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深圳楼市:不讲武德-尊龙人生就是博

地产锐观察 2020-12-08 14:33:09

煮熟的鸭子,要飞走了。

刚过去的这个周末,深圳华润城润玺一期的打新者们估计很难过。

本来以为中签后,妥妥会有500万的倒挂差价到手,但在资金来源严查下,有可能被拒买或被拒贷,空欢喜一场。

深圳“炒房打新”怪象,已经被新华社点名痛批,坊间也在持续热议。事件背后,有几个问题值得我们深思:

1、打新者是不是盲目?

2、限价政策是否失当?

3、开发商华润委屈吗?

打新者盲目吗?

华润城润玺一期也是华润城润府四期,但“四期”不好听,开发商就换了个案名,以下简称“华润4”。

11月25日,华润4开启线下选房,收到诚意登记申请15036份,入围的有效登记客户9687个,冻资339.05亿,13内1171套房源即刻清盘,开发商收金196亿。

华润4总计1171套房源中,有100平、120平、175平、200平四种户型,备案均价13.2万/平,单价区间12.01-14.47万/平,总价区间1184-2984万。

查阅贝壳找房app,华润4的“哥哥们”华润城润府一、二、三期二手房的挂牌均价在17.1-18.5万/平。也就是说,新房源华润4的均价与周边二手房的挂牌均价出现了4-5万元/平的倒挂,意味着如果抢到一套100平米的户型,也能直接获利近500万。

正是在这样的“套利”预期之下,华润4开盘出现了火爆的场面,人们戏谑,深圳千万以上的豪宅被抢成了似乎为白菜价的刚需盘。

但是仔细看一看贝壳找房挂牌的在售二手房源会发现,户型越大,单价越低,超过200平米左右的华润城润府一、二期,挂牌价还不到13万/平。

也就是说华润4的打新者多少有点盲目,但100平、120平、175平房源与周边二手房售价确有明显倒挂。

限价政策失当?

据公开报道,在“打新”购房群,还有律师为“代持”(用有购房资格的代持人名义买房)做公证,有民间借贷机构帮忙凑首付,有资方机构推出日利率为0.08%的“摇号贷”帮忙凑认筹资金,形成了一条产业链。

新华社、央视财经等都就华润4“打新”乱象进行了报道,指出“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰,抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措。

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△央视财经《经济信息联播》栏目视频

深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡接受采访回应,政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为。

多位专家指出,华润4“打新”乱象说明,简单粗暴的“限价”政策副作用极大。

其一,单纯限价会扭曲价格信号,推升市场预期;

其二,明显的一二手倒挂会导致新盘哄抢,二手房价更加坚挺;

其三,限价催热楼市,让炒房者闻风而动,让限购也形同虚设,项目沦为有钱人的角斗场、资本的盛宴。

此外,更多城市的案例也表明:

限价还可能导致开发商压缩成本减配,影响品质,引发维权;

刚需群体未必会受益,开发商会通过捆绑高价装修、车位等为自己争取利益;

甚至个别项目开发商会悄悄去化,导致一小撮富人寻租。

回归到深圳,如何解决住房代持打新炒作问题?

专家们建议,应调整深圳土地供给结构性失衡,增加住宅用地供应;要通过轨道交通与周边城市实现高效通勤,实现公共服务均等化,做到真正扩大地盘。除此,别无他法。

开发商委屈吗?

市场消息,目前华润4要求业主补交350万认筹金的来源材料,如果是非直系亲属转账,可能会直接被拒买;银行对华润4买房人的贷款也卡的很严格,要由支行和分行行长专门审批。如果严格执行,预计华润4会出现“退房潮”。

市场上也有一种声音,为开发商华润置地喊“委屈”,因为华润4出现代持打新乱象,主要是由于限价政策不当。但华润置地真的委屈吗?

首先,从公开信息看,华润4诚意登记考虑并不周全,仅需提交身份证明与关系证明、房产查询结果、社保证明等三类资料,并未要求任何跟收入、资产证明相关的内容,这为代持购房行为提供了漏洞。

其次,深圳的城市更新已经沦为房企低价拿地、高价卖房的生意场。华润是其中的佼佼者,也是的受益者之一。

➼2014年10月,华润城润府1期开盘便日光,均价4.75万/平;

➼2014年11月,华润城润府1期加推,均价5.0万/平,3售罄;

➼2015年12月,华润城润府2期入市,房价在6.2-8.1万/平;

➼2018年6月,华润城润府3期产品开盘售罄,均价8.5万/平;

➼2018年9月,华润城润府3期加推售罄,均价8.5万/平。

➼2019年,深圳“先行示范区”政策落地+豪宅税调整,华润城润府一二期二手房价格大幅冲高约70%;

➼2020年11月,华润4开盘,均价13.2万/平,成为炒作打新标的。

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