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连番甩卖写字楼,金融街回血137亿-尊龙人生就是博

中指研究院 2021-02-01 10:18:33

金融街1月28日宣布,拟以15.75亿元出售北京德胜国际中心部分写字楼和商业。这是最近两个月来,金融街甩卖的第二宗物业。

出售北二环商办物业

金融街发布公告,称因业务发展需要,拟将其全资子公司北京德胜投资有限责任公司(后简称「德胜公司」)100%股权及债权通过北京公开出售,挂牌起始价格暂定为15.75亿元(最终挂牌起始价格以西城区国资委核准批复/备案意见为准)。德胜公司负责出租运营德胜国际中心部分写字楼和商业。

资料显示,德胜国际中心位于北京二环以北,西城区德胜门外大街83号,总约22.95万平方米。德胜公司持有运营德胜国际中心约3.8万平方米,业态包含写字楼、商业、地下零散服务用房和车位。

为何要出售德胜国际中心?

金融街回应,「德胜国际中心2020年的出租率约为80%,租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主,承受能力相对有限,加之持有面积占项目整体比例较低,存在物业共用,管理界面交叉等问题,租赁经营压力较大。出售非整栋物业,有利于提升金融街的资产周转效率,优化资产负债结构。」

出租率急剧下滑市场承压

事实上,德胜国际中心的出租率自2019年开始明显下滑。由2018年末基本满租状态(99%)锐减至75%的出租率,直至2020年6月30日,其平均出租率仍低于80%。从披露的信息来看,截至2020年6月30日,金融街在北京的写字楼项目主要有7个,多数分布于西二环金融街附近。与德胜国际中心一样,出租率急剧下滑的写字楼还包括金融街(月坛中心)-金融集和通泰大厦。

数据来源:金融街制图:选址960

出租率之所以不断下滑,一方面是新冠疫情带来的退租影响,另一方面,金融街认为,受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响,北京市非核心区域市场面临下行压力。

数据显示,截至2020年底,北京全市超甲级、甲级和达2134.8万平方米。2021年预计新增供应将高达150万平方米。戴德梁行北区研究部主管魏东认为:「在大量新增供应和新冠肺炎疫情尚未完全好转的双重压力下,市场或将被继续推高,水平仍将继续面临下行压力。」

在此压力下,即使是稳占国内最贵、市场较为稳定的「金融街」,日子似乎也并不好过。

商办物业亏本变现

德胜公司完成转让后,预计将为金融街增加15.75亿元的现金流,实现净利润约4.87亿元。

这是金融街最近两个月来,第二个准备出手的物业。

2020年12月,各拥有50%股权的金融街、北京万科将金融街·万科丰科中心项目公司作价37.1亿元,拟将其100%股权及相应债权悉数转予中国平安人寿。据悉,丰科中心出租率达90%,是金融街在北京7个主要写字楼中出租率表现较好的物业之一。

考虑到丰科中心项目的资产率相对较低,金融街为加快资金回笼,降低负债水平,和北京万科达成一致意见——卖。

事实上,丰科中心的交易本身是一亏本的买卖。根据金融街公示,丰科中心投资成本约为29.6亿元,截至2019年底账面值约为44.0亿元。截至2019年底,丰科中心累计确认税后公允价值变动约5.4亿元(50%比例)。交易按37.1亿元价格完成后,预计对其2020年净利润产生影响约-2.1亿元。

金融街表示,丰科中心项目从全开发运营来看整体盈利状况较好,预计项目全投资年化率9.5%,累计实现股东约3亿元。

两次物业处置目的中,金融街均提到了「负债」一词。这也是今年对房企实施的「三道红线」政策监管之一,剔除预收款后的大于70%,即踩中红线。华泰证券研报显示,截至2020年前三季度,金融街扣除资产负债率为74.6%,现金短债比为0.55,净负债率为200%。这意味着金融街「三道红线」全中。金融街2020年三季度财报显示,经营活动产生的现金净额1.48亿元,相较去年同期70.02亿元,严重缩水。

1交易回笼资金86亿元

接连不断地出售物业,展现了金融街的焦虑。2020年12月,金融街还有两笔大额资金流进流出。

一是金融街与中信地产就中信城b地块未按计划完成规划,解除合作协议。收回当时支付的合作价款合计50.11亿元,以及中信地产支付的资金占用费约35.97亿元。金融街此举收回资金近86亿元。

二是因首都控规影响,b地块无法如期规划,造成恒泰证券订购相关写字楼空间无法兑现。金融街退还于2013年9月5日收到的预付款15255万元,并向其支付约5968万元。

总体来看,最近两个月来,金融街几手资产处置后,有望收回资金137亿元。

文章来源:选址960

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