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地产终极集中度,或有5家房企破万亿-尊龙人生就是博

楼市知多少2021-03-23 13:23:35

虽然都说规模不重要,行业下半场了,但客观吧,未来10年出现5家万亿房企也是大概率事件!

万亿现在行业中的声音挺少的,房企都不爱提,也不敢提,怕有关部门受刺激,因为国家都如此了,但辩证看,国家也是为了行业稳定,初心是好的,但从行业规律和市场集中度规律来看,尤其今年是十四五规划,这个时候探讨行业未来格局,也很重要。

因为,对未来5年的战略误判,是房企的失误!

老潘只是从行业趋势和市场角度看问题,有一说一,未来5家房企破万亿规模是大概率事件。而且5年之内就可能有至少3家破万亿……如果是这样格局下,十四五规划下,其他房企未来如何出牌?尤其43家已经破千亿的其他大房企,如何安排自己未来5年后的角色和策略,现在就得提前布局了。

做战略,首先得看外部大环境,客观认识所在赛道的容量和阶段,对于房地产这个赛道,通俗的说,每年都说行业到顶了,但每年都被打脸,19年17万亿,20年疫情年还比19年还涨了一点点,21年说破18万亿,未来销售面积不变,销售单价按照2021年gdp6%,即每年5%房价增加,未来房地产名义金额破20万亿,是大概率事件。

一些乐观的行业研究员曾给出25万亿,30万亿的预判,这里就暂且不说,但即使以相对中间值20万亿来看,未来一家龙头房企市占率5%,就1万亿了,如果龙头干到8%,那可是1.6万亿。

也就是在2021年初,接受采访说万科未来市占率要做到6%~8%。

6%到8%,是吹牛逼吗?非也!

对照美国成熟,龙头市占率是8%,而且美国人个性化需求本就强烈,中国批量开发相对更容易形成市场共性和标准产品接受度,况且中国房地产市场更多胡焕庸线,房地产最肥沃市场区域相对美国更集中……所以中国住宅龙头超过8%也是有可能。

看当下,头部碧桂园万科7000多亿,市占率才4%,不算大。

为何会涨到6%到8%?老潘总结了5大理由。

其一,未来5年行业集中度会更提速,凭什么?

你发现一个规律现象没有,就是每一次越是市场持续加码,越有利于头部房企,头部房企反而能在行业调整期逆势增长,集中度反而提升更快。

事实上,你看万科在2008年,2010年,2014年以及2017年四个都有逆势走强特征。从这个角度看,中国房地产2018年史上最严厉后,行业陷入活下去的语境中,未来30强尤其是10强的集中度会加速。

其二、头部房企的野心可以从房企土储货值排行榜和储销比看到一个信号。

看看土储端,截止2020年上半年,头部房企有9家土储破万亿,而且融创,碧桂园,绿地、保利都是在2万亿到3.1万亿左右。

3万亿土储,理论上空间上具备1年破万亿的“家底”,而且这些房企都还在激进拿地,比如中海这4年的加速拿地。

来源网络

其三,国家也没有扼杀头部房企的融资扩张的大门。

看看资金端,三道红线的确是把融资增加的开关限制在15%的天花板。比如绿档可以15%融资增长,黄档10%的融资增长……国家给头部房企财务安全的房企还是给予了5%到15%的融资再增长。

其四,在融资收紧和为城市共建大主题下,央企凭借身份和融资优势,以及后续的国企收并购重组,以及国家在全球范围内做大做强央企的战略考虑,未来央企的增速也不可低估。

尤其在和三道红线之后,预计央企地产项目转让或将在2021年继续增加。而面向未来2年,未来房地产尤其是房地产国企改革与重组还将提速。就在2020年,的《国企改革三年行动方案(2020―2022年)》通过审议,持续推进国企改革由“管资产”向“管资本”,未来三年全面深化房地产国企改革有望提步加速!

其五、头部房企明显在2021年磨刀霍霍,尤其2020年疫情年过后,被憋的不行的房企开始率先发力了。

比如你看万科反常的公开提出2021年销售目标,7900亿,要知道万科过去多年没公开提销售目标了,而且也嫌弃万科过去3年规模发展慢速了。2021年万科7900亿是什么概念,14%的销售增长率。

比如碧桂园2021年又有新变化,即碧桂园区域集团又扩张到了104个,这是什么信号,可能又是加速发展的态势,有人也说2018年到2020年已经苦不堪言了,2021年又是一波中速成长期,头部可能在2020年后适度加速。

比如碧桂园在区域集团扩充之后,又提出一个新目标,即未来要求碧桂园区域集团在区域城市内深耕做到15%市占率,这个15%作为一个要求,未来整体市占率就有想象空间了。

比如中海这4年激进拿地,为了增加土储和利润额的持续增长,也开始强调规模重回前5,显然,中海的2021年规模增长也将提速。

一些其他头部房企也提出2021年增长率提升的内部目标!

尤其在大环境上,中国经济面也开始恢复,就在最近两会上,中国2021年gdp重新提出6%的增长率,从以往经验来看,一旦提出目标,到2021年中国gdp6%是可以完成的。大经济大背景的6%增长,即是全世界疫情之后经济恢复最快的全球示范国家,也反过来给中国房地产在2021年给予一个经济整体面的利好支撑。

虽然整个行业都不太好做了,利润率下滑,规模增长不如昨日,资金全方位收紧……但这并不以为房企也同样如此悲观。

比如融创内部,老孙就提出2021年三大主张:即乐观,勇敢和长期主义。乐观是对行业长期看好,勇敢是敢于变革和创新,而长期主义是做好产品,提升融创综合竞争力。

1,都说地产难做了,但还是要乐观进取,行业那么大盘子,你还那么小,99%房企1%市占率不到,真正垄断远没形成,而且看自己还是很粗放过日子,管理粗放,产品内卷,成本控制口径都是百万为单位,制造业都是元为单元扣,roe都是10%20%……房地产还是最赚钱行业,关键看你怎么做了。

2,房企未来很少有大黑马了,格局越来越稳定,但小黑马,中度变动还是有的。

3,未来5年头部房企分化逻辑在哪里?从三个维度交叉看。

其一,当下房企土储总货值10强排行榜,如今9家房企土储破万亿,还得看土储质量结构和成本,所以粮仓分化是源头分化之一,其二,是融资力的二度分化,目前红档和绿档有15%大差距,那些融资体量大且又绿档的房企,再给15%融资增量可谓如虎添翼。其三,综合竞争力打分,头部房企均好性还是有差距,有的70分有的85分,这是房企内功的三度分化。

当然企业毕竟是人做的,企业发展也有运气成分,企业掌舵人是否犯错?管理团队是否动荡?腐败不可避免,人祸不可避免在未来5到10年存在,这也或将成为未来头部房企分化的一个因素。

4,今天几乎所有龙头房企都在做一件事。即打造企业综合竞争力。比如万科、融创、碧桂园、金地……。产业生态地产+的综合竞争力,地产主航道的综合竞争力,这两大竞争力,龙头都在加强。

过去龙头大型房企对中小房企的碾压还是规模碾压,资金碾压,是在点上、线上的胜出……未来大房企对小房企是整个“面”上碾压,是全方位的综合竞争力胜出,竞争优势的鸿沟将日趋扩大。

还是老潘常说的一句话,未来中小房企的冬天会更冷,头部房企的春天会相对更灿烂。

5,房地产的榜单颇多,但就却是一个信心指数,结合老潘走访大小房企的调研采访,尤其在当下国家持续高压加码360度几乎无死角下,中小房企信心指数正在下滑,但最近走访头部房企,大房企信心乐观指数依旧高企,苦日子下房企相对优势感鲜明十足。

未来不可能松了,对大型房企而言,收并购机会可能又大规模来了!

6,5家破万亿,等于5家房企5万亿占据行业20万亿蛋糕,5家整体市占率25%,高吗?其实也不算离谱。

我们看到众多家电制造等行业,4、5家头部企业占据60%~80%已成为常态,我们看到头部房企万科、融创在很多核心城市都是了。比如融创年报刚公布12个城市融创名,25个城市在第二到第五名,后续万科的年报也会有同样的故事。

当万科,融创等龙头房企在核心城市数一数二的数量达到15个,20个、甚至更多的时候,真正的规模巨无霸,又大又强又优的真龙头,就出现了!

集中度提升每年都在,但越来越难的行业下,无疑更快了!

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