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空置房1.2亿套,降房价无招可用?黄奇帆、仇保兴提出5字ag旗舰平台尊龙的解决方案-尊龙人生就是博

十三画生 2021-04-23 22:17:00

中国房地产的市值到底是多少?网红经济学家任泽平在今天(4月22日)发布的文章中给出了“答案”:根据测算,2019年中国住房市值339万亿元,相当于gdp的343%。其中北上广深4个城市住房市值85万亿元,占四分之一,人均113万元。

不仅如此,文章还指出,由于过度开发建设,中国大部分三的空置率惊人,这导致很多城市房价虚高,且远超国际临界点;一二线核心城市房价高、涨幅高更是毋庸置疑的。根本原因是这些城市人地严重错配、严重不足以及因为持有房屋成本不高而导致的囤房、数量众多。比如在北京,1000万的每年持有费用不足9000元,且千万“随意空置”的现象更是屡见不鲜。也直言揭露过,“我知道在北京有人买100套房,自己只住一套,其余全部处于空置状态。”

一、到底有多少屋?

国家层面从来没有公布答案。但是我们通过过去这些年新建商品房数量,城镇居民,已经权威机构调查估算的或可以大致推断出结果:

1,房价大数据平台统计估算,1978-2018年中国城镇商品房从不到14亿平增至290亿平,城镇套数从约3100万套增至3.15亿套,如果把各类的、等全部计算在内,住房总量至少有5.6亿套之多; 

2、央行去年4月份的调查报告显示,截止到2019年底,城镇居民高达96%,二套房比例达31%;

3、西南财大调查数据显示,截止到2018年末城镇地区21.4%,其中、空置率分别为22.2%和21.8%,远超的16.8%。数据同时显示,商品房的空置率在所有住房类型中位居,且呈持续上升趋势,达26.6%。

通过上述三组数据(为了提高准确度,每组数据均取值),不难计算出,截止到2018年底我国数量已经接近1.2亿套(1.1984亿套):(21.4%)x住房总量(5.6亿套)。因为这其中还没有计算2019、2020年新增的商品房数量和不断提高的空置率数据,如果把增加的全部全都包括在内的话,我们更加可以肯定,的空置住房最起码也有1.2亿套。 

如果按照文章开头,房地产市值339万亿计算,那么“空置”的住房或直接造成了近72万亿当量的资金“浪费”,如果按照7成计算,这可是近50万亿的银行资源。

二、缘何居高不下?内行人道出“实情”:投资盛行,非常低

和、房屋租售比等一样,在国际上也有合理区间。一般我们常说的房屋空置率有两种:一是指已售住房中空置的部分,主要关注的是房屋的;二是指当年竣工而没有卖出去的房子,主要考虑的是金融风险,银行资金是否能安全回收。

商品房空置符合一定的市场规律,也是必然发生的。但按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区间,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展。但空置率在10%-20%之间实际上已经是“空置危险区”了。一座城市的一旦达到这个水平,通常就需要地方出面采取措施进行适当干预。其结果就是逼出源,以保障市场住房的供需相对平衡,这不仅有利于稳定,也有利于抑制市场上的投资炒作,对于资金回归实体大有裨益。

毋庸置疑,我国的已经处于“危险区”,那么到底是什么原因导致,过去这些年住房空置率不断攀升呢?内行人道出了“实情”:其一、家庭收入越高的群体,实际上就越有可能拥有多套房产,绝大多数房产集中在少数有钱人手中,但富人家庭因为并不靠产获取,这就可能导致大量房屋空置;

其二、我国的税收体系“重交易轻保有”、“重增量轻”,住房几乎为0。拿北京、上海总价2000万的来说,每年的持有费用不超过1.5万元,同级别的国际化大都市纽约每年的持有费用是40万元,伦敦也不低于15万元。持有房产几乎是零成本,有钱人即使不住,空置对自己也不会造成持有压力,这加剧了有钱人“空置”的底气; 

其三、不得已空置。比如很多年轻人,虽然掏空六个钱包贷款买了房,但是手中可支配收入不足,购买的无法,只能空置。还有一些是因为人房分离,工作地在,但是购买的是三四线老家的住房,这些地区不发达,房屋很难出租获取,不得已空置落灰。

三、降房价并非无招可用!黄奇帆、仇保兴提出“5字”方案:开征

一方面空置率居高不下,另一方面过去十年,投资性比例提高60%,当前市场上刚需购房比例不足15%,叠加也已经如火如荼开展了三四年了,但是房价却始终很难真正降下来,不仅如此,很多一的房价,过去两年还在“逆势上涨”。因此有人得出结论:降房价已经无招可用了。

其实不然。黄奇帆认为,房屋分配严重不均,空置率居高不下,之风盛行,的应对之策就是“开征”。而且要“空置数量越多,征税基数越高”。

无独有偶,国家智囊仇保兴也认为,“开征”是稳,烫平,遏制投机炒作的手段。“空置的时间越长交税越多,持有房产越多征税越高。”

开征真的能起到“降房价”的作用吗?答案是肯定的,因为开征空置税意味着持有房产环节要额外增加负担,如果税基定得高,这对于绝大多数多套房者可能是巨大的冲击,不堪重负者必然会降价房产,当然也会逼出相当一部分源进入租房市场,这不仅有利于平抑房价,也有助于的稳定。

四、房价下跌的底线在哪?、两位地产大佬“交底”

不仅开征能轻而易举降房价,事实上,我们此前也多次说过,现阶段并不是国家降房价“无招可用”,而是想不想:个人不准贷款、商品房限售10年、出台按20%起征税、时价不得高于购买时价格等,这每一个招数都可以立竿见影降房价。国家为什么不用?因为楼市并不是为了满足无房者的一己私欲,而是要权衡利弊,更要从经济大局着想。国家调控楼市的根本目的是为了楼市稳定,不是为了把房价降低到刚需口袋里钱的价格。

降房价的很多招数没启用,并不代表房价不能降。拿过去三年多来看,也并非所有城市的房价都是“只涨不跌”,在重压下,我们也看到很多城市的房价在节节败退,比如北京、上海,过去两年房价实质上下跌了10%以上,比如环京卫星城,过去三年内多房价普遍下跌幅度超过50%。前段时间媒体探访“睡城”燕郊,更得出结论:2017年-2020年,燕郊的很多价格已经完成“膝斩”下跌。

那么理论上来说,房价下跌底线到底在哪呢?两位大佬“交底”:地产大佬在2019年底业绩发布会上直言:假如整体房价跌了30%以上,我们就都“死”了。在看来,地产商能承受的房价下跌的“底线”是30%。根本原因是房地产是资金密集型企业。很多房企基本上都加了10倍以上的杠杆。如果房价大幅下跌(下跌30%),这意味着很多房企的资金周转会失灵,还不上,房子卖不掉,企业只能以破产告终。

无独有偶,地产大佬也直接透露,“我们能够允许的房价下跌底线就是20%,超过这个底线,很多就不复存在了。”虽然“底线”有差异,但是的理由和如出一辙:房地产上面叠加了大量杠杆,房价下跌不仅会引发恐慌,还会引起系统性金融风险,不仅、投资客、者难逃一劫,银行、地方、金融机构等也难以幸免。

无数刚需虽然做梦都希望“房价能以底线的方式下跌”,但恕我们直言,房价普降20%,甚至是30%是不可能发生的。即便房价真的大幅下跌,刚需也占不到便宜,而且日子可能更难过。因为房地产和经济牢牢捆绑在一起了,它关联着上下游数十个行业,牵一发而动全身——房价大幅下跌,不仅会引发集体,继而会继续推动房价下跌,更会导致各行各业跟着遭殃,企业破产潮、人员失业潮等都会袭来。最终整个国民经济都会被拖入无底深渊。

所以,不管怎么说,现阶段稳定才是最重要的。

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