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买房攻略:二手回迁房能买吗?业内人告诉你答案-尊龙人生就是博

章哥说买房 2020-07-02 16:34:54

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提问:

章哥,请问个问题,回迁房能买吗?我看上了新发地附近的**家园,房价不高,我在附近做生意也方便。但是中介说这以前是经适房,要交很高的土地出让金。也有朋友说这里是回迁房,所以我很犹豫,请问这种房的质量怎么样?这出让金是应该我交还是房东交啊?未来会不会因此而贬值?谢谢。

回答:

1、  经适房其实一般都是回迁房,或者是安置房,也就是优惠卖给拆迁户的。的这几批房子在质量上是没有任何问题的,因为盖的时候就是商品房。

在2000年前后,普通百姓根本就没有炒房的概念,连买房的概念都没有,开发商的日子并不好过。尤其是这些盖在四环以外的小区,很难卖。

那几年北京的拆迁提速,由于大多数都是现金安置,所以政府就指定了一些商品房小区,作为经适房,优惠卖给拆迁户。还给了一些政策,比如优先贷款什么的。

当年从价钱上就没什么区别,比如商品房如果是3380左右,那经适房就是2980,也就差10%。

所以说,当年的经适房就等于商品房,不用担心质量问题。而且这些房的质量更好,因为一般都是当时北京的国企开发的,绝不存在什么偷工减料的问题。

2、  中介所说的土地出让金,其实就是“综合地价款”。在2008年4月11日之前购买的经适房,在出售时,要缴纳网签价或指导价的10%作为综合地价款,二者选价格高的。

这种老的经适房交的还算少的。“新经适房”,也就是2008年4月11日之后购买的。交的更多,要缴纳网签价或指导价与原价之间的差额部分的70%。如果按照成交价缴纳,那原业主就几乎没什么利润了。

这是北京的特殊政策,外地的经适房还在执行一类和二类的政策,而北京只分新旧。

3、  综合地价款至于是你交还是房东交都无所谓,反正都是在房屋总价里,背着抱着一边沉。一般来说,这种房在网签时都是接近指导价,目的就是少交些税费,包括综合地价款和契税什么的。但这样做的话,对买家的付款要求就比较高,贷款的比例就要减少,甚至接近全款。

所以,如果是首房首贷资格的话,买这种房不太划算,等于浪费了首贷的资格。

4、  这种经适房其实在使用上和普通二手房没什么区别,居住体验是一样的。但在很多人心里,总觉得回迁房的质量差,社区环境也不好,而且人文素质不高。所以这些小区的房价要比周边普通商品房的二手房要低一些,一般在10%左右。

但是,这种比例一旦确定,基本就不会再有什么变化。也就是说,不存在继续贬值的可能。其实从来也没什么贬值,只是涨幅有时候低于楼龄较新的小区罢了。

5、  总结:这种经适房不必担心质量问题,综合地价款谁交都行,反正都包括在总价里。今后也没有继续贬值的可能,就是随着北京整体形势而涨跌。


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