我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房ag旗舰平台尊龙的解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：亲爱的房姐，我的情况是：北京户口，打算今年结婚买婚房，和未婚夫的工作时间比较自由，不需要打卡，也都有车。可以首付300万，首房首贷。目前有几个选择：亦庄马驹桥的样本小区，复式或者一层带院；慧忠里的小三居，学区。总之就是纠结在城郊买大面积复式（或带小院）还是市里好地段的小房子。麻烦房姐指点迷津。谢谢了。
回答：首套刚需考虑保值效果优先选地段，首套选郊区对你的资产增值不利，以后改善换房出售也是个问题
10年以后郊区非品质盘谁会接手？周边还无产业支撑内在价值，更是无人问津
首套应追求稳定，后期资产积累足够，改善房再考虑纯品质
提问：房姐您好，19年底卖出了百子湾易构空间的开间280万，西直门老破小已经签订合同，但由于对方违约干脆就不买了！
首付300万，但因离婚未满一年，如果买二手房就是二套，买新房是首套首贷！
因为双方父母在东坝和常营两个区域，二手房考虑东边，常营次新，望京次新，青年路次新
或者是新房的限竞房～华樾北京二期！
买新房首套首贷，可以用满贷款额度，但限竞房8年不能卖！
二手房我们非常喜欢常营万象新天，但是只能买两居，还是二套，贷款额度很少！
出于自住与投资兼得想法该如何选择
新房～华樾北京？
或是二手房，二手房更看好哪个区域？我们只能买500多万的二手房，要不首付不够了！
回答：二套建议直接全款抵押能买到700-800的标的，可以圈内搜细节信息
限竞房不推荐，未来出售受限，涨幅不及大盘
700 总价 常营次新和望京、朝青均可再淘一下
提问：房姐你好！求求你翻我牌子，我对象在丰台科技园工作，我们结婚首套想在大兴买挨着地铁的，最近盯上了西红门一代，房姐觉得鸿坤礼御府，兴海家园日苑这俩哪个小区可以入手呢，或者还有别的小区推荐吗，预算总价300万
回答：你好 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。
西红门不乏品质盘，理想城礼域府自住是比较好的选择，入手单价控制在4.5左右。
我是投资思维，投资回报比来看，同等价位，朝阳是更好的选择。
提问：房姐好！请问西坝河、左家庄、柳芳一带400左右的两居是否值得入手，如果同样价位和花家地比呢？还是想多少兼顾一下学校的因素。现在是不是尽量买90年以后的房子？谢谢！
回答：柳芳，西坝河这一代是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好，看未来规划和整治程度，推荐花家地
90年后的，过老的房龄后面接盘者会有贷款问题
提问：请问我现在在回龙观慧华苑有个顶层复式，127的房本面积只能挂420，中介说也就400成交价，租金自如也只能给到7200，同小区76平还能360-370呢……很是郁闷，房子现在可以不住不是刚需，不知是否该留？小区是回龙观元老级小区，很老，没电梯，外立面也不佳，地铁距离步行要12，但是生活便利度极其方便，难以想象的方便....是先租等等回天计划结束再说，还是可以现在就卖掉换到别处？我看建外soho 500w能买90多平，1w5租金....或者可有更好的建议？谢谢
回答：不要听信中介的，中介只为成交，不会站在你的角度考虑，
多挂中介，一段时间后你就了解真实情况了，不着急就先挂着慢慢出
建外soho不建议买，它有办公属性，不能以住宅的标准来看，不要只以租金来衡量
提问：房姐，目前北京陆续有小区安装电梯了，请问如何申请为小区安装呢？有没有详细的方法和技巧
回答：加装电梯的命令主要由北京住建委下发。
前几个月宣布制作老公房加装电梯的安装手册，2020年计划安装电梯1000台。
部分加装有的是楼栋居民协商可以提交街道申请，目前需要一栋楼所有人同意，这是的阻碍。
随着政策推进，全部同意会逐步降低，比如现在有多城是三分之二同意即可安装。
提问：房姐您好，目前手上150左右，想买一套总价控制在350左右的房子，对教育资源没有要求，希望交通便利一些。目前看了大兴瀛海的中海寰宇时代，南苑附近的阳光星苑与南庭新苑，双井附近的百环家园，常营附近的首开畅新园，宋家庄附近的政馨园与慧时欣园，以上提到的房子大部分是经济适用房，交易时还需要交一笔不菲的税，最后算下价格跟相同位置的商品房也差不多。问题1：请问买经济适用房值不值？问题2：以上提到的房子房姐有没有认为不错的，另外希望房姐能根据我的情况给我推荐一下值得上车的盘。万分感谢。
回答：经适房相当于变相提高了你的首付，经适房正确的方法是全款，能省下不少税费，否则商品房更合适
上面几个区域 双井、常营、宋家庄可以看，其他都不推荐
350万就买核心地段两居老破小，太偏都不考虑
提问：房姐好! 独生子在北京工作目前名下有两套房，一套140平米在丰台马家堡角门西站南，一套60平米的在西城广安门外车站东街，准备4年后宝宝上学去住，现出租。去年我们老两口退休后户口迁入了北京。听说老人可以用接力贷买房，我们老两口经济条件还不错，所以有自己买房的念头，用于投资兼远期自主。但是在当前形势下拿不准，一是买不买;二是如果买在哪个区域？前期看了丰台白盆窑和大兴4号线的几处限竞房，也在中介网站看了一些现住马家堡大房子附近的二手房。看这边的原因是感觉儿子现住的角门这边生活挺方便，以后老了和他们住的近点。想请教房姐，1.现在有必要买吗？2.如果买，买二手房还是限竞房？买哪个区域的合适？谢谢啦!
回答：现在入手挺合适
考虑离的近的话，可以看马家堡到宋家庄，目前自主投资都没有问题
考虑增值属性，买二手房
提问：珊瑚湾，珠江罗马家园，国美城，这几个小区都是6万多，如果要买一个大户型怎么排序？
回答：从选筹小区上来看，珠江罗马嘉园＞国美＞珊瑚湾。
从品质上来看，珊瑚湾反而，但是「地形不好」。
从大户型（150 ）上来看，珊瑚湾是大户型主力，其次珠江罗马嘉园，最后国美。
提问：房姐您好，刚加入圈子，也是买房小白。我具体情况是，今年刚毕业，在国企上班，工资不高，转正后年收入大概15万，有打算结婚的女友，女友年收入20万。我和她上班的位置都太靠市中心了，而且距离还远，我在西二环附近上班，女友在北三环和平西桥附近上班，想买离女友近一些的房子。刚毕业所以是首套啃老买房，长辈可以出1000万左右。目前在看北五环到北四环之间和太阳宫附近房龄较新的两居。想请教一下房姐我这种情况有没有合适的小区；还有就是简单浏览了一下圈子，基本上大家都在讨论贷款或者抵押贷款，我对这些不是很懂，长辈原本意思是1000万全款，那我这种情况是全款，还是说贷款一部分，余下的钱理财？求教如何才能化？
回答：首套首贷是福利建议优先使用，除非遇到笋盘要求全款否则都用首套按揭，剩余资金理财或者再看一套投资标的都可以
太阳宫不建议看，这一片神盘聚集地，溢价过高
推荐看：小营、芍药居、惠新西街
提问：房姐，您好，我在回龙观龙锦苑东二有一套两居室，明年7月1日满二，苏州科技城有一套94平的小三居，我在西二旗上班，我爱人在大望路上班，目前租房在西坝河附近，现在有换房的打算，想听听您的意见，主要想把这些资产重新配一下，满足自住需求先，兼顾一些投资需求
回答：优先考虑10号14号线东段
看你的资源找市场做匹配。
如果看总价600以上就望京片区，14\/15号线支撑；
总价600以内主看金台路十里堡甘露园，对接6\/10号线其次平乐园十里河，从14号线出发分流。
提问：房姐你好，我和媳妇都是sfsd，但是我们已经领证了。现在我俩在北京和成都都有购房资格，以后想定居成都。今年想买一套总价400之内的房子，过两年再买另一套400的房子
问题一：从投资的角度，是先买北京两年后再买成都还是先买成都两年后再买北京预期更高？假定先买的那套房子持有时间不低于5年
问题二：北京房价基数已经这么高了，投资增值的空间还大吗？持有5年涨幅50%的话也不算太高，而且朋友都劝我房子流动性低，万一有其他更好的投资渠道(比如股市牛市来了这种)，灵活性太差了
问题三：假定今年先买北京的房子，淘到笋房的概率还大吗？看你的回答是重点关注东三到东四的老公房，有更具体的区域或者小区吗
多谢
回答：你好，大单优先原则，sfsd一定要用在北京。
建议暂时离婚，把各自的sfsd都用完再领证。
或者婚后买房，只上一个人的征信，另一人申请放弃份额，保留一张首套房票。
如果你的朋友们，没有买过6套以上的房子，不懂投资，他们的话都不要信。
北京往年的涨幅规律：涨1年，歇2-3年。每次涨幅40-50%，再回吐10%-20%左右。
如果不是因为2019年的政策压制，北京涨幅一定是紧跟深圳，帝都根本不缺购买力。
房产一定是玩长线的，持有5年才能穿越一个完整的熊牛周期。
北京淘笋倒计时1个月，趁现在看房200套，除夕之前入手。
一年中的涨幅集中在3-5月，如果北京政策利好加把火，很快就点燃了。
总价400以内关注四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型。
提问：房姐，你好，首套房首付200万左右，想在清河区域买房，什么楼盘和户型推荐？
回答：清河这片区域也是学区＋高战＋码农溢价，通常我们回避。
对清河的总结是：工厂(小米等)周边房价比商圈房价贵。 码农智商税。 大厂搬郊区自然不值钱。
自住可以关注回龙观板块溢价相对少。
提问：请问总价都是800 顶楼120平带阁楼 选未来科学城的未来金茂府还是孙河的天瑞宸章？未来哪个空间大？
回答：北京有数百个限竞房，但是真正有价值的，一只手数得过来。
金茂，向来是豪宅的定位，府系列，价格自然不会便宜。
所谓的限价，不等于便宜。
挂牌就贵50%，8折也要贵上20%
开发商并不是根据周边二手房来定价，一手和二手是2个市场。
很大程度上是由土拍决定价格，土拍本身可以高额溢价。
孙河也是溢价集中地，同样的单价望京更划算。
自住和投资2种逻辑，思路推翻重来。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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