我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房ag旗舰平台尊龙的解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：房姐，首套首贷，手上500~600万，孙河有什么一手盘推荐的？
回答：顺义，土著区＋望京卫星城，部分产业支撑，老城区阻碍多，孙河已经提前透支是目前问题。
自住看你自己的喜好，天瑞宸章附近的几个盘可以看看。
投资望京更好。
提问：房姐，有全款北京望春园板楼三居想卖掉置换到顺义，因为需要，想换到城六区外，有sfsd资格，从投资角度考虑这样可取吗？并且顺义有推荐的位置或者楼盘吗？谢谢！
回答：北京原则上不置换，成本太高，一进一出税费折损严重。望春园继续持有，做抵押融资，根据子弹再定选筹。顺义属于典型的远郊溢价板块，投资价值不如望京。如果是别墅消费类产品，孙河相对好一点。
提问：房姐你好，我目前在回龙观有一套小两居，有一辆京牌汽车，想考虑住房改善。目前看上顺义高丽营的万科望溪四居洋房（限竞房，据说黄城根小学分校和北京四中分校的学区），计划于2023-2028年用来自住。【1】不知道是否值得买？未来70%可能在朝阳区工作，30%可能在中关村附近工作。如果值得买确定买，需要付80%首付（约缺180w），【2】那么现在这套小两居是否现在就卖掉，似乎目前二手房存量高难卖，还是想办法贷出钱来交二套的首付更好？【3】如何用还有房贷的房子再贷出钱来呢？我没找到你的抵押贷操作手册文章呢
回答：自住改善没问题
现阶段建议抵押出来
抵押可以看精华文章，有流程说明并不复杂，
关键是要找到靠谱的中介
提问：房姐你好，北京刚需首套房买甘露园的老破小可以吗，总价300万 两居，首付130万，担心等过个10年20年卖不出去啊，现在基本都是94年的房子了。
回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。
老公房存在的基础，缺一不可：
1.上车需求的挤压
2.大量无法转移的人口
3.低总价，高得房率、得功能率
从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。
广州由于上车容易挤压不强，且人口转移；
深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。
老公房的价值，和上车需求紧密相连。
「买到」，也是需要付钱的商品。
老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。
为什么是市中心？
因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。
脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。
老破小的核心价值在于：
纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万，涨幅也一直能跟上大盘。
提问：房姐，您好，请问朝阳慧忠里小两居现在值得买吗？首付300-400左右
回答：同样热闹的大社区，劲松5.5万，团结湖6 万，望京6 万。 慧忠里呢，7-8万，都赶上其他人次新水准了，而且别人地段更好。 亚运村的溢价还没有洗干净啊，加上学区小溢价。
自住可以考虑，投资回避。
提问：房姐你好，您讲北京的买房资格很容易，除了结婚还有什么容易的办法吗？我们了解确实没什么办法啊，离婚不适合我们。
回答：结婚是最容易也是最的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。
其次是工作居住证，本科，专科 中级职称，或者堆材料，都可以过。
高级人才，有的单位落户；
北漂久的，有人有5年社保\/个税。
某些法拍，可以不限购。
其实到了后期，我们都不得不上一些代持。
关键的地方是，根据每个人自己的情况不同，资源不同，阶段不同，设计适合自己节奏的方案。
提问：房姐好！住德外3居公寓房有学区，爱人西三环工作，家庭年收税后50，俩娃刚出生，全家6人凑子弹900，计划借400、贷200，stsd，投资 改善，投资为主，估计10年内都在德外。因以后有经适房，这种情况应该不算刚需吧？初步考虑1500买个4居室，万一以后老人来京，可以住在一起。按您推荐的望京、朝青板块看了一些，感觉还是一头雾水，按照我们这种情况，您有什么好的建议？两个板块的好楼盘有啥推荐？到底是买1500的，还是再多一点？家人看上了一套嘉和丽园257平4居，1450，满五不，加上税费是不是超的太多了？谢谢！
回答：算是投资加自住吧, 你看的嘉和丽园这套还可以
另外给你几个参考，可以看看九号公寓，还有丽水嘉园150-240平的 石佛营一带炫特136平5.5万以下的 朝青国美大面积4万下 亮马桥嘉5.5万左右
提问：房姐好，目前在沙河高教园北街家园有一套90平米两居室 公积金贷款120w，在成都锦江区有一套 65平两居室 总价150w左右 商贷30w，目前手机有资金约700w。家里夫妻加两孩子一男一女，老大4月5岁，我在上地软件园上班，老婆在家带孩子，无京户有工作居住证，目前考虑换房，主要诉求 居住改善 3房，中上小学学区和培训班，交通和购物方便，之前关注过 亚运村朝阳外国语 慧忠里，望京 望京西园和西城广安门外马连道(担心工作居住证好学校排不上)。现在比较乱，希望能帮忙分析推荐下。另外担心后面房子价格下降流动性持续下行，希望区域有一定的上行潜力，对冲下。
回答：700 的首付可选范围还是蛮大的，具体标的总价还要看你的现金流水平，收入和月供，风险承受度。按1100-1500选筹,
保值 自住，推荐看 望京片区， 季景沁园3居，澳洲康都3-4居
提问：父母海淀交大一套97年老公房， 71平纯西两居，市场价630-660左右
两个问题~
1.父母这个社区周边是渣校，个人认为没学校的老房子保值增值能力差。再加上没物业、户型差等，所以想让父母卖掉往外换个次新，这样父母住得舒服还能更保值，您觉得我这个想法靠谱吗（他们同意换）
2.如果1靠谱，想用这卖完的630去买个80平以上的次新两居(不贷款)，不去西边和南边，目前锁定新北苑和朝青，看中北苑的世华泊郡、润泽悦溪、中铁建国际城；朝青的华纺易城、珠江罗马东、西区、汇成家园和国美城，请房姐帮忙分析一下，有点私心的情况下，想满足老人能住 学校还行 保值好一些，这两个区域怎么选？有无更好方案？
回答：置换的思路是对的
新北苑就不用考虑了，长期看大概率被坑，
重点看朝青板块 : 国美、罗马嘉园、珠江罗马东、华纺易城
买房不能既要又要，需要平衡下
提问：房姐好！我在金融街上班，想改善一下现在的房子，请问顺驰蓝调或金泰城丽湾两个楼盘怎么样？交通是否方便？哪个楼盘更好些？或者您有没有推荐的楼盘。谢谢！
回答：当前丽泽区域内的价格来说，普遍溢价，所以不考虑
推荐下面几个
角门4，10交汇地带550左右商品房
还有广安门，莲花桥，天宁寺一带
提问：房姐老师您好 后现代城看上两套房 一套南向81平一居 报价500 单价6万2 另一套西南向 85平两居报价580 单价6万8 我知道您是不推荐一居 但这两套房就差4平米 价格差了80 我看这一居也有能改两居的 请问该如何选择？谢谢您
回答：后现代城差异很大，要看具体房子。
除非房源出色，一般不选后现代城。
6万8的单价肯定回避，事实上超过6.5万兴趣就没了。
一居81平明显错配，40-50平的一居已经把市场抢走了。。
提问：亲爱的房姐，2018年底用老公首套资格购入顺义老城区的老破小房子，到2020年底才够两年，有意想出掉，是四月份挂出去约定年底过户还是年底挂上合适？我担心2020年房价会涨，想趁涨之前先卖房然后凑够150子弹再购入一套自住兼投资，350万左右的房子，老公it行业目前在望京工作，工资32k,卖掉房后只能算二套房，目前孩子两岁，房姐麻烦您能给推荐一下我适合在哪寻找房子？还有您能讲讲jjh过户这个事情吗，万分感谢
回答：建议年底操作，先挂再买再过户，对于新手来说环节上出现问题会很棘手。
建议看 望京、高家园、石佛营、四惠、甘露园甜水园双井一带的老小区
说下54大法：自己离婚、房东离婚、与房东结婚、与房东离婚，自己复婚，房东复婚。之前每次费用是 9 元，如上一共 6 次。总费用 54 元，所以称之为 54 大法。
房姐注：炒房多军离婚讲究非常多，离婚前一定要注意顺序。如果离错了，还得重新结婚后再离。很可能影响家庭和谐。
提问：疫情当前，年后若还是目前这种状况还能出去看房吗？着急卖房的业主是不是会降价卖？
回答：短期疫情，不会造成北京房价下降。
如果全民信心受到影响，疫情持续时间大大超过人们的预期，楼市会有可能出现一定调整。
2003非典，事后来看，楼市也没有明显降价，夏季后恢复原价然后继续上涨。
具体到买房上，如果遇到了搬家移民，或者病人家属急用钱的业主卖房，有可能便宜。
这种个别现象可遇不可求，市场的专业买家不少，都会盯着——「每个救厂老板的背后，还有十个炒房客」。
提问：珊瑚湾，珠江罗马家园，国美城，这几个小区都是6万多，如果要买一个大户型怎么排序？
回答：从选筹小区上来看，珠江罗马嘉园＞国美＞珊瑚湾。
从品质上来看，珊瑚湾反而，但是「地形不好」。
从大户型（150 ）上来看，珊瑚湾是大户型主力，其次珠江罗马嘉园，最后国美。
提问：房姐好，本人女，45。今年7月能有北京房票，手上资金420，首房首贷，无工作，无稳定收入，外地有自住房，请问以纯投资的角度，我应该怎样买
回答：需要看你流水情况，如果流水不稳定贷款不好下
建议看常营片区次新盘，全款投资可以，后期需要资金可以再抵押出来
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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