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拆迁“停止”?2021年起,老房子全部按“新规”办,两类人将失眠-尊龙人生就是博

十三画生2021-01-16 21:47:25

过去十年,房地产毫无疑问是公认的创造财富的行业。根据国家统计局公布的数据显示,过去十年,我国房地产市值增加了240多亿。这直接使得数以万计的以及早、多买房或者从事房地产相关行业的人,均轻松实现了巨额财富的积累。笔者身边就有一位朋友,因为早买房,叠加擅于利用银行资金杠杆,十年间凭借房子实现了财富过千万,轻松碾压了无数同龄人。

不过,有一类人通过房地产获得财富更快也更多且更让人羡慕,那就是在一坐拥大面积的拆迁户。大城市“拆迁暴富”有多恐怖,我们举两个例子:深圳白石洲拆迁,一夜之间诞生了几十个亿万富翁;广州大冲村拆迁,据悉也诞生10个亿万富翁,而且400多户家庭资产均过千万。

“拆迁暴富”是国家政策导致的不公平创富,绝大多数人即使有不忿但也无话可说。但另一拨伴随拆迁而存在的群体不仅扰乱了正常的秩序,更严重挤压了数以万计刚需的利益,早已是过街的老鼠,人人喊打。这便是窥探到拆迁有利可图,专业购“博拆迁”的投资。这部分人的目的非常明确,买来不被看好的老破小,就等着拆迁一声响,然后赚取巨额拆迁补贴,最终达到钱房双赢。平心而论,正是因为有这部分群体的存在,存量房市场才会蠢蠢欲动,不仅造成了紧俏,更加剧了楼市“只涨不跌”预期,对于整个存量房市场来说是“煽风点火”,最终导致无房者更难度加大。

事实上,透过现象看本质,我们更会发现,拆迁造成的不公平造富的弊端也是显而易见的:获得巨额拆迁款补偿的这部分群体,不仅财大气粗,更产生了高人一等的优越感,对于传统的知识改变命运、勤劳致富等认知是一场摧枯拉朽的颠覆。

拆迁影响的还是诸多三。众所周知,过去五年是重点一的关键时期,从国家统计局的数据可以看出来,过去这几年包括北京、上海等在内的几十个一二线城市基本都是保持稳定态势,房价整体波动很小。不过正因为有拆迁的存在,160多个三四线城市却迎来了完全不同的市场行情——从统计数据看,过去四五年时间,绝大多数三四线城市房价翻了一番,更有甚者短短两三年时间,房价飙涨了200%-300%,由原来的三四千一平上涨到一万多一平。这期间,、拆迁户、银行、地方甚至是都赚得盆满钵盈,但是无数普通刚需却不得不承担房价极速飙涨后成本的大幅增加。

按照地产大佬的说法,过去五年以及未来五年,三都没有多少上涨空间,这些城市其中的绝大多数都要走“汽车城”底特律的老路——产业没落、人口流失、购买力向大中城市转移,房子严重过剩,高房价难以支撑。

为何地产大佬的预判会失误?过去五年,三房价能迎来逆势“补涨”?很多专家开脱说是城镇化进程、投资炒作过盛和居民收入大幅增加所致,但我们认为,过去这几年影响三四线城市上涨的核心因素是“拆迁的拉动”——从住建部公布的数据看,2015-2019年,棚改所占比例的城市是三四线城市,75%的棚改份额(2000多万套)在三四线城市,这意味着棚改引入的贷款资金有3/4(3万亿多)都流向了三四线城市的楼市。

熟悉中国房地产进程的人都知道,政策不仅解决了地方拆迁补偿款问题,还为创造了大量需求,很好地解决了库存需求的问题,更直接导致了房价的快速上涨,因为棚改货币化安置不再发房,所以很多拆迁户拿地拆迁款之后,只能自行到市场上购买商品房。叠加承接了大量一严下外溢的需求和资金,所以很多三房价短期就获得了巨大的拉升。

政策能一直实行下去吗,拆迁暴富的神话会一直上演吗?答案是否定的。一方面,过去这几年,很多专家学者都意识到了拆迁的弊端,确实使得千万人“出棚进楼”,但不得不承认,棚改拆迁对于三房价的助涨作用也是巨大的。所以“叫停拆迁”的呼声也是此起彼伏;另一方面,以民生工程自居的棚改拆迁越走越偏,比如为了拿到长期低的贷款,很多城市都在借棚改拆迁之名大肆发债,不符合拆迁条件的小区也申报拆迁了。

事实上,两方面的消息显示,国家住建部已经确定:2021年起,棚改将逐步“停止”:一方面,去年7月份,住建部副部长黄艳明确表示,在未来改造中,会避免“一拆了之”和“大拆大建”。未来棚改拆迁也会因城而异,不需要的一个不拆,需要的要严加审核;另一方面,2020年初公布的《政府工作报告》明确,2020年是棚改拆迁的“收尾之年”。换言之,从2021年起,实行了十年之久的棚改拆迁将逐步退场。

对于“棚改逐步退场”,很多人可能不解。这里我们多说两句,首先从住建部透露的信息来看,未来5年棚改不再是老旧小区处置的主导方式,这意味着其规模不会很大,可能不及过去5年的百分之一,直白点说2021年拆迁的体量可能只有几十万套;其次,既然拆迁的体量会大幅萎缩,那意味着未来老房子拆迁的条件可能会更加苛刻:要求更高,审批也会更严格。

现存的老旧小区,少说也有百万个。住建部确定2021年起棚改拆迁的原有模式将逐渐“停止”,那么这些数量众多的老旧小区未来将迎来何种命运?要知道这类小区的居民大多以中老年人为主,而且这类小区的居住环境相对较差,的需求也非常强烈。

住建部确定,2021年起,老房子全部“这样”办

2020年7月28日,住建部副部长黄艳在发言中明确表示:以补偿为主导的的方式将逐渐停止,未来5年针对17万个2000年底以前建成的老旧小区,总共涉及超过1.2亿居民将进行“原地改造”。这意味着,从2021年起,“旧改”将全面接替运行了十多年之久的“棚改”。根据住建部公布的信息来看,旧改主要内容包括三方面:是基础类改造,即房子主体、基础设施改造,包括但不限于

管网破旧、上下水、电网、煤气、光纤缺失或者老化等问题的优先改造;第二是完善类改造,主要是设施建设,比如停车场配建、、引进物业规范管理等;第三是提升类,说白了就是精神层面的配套建设,比如养老、抚幼、文化娱乐建设等。

答案很明确,2021年起,符合条件的20年以上的老房子将全部进行“旧改”:不再大费周章、劳民伤财地全部拆掉重建,但会通过上述提到的三项内容进行全面彻底的改造。虽然棚改拆迁和全面旧改本质上都是为了老旧小区居住环境的,但不得不说二则有实质性的差别:、资金来源不同,棚改是央行通过一定程序的专项贷款发放,其中经历了国开行、地方、和被拆迁者,资金完全形成了闭环。而旧改资金来源主要是三个方面,专项补贴、旧改居民和社会资金;第二、操作方式不同,棚改目的性很强,很多地区为了达到棚改的目的不惜“强拆”,旧改则完全是以人为本,被改造群体的意见未达成一致,改造无法进行。

旧改的意义是什么?毫不夸张地说,一个老旧小区经过三大类改造之后,不管是居住环境还是社区服务,亦或是很多老旧小区急需的提升类服务,都将有质的飞跃,尤其是居住环境这一块,提升可能会更加明显。事实上,通过这两年很多老旧小区旧改的试点来看,改造之后的老旧小区,不仅舒适度大幅提升,市场价值提升也是有目共睹的。很多老旧小区居民更迎来了身价的“再度上涨”。

未来大规模拆迁将“停止”,老旧小区将全部进行旧改,确实能让很大一部分群体的居住环境有明显,但是不得不承认,“旧改”取代“棚改”,也会让两类人失眠:

大量购“博拆迁”的专业投资可能要失眠了,因为老旧小区不再拆迁,这意味着很多人的“拆迁暴富梦”将彻底破碎。从棚改规模减少的城市看,山东、安徽、河南等地的影响;

第二大量翘首以盼拆迁获得巨额补偿金的老要失眠了。很多人已经苦等了很多年,就盼着老房子拆迁获得巨额赔付,再购买。住建部确定,未来老房子将全部旧改,这类人的心理落差可能更大。事实上笔者身边就有不少“拆迁梦”破碎的人已经开始失眠了:现在就低价换房,还是等改造完毕后再作打算,很多人举棋不定,彻夜难眠。

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