上涨之后,各区分区调控,加码新一轮,限价、限售、政策组合拳出马,近期市场对房价快速上涨的预期降低了。例如限价5万的黄埔,不愿拿证,与政府产生了新一轮的价格博弈。但在2.7万元/平的支撑下,黄埔未来房价预期或许正重新调整。

业内人士指出,原本在新一轮的限价、限售、政策组合拳调控下,广州房企上涨的预期已经稳住了,但在集中土拍之后,行业发出了或许未来房价大概率还是上涨的感叹。

同时,业内人士认为,在房价上涨压力下,仅单方面的压制房价并非长久之计。房价涨跌是市场多重因素作用的结果。价格由价值决定,受的影响,而地价反应的价值,调控房价预期,保持地价的稳定至关重要,同时,要保持供需平衡。

集中供地是拍地的一种方式,而增加市场的供应量才是稳定房价的重要力量。业内人士指出,集中供地下,未来房子将集中入市,增加市场供应,有利于稳房价;但也应该考虑到,在房子供货量少时间段,如何稳定房价。

根据广州供地计划显示,广州2021年计划供应面积约为628.6万平方米,与2020年供应的618万平方米相去不远。但需要注意的是,广州旧改全面提速,未来将有大量的旧改项目入市,5年183条旧村完成改造,而3年内,中心城区是旧改主战场。旧改项目入市将加大楼市供应量,将有利于稳定房价预期。

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