来源：米宅，已获授权转载
很多人都以为买房能顺利交房，没有烂尾、没有延期交房、没有维权、没有品质缩水等等，就万事大吉。
其实，很多糟心的事才刚刚开始。
我通过和十多位业主聊入住后最糟心的一件事，总结出5条买房建议。
【1】
，重视归家路线。
冤枉路，不好走！
我们形容一套房子的交通方便。常是“距离xx路xxx米”，然而有个词叫咫尺天涯，距离近，不代表真的近 。
你去销售中心看房，销售员都会给你详细介绍周边的路网情况，包括主干、支干、高架和快速路以及地铁、公交站牌和线路等等。
但，这远远不够。
因为等你实际入住你可能会遇到以下三个问题：
1、路不通
如果是开发商没把路修通就好办了，大概率短时间内能解决。
但如果是市政规划的道路没修通就难办了，大概率很长一段时间，甚至三五年你都不得不每天忍受绕远路，走出咫尺天涯的感觉。
2、掉头
如果你每天开车出入小区都需要跑一里路掉头，这个过程中，比较走运的是多走一个红路灯，不走运的话会多走两个红绿灯。
即使你门前是一条快速路，你也不一定走的快。
其实掉头也没什么，但如果恰好这条路遇上修高架、挖隧道等等，快速路变堵路，大概率你每天早晨会在出小区50米以后，堵上十，就是这十，会把你一天的好心情都毁掉。
这个时候你会一边开车，一边怨自己当初怎么就买了这个小区？
3、高架或铁路
如果小区主大门正好是一条高架，你大概率会遇到上不去，下不来的窘迫。
看似和你很近的一条快速路，你却只能看看。
想上去？前面掉头！
想下来？下一个路口掉头。
除了掉头不方便之外，更不方便的是商业配套的不连贯，很容易形成孤岛小区。
入住两三年之后你会发现：
1、小区外围底商半死不活；
2、蔬菜水果等价格比周边小区至少贵10%。
以上三个问题是大问题吗？相比烂尾这不算大事。但，这会严重影响到你入住后的幸福感。
更重要的一点，这些缺陷都会体现到二手房价里。
依据对生活影响程度会有3-10%的折价。
如何规避以上三个问题，需要做两点：
1、实地开车走一圈，评估未来出行便捷性；
2、小区处在十字街路口的位置，大概率不会出现以上出行隐患。
【2】
第二条，千万别忘了看竣工验收备案！
并不是交房了，就一定能办房产证。
有的小区甚至交房十年都无法办证。原因只有一个，那就是小区没取得竣工验收备案，属于违规交房。
遇到这种情况，通常需要当地多个主管部门协调办理，因此短时间内很难解决。
正常情况下，不能办证的房子是无法交易的。如果私下交易，成交价基本上是3-5折；
如何避免此种情况发生，有两点可供参考：
1、远离小开发商；
2、业主团结，要求开发商出示竣工验收备案表才可收房。
【3】
第三条，没事，别趟学位房的浑水！
买房带学位是刚需买房的基本原则之一。但，你可能会遇到三个问题：
1、引入名校分校名不副实，或者借合作办学之名村小变名校。
2、配建学校迟迟不动工，孩子该上学了，学校没建好。
3、配建学校公立变私立。
所以买新房要特别注意开发商对于学校的说法。
原则上，新学校没有好学校。合作办学没有好学校。所以不要为所谓的新名校溢价买单。
不要神话学校价值，
把学校看作配套，有即可。
但，在一二线城市的涨幅始终是排的。那么
如何买到好的学校资源呢？
1、买在新经济、新产业导入的次新区。
因为这些区域导入的人群年轻有活力、素质高、在教育上投入的时间和物质更多更大，表现到学区价值上就是更好的学习风气，更好的学习成绩。这就是牛娃把普小考成名校的由来。
所以看似买学区，其实是买邻居。
2、买小学、初中、高中十二年一贯制名校分校周边
，长线看5-8年，有30%的可能赌到市级新升名校，有80%的可能赌到区域级名校。
【4】
第四条，杂牌物管公司对小区的破坏是不可逆的！
物业分三种——
1、精细化物业，此类物业一般是地方品牌私企开发商贴钱在做，为了企业品牌和在售新房的营销。表现形式是体系化、人性化，业主真正感受到物业服务的尽职尽责。
2、品牌物业，此类物业是指大品牌、大开发商独立运营的物业公司，有先进的服务体系。表现形式是规范、科学，给业主的感受是既挑不出大错，也没什么特别的。
3、杂牌物业，此类物业是指中小开发商配备的物业管理公司，企业管理粗糙，人员素质层次不齐，人员配备严重不足，存在一人串多岗的现象。给业主的感受就是物业不作为，服务不到位，管理脏乱差。
对于种物业，它在新房市场溢价能力通常在10%-15%，也就说它的新房价格通常很贵，至于值得不值得，需要评估，大概率是不值得的。
对于第二种物业，它在新房市场的溢价能力通常在5%-10%，但品牌溢价能力很强，价格值得不值得，需要评估，大概率还是值得。
对于第三种物业，要警惕。
这种物业不仅不能服务管理小区，还会不断的破坏小区的共建配套和绿化。
比如，因为没有专门的绿化工人，杂牌物业公司会让清洁工兼顾园丁的工作。我就见过清洁工图省事，直接把需要修剪的灌木和乔木砍掉；也见过清洁工兼维修工，直接把需要维修的硬化路面铲除，把需要更换的地板砖用其它地砖随便代替。
久而久之，小区品相越来越差。
杂牌物业公司对小区二手房房价的影响通常在10-20%。
对于物业的原则只有一点，那就是远离杂牌物业。
【5
】
第五条，别小看了电动车乱摆乱放！
电动车规范管理其实也属于物业管理。但除了物业管理，更重要的是对小区的选择。
理论上容积率超过3.5，规模超过80亩的小区，t4及以上产品为主的都是无法管理好小区电动车出入和摆放的。
如果一个小区地面电动车乱停乱放，甚至上楼，对小区二手房的房价的影响至少在10%，特别是在当下人车分流成为主流，这个比例还会再提高。
所以选择小区尽力避免选择高容积率、t户比高，规模超过80亩以上的小区。
反映到二手房房价上，此类小区通常报价高，成交价低。小户型单价上不去，大户型总价约束更强。总之，涨幅一般。
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