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北京积分落户,房产该如何选择,专家给出方案-尊龙人生就是博

章哥说买房2020-09-16 13:34:46

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

关注“章哥说买房”微信公众号,有房产相关问题可以向我提问。

提问1

章哥您好,想咨询一下。家庭在朝阳管庄有套住宅房本是我妻子名,市值380万左右,公积金还有70万未还清。家庭年收入30万左右。孩子在小区旁边清华附中九年一贯制刚读小学一年级。家庭存款100万。想积分落户,我妻子积分85分。工作单位雍和宫社保上在开发区。现在是否卖了朝阳再买城六区外房产。还是办理离婚,我本人社保也满五年。还清房贷一年后以我妻子名在城六区买套小点的。请帮忙分析下,谢谢!

回答1

1、85分,如果不增加职住分的话,在孩子中考前,也就是10年时间,办下户口的把握不是很大。加上12分要稳妥的多。

2、不建议卖房。现在孩子虽然上了九年一贯制,但小升初的时候仍然要重新审核资质的。如果没有户籍和房籍,只有学籍,那就有被调剂的风险。虽然管庄学区的学位不是很紧张,但也别冒这个险,孩子的学习是位的。

3、我没理解你们的第二个方案。直接说我的吧。建议是离婚后买房,只能以你的名义。买房后复婚即可。纯粹为了加分用的房不必买大的,只要是好租好卖就行了。

4、你是二套资格,所以如果用商贷的话贷不了多少钱,买150万的房,这个价格实在难买到什么。或者只能去远郊了,有些辛苦。建议两种方案,你们看哪种合适。

1)还上现有贷款剩30万现金,然后将管庄的房子抵押给银行,能抵出60%,220左右。费用2%左右,加1万多的公司壳钱,一共5万多。然后再留出10多万的税费和备用金,能买到230万的房产。

这个方案的优势是省掉了部分利息费用,但浪费了公积金贷款。

2)直接用100万买房,用过桥抵押贷,能买到200万出头的,贷款130万吧。算上利息什么的费用大概5%,加上壳钱就是8万多,总计费用也在20万。

这个方案的优势是保留了公积金,缺点是贷款费用增加了。

5、200万在大兴买房就行,沿着地铁线选择,这种小房都好租好卖。当然买完后不能卖,落户得先落到这套房子里,之后才能迁户。

6、最后说一点,别以为我是干抵押贷的,非得推荐你们用这个。这行的竞争太激烈,我还真看不上这点儿辛苦钱,只是提供个选择而已。如果使用,多找几家公司,反正有的是,银行产品和服务内容都差不多,挑费用即可。仅供参考。

提问2

你好!打扰了,有个买房的问题想咨询一下。为了积分落户,想在回龙观买二手房。自住,几年后卖掉换房。看了几个小区,00后的,比如北店嘉园,云趣园,风雅园,天鑫家园,龙泽苑。发现回龙观的房子单价并不便宜,天鑫家园相对便宜,但相对较偏。对这几个小区您有啥建议吗?还有,龙华园是95左右的,总价低,能买吗?盼回复。首付首贷,也是首次看房,没有经验,不知道这么提问是否合理

回答2

1、先醒一点,如果是为了积分落户,那这套郊区房卖了就不能随便卖。将来落户时必须先落到这套房子里,然后才能再迁户。

2、如果让我选龙泽苑,离地铁近,交通算最方便,相对保值性更强。其他的各项几个小区都差不多,建造年代、质量、物业水平都接近,很难做出排序,当地的中介应该更专业。天鑫家园和傍边的紫金新干线比价格低,但比北边的龙锦苑可又高多了。

3、华龙苑就是当年的北郊农场家属院,确实年代有些老,应该还是砖混的楼呢。这里的价格我倒没注意过,总价低是因为户型小,当年的老公房都这种设计。不太建议买老房,既然有房龄较新的,何必买老的。

回龙观的房子绝大多数都是2000年之后的,毕竟1998年才开始正式规划。虽然是经适房多,但那个年代根本与商品房没有区别,质量甚至更好。华龙苑在保值上不会有什么问题,但毕竟是和1998后的产品是两个时代,居住体验偏弱。

4、总之,建议龙泽苑,主要就是交通方便,地铁在在回龙观这种板块相当重要。仅供参考。

提问3

章哥您好,看了您很多的帖子,很受用。北京单位集体户,婚后外地有一套房,贷款未还完。目前手头存款120万,考虑在北京买一套小的房子,不住,出租,落户用。以后有能力了再置换。夫妻双方年收入50万,看了房山长阳,阎村,良乡和通州县城。您有啥推荐房域吗?谢谢谢谢!

回答3

1、120万,二套资格,年入50,月入4万。那如果用商贷的话,减去税费,贷款70万,买180万的房子。如果用抵押贷,能买270万的。这看你们的选择吧,收入是能承担月供的,但抵押贷的费用更高,要多花接近10万的成本。

2、我不知道你们在哪儿工作,只能建议这种小房买在离自己相对近的区域,这样管理起来方便。小房子没必要交给自如蛋壳什么的,自己管就行,还能多收点儿租金。但如果离的太远了不方便,有时候麻烦事儿挺多的。

3、这几个板块我建议是长阳。和这里相比,通州县城和良乡都算是成熟板块,已经没有了想象空间。通州比良乡还要稳定,因为有副中心的概念,政务区的优势就是稳定。

而长阳虽然已经基本成熟,但仍然是新区,板块内有大量的待建土地。那如果将来又引进大项目,其涨幅还能跑赢大盘。当然,像前几年那样的大涨是不会了,但总之是有单独的上升空间的。

阎村和长阳比,毕竟距离远了一些。如果长阳能买到合适的,就没必要再往远了去。越是新区,配套越不全,风险越大。

4、房域,房源吧?我不是中介,没房源。你们明确了贷款方式,也就是总价之后找当地中介就行,他们比我专业。

提问4

章哥好,本人北京工作6年,现手里有80万,月薪到手有3万吧,想在北京买套小两居,算有个落脚地,总价在250万以内(除了老破小别无选择),有的选么?另外,潍坊有一套60万左右的房,无贷款;青岛有一套贷款在100万,月供5100的房。如果在北京买房,需要卖掉潍坊那套来凑首付,不知道北京这边买二手房的税率是个啥情况,辛苦章哥帮忙分析下,首付多少,税率多少,中介等杂七杂八,一共要准备多少钱,月供多少,目前有公积金。十分感谢。

回答4

1、总价250万内的小两居,看在哪里买了。如果是五环内的话,老破小是肯定的,而且估计还很难买到,只能是等着出房。

如果不想买老房,朝阳和丰台也有房龄相对较新的开间,一般30㎡左右。但这种房相当于住酒店,只适合单身或小家庭,有了孩子就不合适了。

2、不过你如果手中有80万,那是买不到250的房的。首先要预留出税费,10万吧,还剩70万。然后你在外地贷过款,那就是二套资格,贷款40%。那也就是贷款46万,只能买120万左右的房。

3、如果是卖掉了潍坊的,首付能达到130万,用商贷也贷款87万,买220万的。如果用过桥抵押贷,那能买到300万出头的。贷款接近200万,你的收入能够支撑20年期的月供。但这种贷款又要增加10万左右的成本,也要考虑是否合适。

4、二手房的税率,理论上卖家主要是承担契税,二套资格是3%(网签价)。但实际上如果不是满五的话,还有差额20%的个税,不满二的话还有增值税。表面上说都是卖家承担的,但人家肯定想少交,所以就会要求做低网签价。那对买家来说就不太划算,至少是少贷款,或者干脆得全款。

首套资格首付35%起,总价超过非普线(5环内468万,五六环374万,六环外280万),首付上调至40%。二套资格首付60%,超过非普线80%。

中介费中介2.5%,其他的2%左右,小公司没谱,1%也有可能。但小公司真的是没谱儿,各种乱七八糟的事情和收费说不清。

总之,二手房不像新房,每套房的税费和贷款数额都不一样,只能一房一议。就算税费相同,贷款金额还有评估值的限制呢,没法一概而论。所以只能让中介根据具体房源来计算。公积金,你是二套资格,能贷60万。


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