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给2021吹个哨-尊龙人生就是博

中国房评报道 2020-12-08 08:21:07

房地产行业一直不大自信。

从2000年开始,每当房地产行业发展遇到困难,就经常有“崩盘论”、“狼真的要来了”等言论被抛出。但在现实中,房地产却从来没有崩盘过,反而以20年牛市的昂扬姿态,将看空的专家一一打脸。

即便是今天,行业上下都认为“活下去”是要义,可仍然没人敢质疑房地产行业的牛市是否即将结束。

还有不到一个月的时间,就要告别2020,我们大胆预测2021年的楼市,将是一个牛市终结的起点。

抽水行动在即

逐渐收紧房地产融资,贯穿整个“十四五”,楼市进入新调控周期。

2020年1-10月份,商品房销售额超过13万亿元,同比增长5.8%,全年销售总额预计超过16万亿元,再创历史新高。

以前行业内有观点认为,房地产有为期3年的库存周期,但是这两年这个观点不大提了,因为房地产销售额和房价每年都是涨的,大家逐渐抛弃了周期论。

那么,房地产这20年来持续上涨的原因是什么呢?

简单说,我们认为这是一种金融现象,背后是货币供给规模的快速上涨。

2001年我国加入wto以来,外贸红利带来巨额贸易顺差,结售汇制度安排下,外汇储备快速增加带来了人民币发行规模的增加。由于海外人民币规模并不大,因此天量的人民币供给规模主要留存于国内,楼市就成了货币的蓄水池。

2008年金融危机爆发后,外贸顺差减少,但是我国又先后于2008年和2015年开展了两轮债务扩张,累计增发的信用货币超过数十万亿元。

2013年,中国m2规模刚到100万亿元,2020年1月,中国m2超过200万亿元,7年时间广义货币m2增长了一倍,年均增长率超过15%。

2013年社融存量余额为107.4万亿元,2020年截至10月末社融存量余额已经达到281.28万亿元,到年底有望接近300万亿大关,年均增速超过了27%。

2020年1-10月,即便经历了疫情和强力调控,一二线城市的新房均价仍然同比上涨超过4%。

楼市作为天量货币的蓄水池,成功吸附了约300万亿元的货币,也让中国在保持经济高速增长的同时,没有出现大规模的通货膨胀。

中国增长奇迹的背后,是中国楼市压舱石的作用。

但房地产对于宏观经济来说是双刃剑,过度膨胀的楼市将带来资产泡沫、金融风险等问题。

2019年下半年开始,国家就从整顿房地产信托等渠道入手,开始在融资端压降房地产金融规模,政策效果也是立竿见影,房地产企业纷纷降价抛货。

2020年初,一场突如其来的新冠疫情,让这个调控动作暂缓了力度。10月份,在宏观经济稳步复苏后,住建部和央行抛出了针对房地产企业的“三道红线”融资管理新规。

对于金融部门来说,当前压缩房地产贷款也是一场“拆雷”行动。前不久,金融监管部门领导直言房地产是当前金融风险的灰犀牛。压缩房地产贷款等融资规模,是金融风险攻坚战的重要战术动作。

在当前的环境下,宏观经济的外部不确定性、宏观经济增长的困难度和房地产调控是成反比的。当外部环境趋向稳定,宏观经济稳中向好的时候,监管部门就要腾出手来,对房地产行业进行压缩。

因此,2021年将是房地产行业“抽水”的一年,在国际国内环境不再出现较大“灰犀牛”事件的情况下,房地产行业销售总额将随着抽水行动的继续,真正实现触顶回落。

这场针对房地产行业的“抽水”行动又是渐进的,防止用力过猛带来负作用。因此,在“十四五”规划当中提出的是“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

我们预判:未来5年将形成一个以“抽水”为标志的房地产调控新周期,融资能力和资金链安全,将是房企生存考验的关键

2021楼市规模预测

从房地产贷款增量维度推算,2021年房地产销售额可能在15-16万亿元,悲观预期下,同比2020年房地产销售额下降6.25%!

对于2021年楼市的规模,行业内有观点认为会同比下降5%,这个数据并没有依据,只是猜测。房地产该稳步下台阶,如果过快,会给金融带来风险,这个稳步的幅度,大概就是5%吧!

也有专家说,中国房地产行业未来仍有10万亿的市场规模,是一门不错的生意。

但是专家们并没有说清楚这10万亿的规模是指哪年,又会持续多久?如果到了2035年,中国人口老龄化程度快追上今天的日本了,那么10万亿这个规模也是不成立的。

今天,我们尝试从一个新的维度去推算2021年房地产市场销售规模。

我们观察到,最近5年以来,房地产销售总额和房地产类贷款增量之间一直保持3:1的杠杆比例。2019年之前这个杠杆倍数较小,随着2019年下半年开始压降房地产类贷款增量,这个倍数呈放大状态,但是仍处于可预测状态。

房地产类贷款增量规模是相对简单预测的数据。2019年房地产类贷款增量为5.71万亿元,当年房地产销售总额为15.97万亿元;2020年1-9月份,房地产类贷款增量为4.42万亿元,全年房地产类贷款增量规模约在5.5万亿元,假设今年全年房地产销售额为16万亿元,可得今年的房地产销售总额/房地产类贷款增量=2.9。

由于房地产类贷款增量这个指标必须保持平稳,而随着贷款门槛提高,居民买房使用非贷款资金比例提高,2021年的房地产销售总额/房地产类贷款增量≈3。

我们不妨做个假设:2021年国际国内环境平稳,宏观经济稳定发展,央行压降房地产融资动作持续推进。那么当年的房地产类新增贷款规模进一步压低到5万亿元(2020年上半年疫情使得压降节奏受到影响,全年压降规模有限,2021年假设政策力度全满),而当年的房地产销售总额/房地产类贷款增量比例假设为3-3.2,则2021年房地产销售总额可预测为15-16万亿元之间。

假设2020年房地产销售总额是16万亿元,则根据预测2021年房地产销售总额为持平或者同比下降至6.25%。

可能有朋友质疑,将2021年的房地产类新增贷款规模直接压降到5万亿元,这样的假设科学吗?

那就要从当前的监管语境说起了。

前不久,银保监会主席郭树清讲话中提到,目前各类房地产贷款占比约39%,房地产是金融风险的灰犀牛。

那么,在金融监管部门眼里,房地产类贷款占比多少才算合理呢?

综合各方面信息获悉,至少在1年时间内,将房地产类贷款占比压降到30%左右是比较合理的。

今年1-9月,房地产新增贷款规模占全部贷款规模比例约为27%,从新增上已经控制在了30%左右。未来工作的重点是攻坚压降存量,可想而知,很多房企在年底将遇到到期贷款续约难的问题,借新还旧类贷款更难。

2021年,货币政策仍会是趋于稳健,但也是货币政策逐渐退出宽松的阶段,整体流动性不会比2020年宽松,加之压降房地产类贷款是防控金融风险攻坚战的重点,各家银行预计都会对房地产类新增贷款审批把控得很严,新增房地产类贷款规模从5.5万亿元降到5万亿元左右,应该是预期之中的事情。

假如回到2015年

银行界人士认为房地产类贷款要压降到2015年的水平,才是监管部门要求的合理水平。

虽然从房地产销售总规模来看,2021年仍有15-16万亿元的市场规模,但是大部分房企的生存“体感”却会像回到了2015年。

实际上,对于这轮房地产类贷款的压降工作,银行界人士也早有共识,那就是2021年会是房地产融资调控猛烈的一年,之后将是贯穿整个“十四五”时期的房地产融资控制时间。通过逐渐夯实压降的基础,将房地产类贷款固定在贷款余额规模的30%以下,以实现“金融、房地产和实体经济的均衡发展”。

2015年,房地产类贷款占贷款余额规模的比例大约就是30%。

而2015年正是中国房地产库存高企的阶段,随后以棚改为抓手的涨价去库存工作,救了房地产行业一命。

2021年,中国房地产行业将站在调控新周期的起点上,同时有80亿平米左右的在建房屋面积,而城镇居民人均住房拥有面积已经到了39.8平米。

当房地产成为金融品,脱离了供需关系,那么多少在建面积和供应面积都可能被消化。如果随着房地产类贷款的压降,房地产投资淡出,房住不炒在范围内深入实行,那么上述80亿平米的在建房屋面积,就有可能变为巨大的库存。

没有哪个房地产企业还敢赌国家会放水救市,之前押注的房企已经付出了沉重代价。

那么,站在房地产“十四五”的起点,房企该如何应对变化呢?在此,房小评也有几点建议。

其一、聚焦深耕,收缩防线。

如果负债腾挪的空间允许,我们倒是建议有条件的房企早日开始收缩战略。化,虽然成就了无数房企,但也是一条高成本发展之路。

2015年之前化的房企获得了成功,是因为2016-2017年的棚改让三四线城市迎来了百年难遇的大牛市。2015年之后再进行化战略布局的房企,大部分举步维艰,因为没有风口了。

今天,我们看到无数n千亿口号的房企,仍在沿袭以前成功企业的老路,高杠杆、高负债地进行化扩张,放在2021年,这不是明智之举。

对于仍笃信房地产行业大有可为的企业来说,建议深耕自己的根据地,筑牢基本盘。在资本市场允许的情况下,收缩战场、产品线、规模,聚焦深耕。

其二、尽量不要多元化。

并不是说多元化不适合所有房企,而是不适合大部分房企。一方面是房企过惯了高利润的日子,难以干运营那样的苦活累活;另一方面是房地产行业是现金流依赖型行业,对现金流回正的周期要求最长不能超过18个月,而做产业、商业动辄以10年计,才能收回投入。

其三、远离产业勾地的毒丸。

很多房企为了低价获得土地,走上了产业勾地的道路,但产业勾地是要求很高的技术活,只有少量企业能够走通。

随着打着产业的旗号前来勾地的骗子企业越来越多,地方政府也形成了一整套防骗的流程。对于所有产业勾地的企业,一律以产业实现程度来卡住宅的预售证获取。

据房小评了解,好几家知名企业都因为产业方面无法兑现对地方政府的承诺,而被地方政府卡住了预售证等证件,上百亿的投资成了无法继续的烂摊子。

其四、打造核心竞争力。

从房地产投资的维度来看,一二线城市招拍挂市场已经变成金融战场,比拼的是流速,irr算得过来就能干,不能囤房。这个市场看的就是房企背后的金融机构谁的利息低,谁就能参与这个游戏。

到了三四线城市,就要看企业和地方政府的关系,对地方产业、市场的熟悉程度,以及降低土地成本的能力。三四线城市市场流速慢,需要高货地比,因此对房企获取土地的能力提出了更大的考验。

关于房企未来该如何做的建议,还有很多,在此不一一赘述。

本文的目的,就是希望以全新的视角,与大家一起探讨2021年中国楼市的未来。市场真正回归理性,房住不炒政策落实到位,中国房地产行业也将迎来一个理性、可持续的新局面!

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