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明年起停止“棚改”?20年的老房子全按“新规”办,两类人将受益-尊龙人生就是博

十三画生2020-12-14 21:29:15

国家统计局公布的资料显示,过去5年,楼市迎来“普涨”:短短5年时间,住宅均价由6793元/平上涨到了2020年9月份的10191元/平,平均房价5年涨幅高达50%之多。

但房价上涨真正亮眼的并非是有人口增量、有地理位置优势、有丰富资源加持的经济更发达的一二线城市。反倒是很多人“瞧不上”的人口外流、经济实力不强的三四线城市,更胜一筹。尤其是2017年至今,三四线城市涨幅普遍高于一二线城市。过去三年多时间,160多个三四线城市中60%的房价涨幅都翻了一番。特别是环一线三四线城市,房价涨幅甚至一度高达200%-300%,比如燕郊、香河、昆山、中山等。

三四线城市真的是靠实力涨起来的吗?过去四五年,一二线城市普遍迎来强调控的背景下,很多炒房投资客“流窜”到三四线城市疯狂囤房,他们把在一二线楼市中的投资逻辑全篇复制在三四线城市,这真的有效吗? 

答案是否定的!独立经济学家马光远曾经善意告诫道,我国大量的三四线城市,房子已经严重过剩,投资这些地方的房子是火中取栗,炒作这些城市的房价是丧尽天良。尤其是很多“贫困”县级市房价也纷纷过万一平,不得不让人感到瑟瑟发抖。

无独有偶,地产专家余英也曾直言不讳表示,无论从人口流向、产业布局,还是经济发展等基本面来看,未来房地产的机会不太可能出现在三四线城市。对有些投资三四线城市房产的,或者有三四线城市土地的,我建议大家赶紧卖,落袋为安。

不仅如此,从2018年开始,知名的地产开发商都在改变布局:从三四线城市撤离,把重心回归到一二线城市。其中最典型的代表就是融创,其掌舵人孙宏斌过去两三年多次公开发表言论称,未来拿地多在一二线城市,三四线城市会非常谨慎,尽量不拿。

专家、地产商,甚至是本地人都“不看好”三四线城市的未来,都在用脚投票。那么为何短短四五年时间,很多三四线城市却能迎来“逆袭”,房价上涨幅度高达2-3倍呢?专家给出的答案是:新型城镇化、货币金融、投资投机等合力的作用。但正常人都知道,近年来三四线城市房价上涨背后的主要推手是“棚改货币化安置”政策。

2015年之前,三四线城市的普遍现状是:开发商急、地方急、银行急。因为房子卖不掉,库存高压,开发商没钱,银行贷款还不上,地方也很难卖地。但棚改货币化安置政策,应运而生,扭转了乾坤,让所有问题迎刃而解了。棚改货币化安置,简单来说就是地方直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而后居民再到商品房市场上购置住房。

这个政策的高明之处是,既解决了城市缺土地问题(老房子拆除),也解决了开发商缺购房需求的问题(拆迁不再发房,天量的需求被创造出来了)。所以我们看到,2015年此政策一出,很多原本库存高压的开发商,都迅速解围了,不仅库存消化掉回了款,而且更加有资金再度拿地扩张,购房需求暴增,三四线城市也跟着水涨船高。事实上,直到今天,很多三四线城市的房价还依然在缓慢上升。这也是为什么很多人不舍得处理掉三四线房产的根本原因。

公开资料显示,过去5年棚改开工总量在3300万套,其中三四线城市就占了2200万套以上。换言之,棚改的70%左右都在三四线城市。这意味着,棚改引进来的货币总量有7成都流进了三四线城市,正是这些天量的资金支撑了三四线城市过去这一轮火热行情——不仅成功拉升了三四线城市的房价,还给三四线城市的基础设施建设、经济发展等作出了突出贡献。

棚改是民生工程,也确确实实让亿万国人“出棚进楼”,但过去两三年,“叫停棚改”的呼声却越发强烈:一方面, 在这场“棚改拆迁”运动中,大批地产商赚得盆满钵盈,也有更多的家庭靠拆迁而实现一夜暴富。民生棚改正演变为,少数人造富的绝佳工具;另一方面,很多城市屡屡上演“借棚改之名盲目举债”现象,风险正在积聚;更重要的是,棚改适当退出,也成为了稳楼市、稳房价的必要举措之一。

国家一锤定音,明年起将停止“棚改”

事实上,国家对于棚改也早有“叫停”的意思:18年国开行紧急收回棚改审批权限,19年宣告各类城市因地制宜推进棚改拆迁工作,都在铺垫棚改拆迁的退场。到了2020年,国家终于一锤定音:明年起,棚改将逐渐“停止”——今年初的《政府工作报告》文件里明确提到,2020年是棚改的“收尾之年”、“终结之年”。此外,文件更明确要求,明年起房价有上涨压力、库存不足的城市,棚改必须立即“叫停”。这意味着,2020年之后,大规模棚改将逐步停止,持续了十几年的棚改政策,可能就要彻底终结了。

国家一锤定音停止“棚改”,对哪些人有深远影响?首先、未来依靠“拆迁”来实现一夜暴富这条道路,或许再也走不通了。类似深圳白石洲、北京亦庄“拆迁诞生一大批亿万富翁”的消息不会再出现了;其次、投资棚改,意味着未来三四线城市会失去拉动,或就此拉开三四线城市回归理性的序幕。这对于重仓投资三四线城市的炒房投资客来说,显然不友好;再者,对于仍然在三四线城市大举拿地布局的开发商,也构成利空:人口常年外流,购房需求也消耗差不多了,叠加棚改带来的楼市火热行情也即将终结,未来三四线城市的开发商或不得不面对房子难卖的事实。

明年起,20年的老房子全按“新规”办,20年的老房子要“吃香”了

明年起,大规模棚改将停止。但据统计资料显示,仍然有十几万个老旧小区亟待改善居住环境,尤其是2000年之前建成的小区,有17万个。不再棚改拆迁,这类小区未来将迎来怎样的命运? 

大家不必着急上火,国家对于房龄超过20年的老房子也有明确的计划:明年起,20年的老房子全按“新规”办。这个新规就是“旧改”:老房子不拆了,改为原地改造。根据国家公布的信息,未来5年(2025年之前)要完成17万个老旧小区改造,涉及居民超过4200万户。旧改主要包括基础类、完善类、提升类3类改造内容,涉及市政配套基础设施(加装电梯)改造提升、小区智慧化(助老、育)改造以及小区内建筑物公共部位维修(水电气网路更新)等。据恒大研究院常务副院长夏磊测算,按老旧小区改造的三大内容来看,保守估计老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

综上所述,城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围是5年17万个房龄20年的老旧小区,这意味着从明年起20年的老房子要“吃香”了,对应的一大批持有这类小区的业主,身价也将迎来上涨:因为旧改是对老旧小区面临的外观破败、居住环境差、无电梯、无物业服务、无停车场、无菜市场等基础设施和配套等进行全方位改造。这意味着经过这一系列系统改造之后,老房子的整体环境会迎来大幅提升,也会更受买房刚需的欢迎,即我们所谓的更“吃香”,同时对其市场价值的提升也会有所帮助。尤其是老房子在加装电梯之后,其市场价值将提升不少,尤其是顶层、次顶层的老房子,根据已经加装电梯的小区市场价值提升幅度来看,空间至少在20%。

4万亿旧改时代,两类人直接受益

类:参与旧改的综合能力突出的企业和相关从业人员。上面提到,未来5年旧改可撬动的总投资额不低于4万亿。其中仅户外改造涉及的楼体加固、楼面改造、加装电梯、电气排水系统、小区内环境等改造就可以释放至少3万亿市场空间。但值得提醒的是,老旧小区改造涉及面广,且问题复杂。这意味着,这项工作不是谁都能做的。未来那些综合能力突出的企业必然能参与到旧改之中,他们将直接受益。对应的相关从业人员也能一并受益;

第二类:准备买房的刚需。这里需要分类来说:一二线城市的刚需,旧改之后的老城区或能够承接大量买不起新城区高品质住房的需求,可能是刚需的福地。一则其价格较低,刚需完全可以承担;二则旧改之后这些老城区的住房居住环境会大幅提升,基本能满足普通刚需的居住需求;三四线城市的刚需,明年起大规模棚改将停止,这意味着三四线楼市的核心动力将缺失。基于此,我们判断未来2-3年绝大多数三四线城市会迎来调整,尤其是房价严重虚高的城市,房价极有可能较大幅度回调。对于准备买房的刚需来说,这显然可以节省不少购房成本。

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