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【财报季】强运营+高效率 华远地产规模与效益“双升”-尊龙人生就是博

中国房评报道 2020-04-25 11:57:14

房小评 中国房评报道 今天

战略是龙头,运营是根基。当房地产行业进入市场集中度越来越高的时代,运营能力是企业留在赛道上不断前行的核心。

4月25日,华远地产发布2019年年度报告,这是华远规模化发展第二年的成绩单,合约销售额25.17%的同比增幅,让市场为之侧目。

营业收入、销售回款和总资产等关键指标同比上涨,更坚定了华远地产“规模与效益并举”的发展战略。

运营强效率

对于进行规模化发展的房企而言,规模与自身运营能力的匹配尤为重要。房地产行业最不缺的,就是大举扩张,最终却目标落空的案例。

华远地产“规模与效益并举”的战略有着循序渐进的“稳”。

2019年,华远地产总资产同比增长17.75%,达584.79亿元;营业总收入同比增长8.64%,达74.22亿元;归母净利润7.57亿元。在此之上,合约销售额25.17%的增幅,更具质量。

有质有量发展的背后,是华远地产不断提升精细化管理,大幅优化运营效率和人均效能。

具体来说,在2019年华远地产项目平均开工时间缩短了2.6个月平均开盘时间缩短了5.3个月。其中,华远·海蓝郡(长沙)项目更是树立了股东资金10个月回正的快周转标杆。

华远·海蓝郡(长沙)效果图

基于强化运营管理推行的战略采购,华远地产实现项目拿地后15天资源到位,项目首开资源配置提前60天就位的高效。

平均开盘时间的大幅缩短,一方面意味着资金使用成本降低、利润上升,另一方面,将大幅提升资金周转率。而这也是华远地产2019年开复工规模同比大增35%的一个先决条件。

周转效率的大幅提升在项目销售回款上也有体现。

销售回款关乎企业生存和发展命脉,为了提升销售回款率,华远地产按照现金流要求铺排年度回款指标,倒逼销售节奏前置,同时加强现金分期政策管控。

最终,2019年华远地产销售回款达110.61亿元,同比上升4.25%。连续两年超过百亿元的销售回款和高于行业平均水平的销售回款率,为华远地产带来了充盈的现金流,让其拿地更有信心。

区域强布局

2018年“规模与效益并举”战略提出后,华远地产在土地市场一直围绕目标区域进行布局,在提升市场占有率的同时,持续优化投资质量。

通过深耕城市扎根区域,华远地产正在积极拓展已进入城市周边的热点区域降低拿地成本,增加可转化销售的货值。

从拿地布局来看,华远地产坚持以一、二线重点城市为核心,深度布局京津冀、西部、华中和华南四大城市群,保持着较高的土地储备。“四大区域、十一大城市”的战略布局版图愈发清晰。

迈入规模化发展后,华远地产2018年新增土地储备就同比增长了58%。而2019年新增土地货值更升至309亿元,行业排名第72位(亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企新增货值100》)。

城市深耕策略下,2019年华远地产在四大城市群新增建筑面积240万平方米。充足的土储为未来2-3年的销售准备了充足的货源。

此外,2019年华远地产土地投资平均楼面价较2018年同比下降22%

“在进入每个城市前,华远都会进行大量的战略研究,研究这个城市是否具备进驻的几个必要因素,包括经济基础、宏观经济面、人口增长趋势、产业目前所处阶段、产品需求等。”

华远地产董事总经理李然曾表示:“华远对于土地的获取十分为慎重,不会盲目拿地。”

把钱花在刀刃上,追求规模的华远依旧“精打细算”。

融资强创新

力求稳定发展的华远地产,获得投资机构给予aa、展望稳定等评级,同时进一步创新拓宽融资渠道。

规模化发展中的房企,要随市场销售节奏不断调整推货,如何用处于市场谷底的资产快速回补现金流,是每家房企都会面对的融资课题。

2019年,华远地产通过北金所债权融资计划,非公开定向发行债务22.66亿元,实现存量项目的再融资。

北金所债权融资挂牌利率在5%-6%之间,在房企融资利率普遍高企的当下,更是一条低成本的融资途径。

虽然在北金所发行债权融资计划对信用主体不要求强制外部评级,但成功发行的房企大多评级在aa 和aa。财务一向稳健的华远地产,更是获得多家银行青睐。

此外,2019年,华远地产曾以三倍认购倍数发行3亿元美元债,8.5%的票面利率创下同评级地产公司当年美元债发行利率。还有三期公司债以6.65%、6.5%、6%的票面利率完成发行,共募得35亿元资金

2020年,华远地产先是成功发行5亿元的超短融资券,后又以票面利率5.50%的低利率完成14亿元的公募债融资。

随着规模化、国企背景上市公司品牌效应的释放,华远地产在融资拓展谈判方面具备更多话语权。

华远地产2020年还首次发行供应链资产支持票据(abn),完成了银行间市场交易商协会首单房地产aa评级供应链同类产品融资。

该abn票据融资规模为30亿元,票面利率仅5.2%,既可以更好保障供应商款项,又能补充公司融资额度,还可为企业稳健经营提供资金动力。可谓华远地产、项目公司和供应商的三方共赢。

通过创新融资方式获取低成本资金的华远地产,2019年融资流入超额完成年度目标,为2020年的规模发展储备充足资金。6.62%的综合融资成本,也低于地产行业7.07%的平均值。

对此,有业内人士称,经营性现金流和筹资现金流双管齐下,致使华远地产在拿地投资方面将有更多操作空间。

在大浪淘沙的地产时代,华远地产为自己量身打造的规模化发展模式兼顾“稳”与“进”。坚持“规模与效益并举”的华远地产正以奋发向前的“龙舟精神”提速规模化发展。

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