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董明珠一语成谶?2021年楼市迎来三大巨变,房价走势明确了?-尊龙人生就是博

十三画生 2021-03-25 21:01:49

98年房改后,我国房地产行业迎来了真正意义上的“腾飞”:600多个城市房价不仅轮动“飙涨”,而且这一涨就是二十多年,虽然中间有过短暂停歇,但从数据上看,每一次的暂停和下跌都被后面的更大幅度的上涨所覆盖了。尤其是很多重点一,一直都处于需求旺盛时期,房价上涨的压力从未停止。

国家统计局公布的数据显示,过去20年平均房价上涨了近5倍,由不足2000元/平,涨到了连一些县级城市房价都妥妥“过万”的水平了。更不用说,现在随随便便一个二,购买一套房子至少都需要准备近百万款了。

更可气的是,伴随着房地产的不断发展,早已成为亿万国人最热衷的一项“一本万利”的赚钱生意。“只要有钱就买房”更是被奉为神一般的投资经典。房地产的投资属性肆无忌惮地凌驾于居住属性之上,房子俨然成为了数以万计有钱人的“造富”工具。

我们不止一次说过,房地产是民生居住产业,向前发展无可厚非,但是发展也要讲求实效、健康。诸如过去这些年那样为了拉动经济发展不惜牺牲一代人的幸福,为了不惜创新出“棚改货币化补偿安置”政策来拉动房价上涨,这样的发展虽然达成了数据上的华丽目的,但本质上并不是亿万国人希望看到的结局——因为发展是建立在绝大多数刚需利益被侵占的基础之上的,挤压消费、挤压实体后的“得不偿失”式发展更是显而易见的。

不过好在国家看到了问题所在,而且这一次也没有手软。

本轮始于2016年10月。截止到今天,“”调控已经开展了4年半有余,这期间大大小小的城市累计调控次数高达2000余次。从的楼市发展趋势来看,调控确实取得了前所未有的成果,不仅房价“暴涨”、“过快上涨”的局面已经彻底控制住了,最主要的是,整个的预期也已经彻底扭转了。

更值得一提的是,在国家重拳下,过去两三年里,有不少城市房价都已经被“降服”了:重点70个大中城市中,有21个房价跌回了2年前,根据中国社科院发布的一组数据显示,与2017年房价点时相比,济南、郑州、石家庄、青岛、天津、廊坊等城市的房价跌幅均超过了10%。不仅如此,环四大群卫星城市,更出现过房价“拦腰下跌”的罕见情况。

翘首以盼踟蹰不前的无房者,2021年又将何去何从?面对专家们殷勤鼓吹“房价还会继续上涨”的言论,购房者又该如何做出选择呢?

对于高房价董明珠一直都是持“抨击”态度:高房价让很多人员不能专心工作,他们整天都在考虑如何买房,如何还房贷。工作很难做好,对企业对社会何谈有所贡献。

对于未来的房价走势,其实董明珠早就做过预测。她曾直言不讳表示,“房价上涨已经失去支撑了。”她告诫年轻人没有必要急于买房,尤其是刚毕业就背负巨额房贷购房是非常愚蠢的。工作还没落实,自己的人生兴趣还没找准,就开始学着投机取巧,这是年轻人最忌讳的。 

董明珠的话无疑戳中了要害。在我们看来,当前的环境,无疑被董明珠说中了——董明珠一语成谶,2021年楼市迎来三大巨变:房价上涨已经失去支撑了。

大巨变:楼市正步入“供大于求”局面,整体房价跌势已定

2020年4月份,央行发布的报告显示,我国城镇居民高达96%,与此同时我国户均拥有住房1.5套,其中拥有2套房占比3成。这说明,截止到2020年中,其实我国城镇地区已经不缺房了。 

再看数据,我们更能坐实这一说法。地产大佬说,人均高达40平,房地产市值高达65万亿美元,是欧盟、美、日的总和,而且有些地区空置率高达30%以上。的空置率也不低于20%。无独有偶,西南财经大学于2018年发布的《2017中国城镇住房空置分析》显示,中国家庭住房自有率超八成,城镇地区21.4%,二空置情况更严峻,其中蕴藏的风险不容忽视。

与此同时,我国每年的商品房新增销售面积仍然在以10%以上的速度在增加,截止到2020年底,我国商品房待售面积已经达到4.98亿平,再次创历史记录。

综上所述,我国其实从2020年就已经步入“供大于求”局面,尤其是新建商品房,高于12个月的城市占比68%,其中不乏三存销比高达20个月的情况。更不要说,我国目前存在的空置住房这一项就足以解决2亿人的居住。

2021年楼市处于整体“供大于求”的局面下,从经济学角度分析,房价其实已经步入“下跌通道”了。很多人之所以没有明显的感觉,归根结底是市场“报喜不报忧”,尤其是既得利益者,从来都是喜欢营造“楼市一房难求”、“房价蹭蹭上涨”的氛围,因为只有这样,才能刺激购房者的神经,才能吸引接盘者入市;

第二大巨变:秋后算账:严查严打违规,金融收紧趋势下,钱很难流进房地产

最近一段时间,各地都在紧锣密鼓开展违规放贷整治,我们称之为秋后算账。尤其以深圳、广州最为引人注目。为何?归根结底是,这两地的房价在去年底至今年初最为活跃,特别是深圳,虽然7月份“史上最严”政令出台后,热点区域有所降温,但是10月后,市场又开始有所异动,媒体更报道局部地区甚至出现了“万人抢房”和“抱团哄抬房价”的火爆新闻。所以3月初,国家明令对今年初楼市火热的城市一律采取金融收紧政策,其中重点强调要开展“违规放贷的从严彻查”,经营贷首当其冲。

为何国家在今年再次对金融进行收紧管控,这一切都有迹可循。今年初央行公开提到过,“防风险仍然是房地产的重中之重”。从去年9月份到今年3月份,半年多时间,国家已经开展了三大项大收紧动作,这意味着未来钱很难再流进房地产,尤其是国家三令五申引导流向小微和实体的钱,更坚决不能流向楼市。

“涉房金融风险不断加大”,这是过去半年多国家层面说得的话。具体措施就是在去年下半年采取了政策收紧,需求端给房企融资设置了“三道红线”。倒逼房地产行业降负债去杠杆。 

半年过去了,虽然少数房企在积极应对,或降价促销,或裁员节流,或放慢扩张脚步,但我们多次提过,当前压在身上的担子不止融资这一个,除外还有巨额待偿还债务,平安证券统计数据显示,今年全年仅百强房企要偿还的债务总额就高达万亿。

众所周知,房地产是资金密集型行业,如果银行对融资开始层层加码,且各大城市又严格执行加杠杆投资炒作,再加上现在各热点城市又陆续开展“严查严打违规放贷”情况,一旦查处就要求短期内全部偿还。这种种因素叠加起来,显然对房价构成利空,尤其是严重依赖房地产的城市,一旦开始动真格严查严打,意味着支撑房价上涨的“资金”这条腿可能真的要断了。

第三大巨变:棚改退场,旧改接棒,楼市更易于稳定

“棚改”要全面结束其实早就有迹可循:其一、2020年初,国家方面就宣布了,2020年是棚改的“终结之年”,言外之意2020年是棚改逐渐退场的尾年;其二、住建部副部长黄艳多次公开强调,未来,不再“大拆大建”、“一拆了之”。而是全面推进更人性化的“原地改造”。

“旧改”接棒“棚改”,为什么说对楼市稳定更有利?对二者进行准确区分,我们便可以一探究竟:棚改本质上是在消灭供给(拆了房子),增加需求(拆了房子要买房,尤其货币化补偿的模式下,被拆迁户只能拿着补偿款到市场上去购买商品房),庞大的需求被人为制造出来,这有利于,更直接拉动了房价的上涨;旧改则不同,旧改是增加供给,抑制需求,而且完全以绝大多数居民意愿为主的原地改造完毕后,实际上有利于老城区经济活力提升,可谓一箭双雕。既能实现老旧居民的改造意愿,也能顺应国家“”精神,有利于稳定房价。

综合2021年楼市迎来的三大巨变,不难发现董明珠关于房价的预言真的一语成谶了:当前阶段,不管是供求局面,还是国家金融收紧的意志,亦或是旧改接棒棚改,都显示了房价上涨已经失去支撑了。

房价上涨失去支撑,总体而言,房价的走势也基本明确了:至少2021年,我们可以肯定房价会更逐渐趋于稳定,既无大涨的支撑,也无大跌的动力。尤其是一二线具有明显的人口增量、和经济优势的城市,房价在强压制下,震荡的概率很大。

在房价走势趋稳的背景下,事实上今年到底该不该买房也明确了:对于普通的,仍然是那句话,一定要按需行动:有需求就买,没需求就踏实挣钱。有人可能觉得,这和文章前述的表达自相矛盾,其实不然,我们定义的“刚需”是不买房就没地方住的人,这类人更关注的是房子本身,而不是基于房价走势而决定行动;

对于有闲钱的投资者,我们的建议也很明确,对于有人口、资源、区位等优势的城市,该出手时还是要出手。虽然短期内,房价无大涨可能,但是我们要明白一个道理,未来真正有潜力的是极少数这类城市,不管国家如何均衡发展,人始终都会往大城市涌进,而有人的地方就意味着有需求,有需求就会继续推高房价。尤其是超大、特大城市的核心区域,仍然有利可赚,这不以任何人的意志为转移。只是普通人需要认清形势的是,未来大城市投资的门槛和技术要求都很高,投资房产赚钱可能也只是塔尖不到1%的人的游戏罢了。

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