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【财报季】恒大的转型信号-尊龙人生就是博

中国房评报道 2020-03-31 21:11:17

房小评 中国房评报道 今天

3月31日,恒大发布2019年度业绩报告,期内实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;核心利润408.2亿元,同比下降48%;资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

在线上业绩发布会上,许家印宣布:“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略。”

众所周知,恒大在前三年就已经开始战略性降负债,但显然还没有达到理想水平。这次,恒大下了的决心,用的力度,用3年时间,一定要把负债降下来。

降负债的方式,说来非常朴素,就是开源节流。

1

开源就是实现销售“高增长”。

今年,恒大对外的销售目标是6500亿元,但内部目标是8000亿元,到2022年要实现1万亿销售额。

按照往年回款率计算,2019年恒大的销售回款可以达到6000亿元左右,比往年增加1000亿元以上。

你可能会质疑,今年环境太难了,恒大能实现8000亿吗?

尽管今年疫情笼罩了房地产行业,但恒大肯定是受影响的开发商。在疫情爆发前,恒大就已经明确了“高增长”战略,去年底就开始研究论证全面网上卖房的模式,疫情爆发后,立即付诸实施。

不同于很多开发商临阵磨枪,恒房通已经上线3年多,恒大这次还果断推出一系列轰动的优惠措施,促进销售。

据许家印透露,在2月13日活动开始的天,恒房通就实现了一万套认购。

218日,在售楼处关闭的情况下,恒大想尽办法线下卖房,直接在项目施工现场,使用工程管理办公室等场合,通过高要求的防疫措施,来确保客户安全地进行线下签合同、交款,将网上认购迅速转化为实际成交。

这也就是很多人之前怀疑的,网上卖房能转化为认购合同吗?恒大用强大的销售和执行能力给出了答案。

在其他开发商没办法卖房的时候,恒大成为能够卖房的房企,并且在疫情期间刷新一季度销售及回款纪录:销售额1465亿元,大增23%,销售回款1133亿元,大增55%,排名行业排。

可以看到,从2月开始,今年恒大的销售额就超越了去年同期。据许家印透露,恒房通上的认购数量远高于目前已经呈现的销售数字。

正是因为打赢了这场疫情中的硬仗,恒大更加坚信“高增长”是可以实现的。

2

节流的主要手段是控制土地储备规模。

恒大“高增长”的前提,正是拥有充裕的低价土地储备。截至2019年底,恒大土储规模达2.93亿平米,而且平均成本不到2000/平米,这是恒大核心的战略优势,使得恒大能够拥有充足的利润空间,灵活定价,敢于进行优惠促销。

今年开始,恒大要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平米左右的土储,到2022年将土储降低到2亿平米左右

每年减少土地储备3000万平米,就相当于减少600亿元的投资支出。

同时,恒大的新能源汽车布局已经基本完成,未来两年投资总额不超过200亿元,只相当于去年全年的投资水平。5年内,恒大不会拓展新的业务领域。

如此一来,一增一减,恒大每年能多结余出1500-2000亿元的现金,用于降低负债。

恒大降负债的目标是每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。如此计算,恒大新战略施行3年后,就将把净负债率降低到30%左右,成为非常安全稳健的企业。

3

恒大为什么会在这个时间点提出新战略?

夏海钧在业绩会上直言:房地产度过了黄金20年,过去恒大的战略优势是大量低价优质土储,土地的价值增长远高于资金成本。现在,买了土地就能赚大钱的时代过去了,房地产也从原先的金融属性向实体经济转变。

许家印说:2020年是恒大极其重要的一年,如果不是房地产大幅增长也不敢提出这一战略。

恒大通过高增长、控规模,降低负债,可以降低资金成本,进一步提高毛利率。

恒大做事,向来都是高举高打。网上卖房如此,降负债也是如此。

决心与力度,在行业内前所未见。

恒大的果断战略转型也给行业释放了一个信号:

新时代到来,该怎么样好好活下去?

回归实体经济水平,低杠杆、高回款、保证利润。

对于备受关注的2019年全年净利润下降48%,许家印也在发布会上做出了详细说明:

即便下降48%,恒大依然是利润的开发商之一。

恒大目前并没有对赌,由于已经完成了对战略投资者承诺的近3年利润目标,2019年恒大结转的大部分是毛利率较低的清尾盘,没必要大幅超额结转。

未来如果深深房重组成功,恒大会进行对赌,前三年确保利润500亿元,550亿元,600亿元。

因此恒大尽量将利润留在未来结转。实际上,恒大目前已售未结转4500亿元,只要今年新增1500亿元,就能实现6000亿收入,按照10%净利润率计算,就能实现600亿元净利润。

同样,在资金安全方面,许家印也非常直率地表示:“很多人质疑恒大的资金链,今年1月我们提前偿还了还没到期的16亿美元债,11月还有一笔18亿美元债到期,而年初我们已经完成了60亿美元债的发行,投资者完全不用担心。”

恒大要战略转型,变成更加稳健的企业,但这并不意味着恒大放弃速度和规模,相反稳健是为了更好的发展。

随着房地产行业触及规模的天花板,如恒大这样的龙头房企,通过自身品牌、产品和资金优势,不断提高市场占有率,在集中度不断提高的房地产生态中,成长为真正的万亿巨无霸。

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