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停止“拆迁”?明年起,老房子全部按“新规”办,两类人“遭殃”-尊龙人生就是博

十三画生2020-11-01 22:09:57

本轮调控始于2016年,且在随后的两年时间里,调控进入最严厉时期。但有人可能很意外,为什么明明是调控力度最强的2017年、2018年,三四线城市却迎来了“逆势上涨”?根据国家统计局和有关房价统计机构公布的数据来看,160多个城市,在短短的17-18两年时间,房价平均上涨了50%。尤其是环一线三四线城市,房价翻一番、翻两番也屡见不鲜。比如环深的东莞、惠州、河源、汕尾等城市,2016年平均房价只有六七千一平,到了2018年底,房价的东莞核心地段已经高达三四万一平。

对中国房地产发展进程有所了解的人,大概都知道背后的原因:楼市调控最激烈时期,一二线城市纷纷或横盘或下跌,三四线城市却能全线实现“逆势补涨”,归根结底是“棚改”拆迁起到了关键的助推作用。

为了消化掉不断累积的库存,解开发商、银行和地方等的燃眉之急,从2016年起,国家创新性地推出了“棚改货币化安置政策”:一改往日拆迁“以房换房”政策,改为“货币化补偿”,即对于被拆迁者给予直接发放现金补贴,他们的住房问题,由他们到市场上自行购买商品房。如此一来,开发商2015年之前积压的大量库存,在短短两年时间里,就基本消化殆尽。更让人意想不到的是,伴随着源源不断的资金涌向楼市,也成功助涨了三四线城市房价。

根据官方通报的数据显示,过去5年棚改总开工量在3300万套,帮助5000多万居民搬出棚户区住进楼房。而其中有大约70%(2200万套)都发生在三四线城市。也就是说,棚改拆迁定向货币的水,基本都流向了三四线城市,且最终受益的是楼市。这不仅成功拉升了三四线城市的房价,还给三四线城市的基础设施建设、经济发展等作出了突出贡献。无怪乎有人直言,“棚改拆迁”是过去二十年中国房地产市场政策最牛掰的发明。

更值得一提的是,棚改拆迁政策的到来,也加剧了中国家庭财富的巨大差距——不少人通过拆迁实现了一夜暴富,身家千万甚至上亿,不仅自己轻松实现财富自由,还惠及后代。而那些从小就坚信“知识改变命运”,并为之不懈努力的人,却不得不承受房价上涨后,积蓄被掏空,买房越来越艰难的事实。再加上,棚改拆迁虽然是以民生工程的名义诞生,但是最近这些年,很多城市却屡屡上演“借棚改之名盲目举债”现象。

诸多因素叠加,叫停棚改,叫停拆迁的声音喧嚣尘上。尤其是一些经济学家、房产专家更直言揭露,棚改坚决不能再持续,否则稳房价就成为一句空谈,各地理应根据自身库存和房价上涨压力,抓紧叫停或者下调棚改拆迁的目标。 

事实上,国家对于棚改拆迁也早就有了“叫停”的意思:18年国开行紧急收回棚改审批权限,19年宣告各类城市因地制宜推进棚改拆迁工作,都在铺垫棚改拆迁的退场。到了2020年,国家终于一锤定音:2020年是棚改的“完结之年”,完成2020年的460万套棚改任务之后,性的棚改目标已经所剩不多。传递的信号再明确不过,从明年起持续了十几年的棚改,尤其是从2016年开始实行的“棚改货币化安置政策”或将就此叫停,也就是说未来老房子将不再拆迁。

有人可能会有疑问,停止“棚改”,停止“拆迁”,那未来城市里的老旧小区该怎么办?难道这些房主要在这些居住条件差、环境恶劣的房子里住一辈子吗?其实不然,国家对于老房子也有了明确的计划:明年起,老房子全部按“新规”办,这个新规就是接替“棚改”的“旧改”,老房子不拆了,改为原地改造。

4万亿“旧改”粉墨登场,明年起,老房子将迎来“二次”

根据国家公布的信息,未来5年“旧改”总投资规模将超4万亿,而且“旧改”内容主要包括三大类:是基础类,即更新水电路气等配套设施;第二是改善类,支持加装电梯和无障碍环境建设;第三是提升类,健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

大家最为关心的旧改资金来源也和此前的棚改有天壤之别:有了“棚改”的前车之鉴,为了有效规避旧改对现有新二手房市场的拉动,更是为了真正以民为主,旧改规定资金来源是三个方面:其一、包括过去的地方财政和水电气等专营单位出资;其二、也包括中央补助资金;其三、还会鼓励纳入社会力量参与。显而易见,这些资金的投入都不可能像过去那样,对现有的增量房和存量房市场有直接拉动。

依据信息显现,未来5年年旧改对象都是2000年以前建造的老房子,2025年之前,要完成17万个老旧小区改造。涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。也就是说,明年起将有一大批老房子将迎来“二次”,符合条件的业主有福了。

为什么这么说?首先、新规规定,基础类改造是步,也就是说,过去的老房子水气电路会率先完成升级,这等于是给老房子做了“换心脏”手术,对其居住有很大提升;其次、国家也屡次明确,未来4层以上的老房子要确保加装电梯,老房子加电梯,不仅便民而且对房子的价值也有拉升作用。业内专家通过数十起旧改案例分析估测,经过改造后的老房子,整体溢价可能超过20%-30%,尤其是多层老房子加装电梯后最上面两层空间巨大。所以综合来说,过去十年,房地产市场整体狂飙发展红利下,很多城市的房价已经上涨了一波,绝大多数老房子也跟着完成了一轮,现如今4万亿“旧改”来袭,毫无疑问,这些老房子还将迎来“二次”。

但我们也要认清现实,“旧改”不仅仅都是利好,还有很明显的“不利”影响,尤其是以下两类人恐怕要遭殃:

类是瞄准“拆迁巨额补偿”的专业投资炒房客。停止拆迁意味着他们的“拆迁梦”就此破灭。未来5年4万亿“旧改”接棒“棚改”,老房子与否是次要,“旧改”的主要导向是服务民生改善居住环境。所以,“旧改”虽然也能给老房子价值腾飞助力,但相对而言,这类房产市场认可度较低。和此前的“博拆迁”相比较,旧改的价值就更小了,而且如果细算账,很多持有老房子的会发现,可能5年过去了,自己投资老房子不划算,可能要遭殃做折本生意了。

第二类就是盼望老房子拆迁拿补偿款买新房的人。这类人虽然不是投资炒房客,但是他们一心想住新房,且其“拆迁暴富”思想不亚于炒房投资客。笔者身边现在还有很多这类人,他们自己的工资不够买新房,但又不甘心低价卖老房子,还是依然在苦苦盼望自己的老房子拆迁,能复制别人的“拆迁一夜暴富梦”。旧改来袭,等于明确了未来老房子不再拆迁,这类人的梦想也一样破灭了。等老房子改造后,还是现在就低价卖掉老房子?不管怎么选,其实都不划算,因为绝大多数老房子的价值跑不赢很多品质好、环境佳的成熟区新房,所以算来算去,最后遭殃的还是自己。

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