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对2021年北京楼市走向的几点思考-尊龙人生就是博

地产锐观察 2020-12-28 12:20:28

红姐最近正在看,对北京楼市的成交数据做了一轮功课,有些感触和各位分享下,希望对大家有参考价值。

1、无论是自住还是投资,都要“学区”先行。如果你是年轻人,无论是想买新房还是二手房,都要重点关注“教育配套”选项,尤其是要有对口的好初中,要不然几年后还得换房。

为什么这么说?引用网友的一句话:未来,最残酷的战场不是在高考,而是在中考。

据北京小升初网统计,北京城六区中,除了海西东 平谷、顺义外,其他区都有20%及以上的孩子考不上高中,只能上职高、中专类学校。

城六区中,高中录取率最差的是朝阳,有近30%的孩子上不了高中,基本上也就意味着与上大学无缘。

来源:北京小升初网

投资也是同理,尽量学区先行。因为将来转让时,学区是房价增值的加分项。2016.9.30政策以来,看北京二手房成交数据非常明显,的抗跌性很强。

2、2021年北京楼市回暖成定局,但房价大幅上涨的可能性不太大。

其一,据中指院数据,2020年1-11月,北京市商品住宅(不含保障性住房)成交均价为47104.8元/㎡,同比上升3.2%,成交面积为606.71万㎡,同比下降5.5%。价涨量跌,说明商品住宅的成交结构中改善型产品占比在提高。

其二,据中指院数据,2020年11月,北京市商品住宅(不含保障性住房)可售面积1167.4万㎡,环比上升0.5%,按照平均近6个月销售情况,出清周期为15.64个月,较上月缩短1.7个月。去化周期缩短,一方面是因为新增供应同比下降带来的,另一方面也说明开发商去化在提速。

其三,据中指院数据,2020年1-11月,北京市土地规划建面成交689.97万㎡,同比下跌约10.5%;土地出让金达1669.64亿元,同比上涨约13.8%。量跌价涨,主要是因为北京市土地供应结构发生了变化。一方面是以住宅用地成交为主,占比74.5%;一方面是不限价的纯商品房地块明显增加,成交占比达85%。大量纯商品房地块入市,新房供应格局在2021年将会明显改变。

这也是支撑北京房价2021年上涨的因素。

但是,据统计,目前北京楼市仍有约65%面积占比的限竞房产品等待去化,至少需要5-10年才能去化完毕。同时说明,北京新房价格在2021年大幅上涨的可能性不大。

其四,从上一轮(2015-2016年)深沪京房价轮动上涨的规律看,下行并横盘已达四年之久的北京楼市,也该到了需求释放的时刻。

2015年3月份深圳楼市启动大涨,因为出台限购政策,停涨在2016年3月份;2015年5月份上海楼市上涨,行情一直持续到2016年,当年3月外地人限购政策出台形成打压,但一直到9月份房价仍有10%左右的涨幅;2016年4月份,北京楼市启动上涨,短期内形成bao涨行情。

3、楼市两极分化加剧,改善房价格会逐渐走高。有三方面的原因:

一是,从中央经济工作会议传递的信息看,“市场的归市场、保障的归保障”导向明显。未来低收入人群住租赁房、高收入人群买商品房,是可预见的市场格局。

二是,疫情影响了人们的居住理念,改善型购房需求增多,成交结构的变化会拉动房价均价走高。

三是,红姐曾看到一篇文,里面提出了一个疑问,为什么在这么严峻的房住不炒调控和融资监管形势下,2020年的商品房成交金额能够创新高?

根本问题还是地产继续在加杠杆,不是指房企,是指定向给富人配置房产资产加杠杆。

这一点,下面这个视频说得很好,可点击观看。视频中的博主的抖音号为zhouyuan5037。

4、北京二手房市场成交回温明显。

据统计,今年前11个月,北京二手住宅网签量达14.79万套,已超过去年全年的14.5万套。

价格方面还没有明显上涨,一直比较稳定。但感觉年底和业主议价的空间比较大。需要注意的是,二手房市场两极分化也比较严重,成交一直比较热,但非学区属性的二手房成交周期依然较长。综上,红姐建议,想在北京买房的人,年底前还是赶紧看房走起来吧!

记住要特别关注“学区”属性。即便交通再方便、商业配套再好,但教育资源尤其是初中配套不行的楼盘,也要慎选。至于是在春节前还是春节后出手,红姐选春节前。

但是你们不一定学我,因为还有疫情这个不确定因素在。如果春节后疫情变重,那么开发商还会延续打折状态。

但与2020年疫情突发时不同,现在防疫已成体系,基层疫情防控能力已全面提升,不会出现像2020年的严重影响复工复产的情形,对房企销售的影响也就不会像2020年一二季度那么大。

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