我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房ag旗舰平台尊龙的解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：房姐你好，北京刚需首套房买甘露园的老破小可以吗，总价300万 两居，首付130万，担心等过个10年20年卖不出去啊，现在基本都是94年的房子了。
回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。
老公房存在的基础，缺一不可：
1.上车需求的挤压
2.大量无法转移的人口
3.低总价，高得房率、得功能率
从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。
广州由于上车容易挤压不强，且人口转移；
深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。
老公房的价值，和上车需求紧密相连。
「买到」，也是需要付钱的商品。
老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。
为什么是市中心？
因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。
脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。
老破小的核心价值在于：
纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万，涨幅也一直能跟上大盘。
提问：你好叔叔，首房首贷，目前能够凑到首付130万，常出差，主要工作地点在北城和去机场多一些，近期想买一套房子自住，兼投资供将来置换。
想选择交通方便、户型差不多的两居，看了天通苑、回龙观以及南五环的二手房，好像都很难找到合适的盘，一般能看上的房子都要150万上下的首付。目前在大兴的金融街金悦府看了一套新房普宅，首付能到130万，2020年底交房，但是户型较差，而且觉得那里离市区稍远。想请问一下，金融街金悦府的374万普宅是否合适？或者有哪里的二手房推荐？
回答：考虑以后置换和投资，主看东三东四的老公房。大兴不推荐
如果差20左右，信用卡是好的方法。凑到150不难。
提问：入圈问:我是外地人，孩子在朝阳区亮马桥附近工作，为上下班放便，想买周边二手房，50平二居室，新源衔和新源里的二手房房龄都在40年，价格在7万到8万，这个价位还有空间吗？还能选择吗？比较纠结，本人是买套房，能够凑出300万，应接如何买房？请房姐帮忙指点！
回答：你好，子弹300，可以选择的范围很广。
亮马桥总体是比较好的板块，主要是正常的楼盘太少，没多少房可挖。
丽水嘉园 炫特5.5万以下的 朝青国美4万以下下 亮马桥嘉和丽园5.5万左右的都可以
房龄40年潜力很一般
提问：房姐老师，你买的加州花园着火了，老破大真的不能买
回答：我没有买加州花园
也没有推荐买加州花园
我推荐过买的最老的，17年说过观音桥东方家园，五简路金叶世家几个盘。
提问：房姐您好！我们一家的户口要2020年12月才能专业到北京东城区。担心北京房子2020年涨价，考虑要不要现在在北京用老人名字全款买一套200万的房子，先上车。但一年后到了北京孩子在东城上学，肯定还要买房子，所以还得再卖掉200万房子，再去东城买。想来想去，不知如何抉择。现在要不要全款买个20万房子，取决于2020年北京房价涨不涨，还有200万房子如果购入一年后卖掉有多少税？请您帮忙分析一下，是否现在要购买个200万的房子。谢谢！紧急！
回答：你好，不建议这样操作，一进一出税费吃掉利润。
先用你们的房票买入，付一笔定金，签协议。用拖延流跟业主协商，等户口下来之后再过户。
去公证处做个公证即可，违约金写高，也可以让业主提供相同价值的抵押物。
提问：房姐总好，这次总算加入了，去年在你这里买的tty涨幅喜人，谢谢你们帮忙建仓！
还有个问题，为什么现在说北京的趋势是在下跌呢？除了少数有涨是大行情还在下降吗？还是说以后都要下降？
回答：首先恭喜
这个问题之前也有人提到过。
2017年以后，北京市场的情况是：90%的房子比合理价值更贵。
在2017年317连续十几个政策之后，楼市美好的外表被扒干净，利空情绪占据力量。
导致的就是就是，存在溢价的，大部分都会逐步回归；
而此消彼长，一些被低估的在这个阶段就产生了轮动上涨。
表现出来的结果是：45%的房子趋跌，45%趋平，10%上涨。
10%看上去很小，但你把几项基础的回避条件加上（学位，远郊，ceo，热门贵妇，区域陈独秀，上车溢价等），能买的大部分都在这个10%以内。
提问：房姐，渔村按揭已经还了一年半了，还可以申请装修贷吗？有必要申请着储备嚒？你们有这种付费对接服务嚒？
回答：按揭下来后就可以申请 大额卡\/分期\/装修贷，具体根据额度利率来分配。
可以储备。
办理可以加下咨询助手（最近咨询多）
提问：房姐你好，有sfsd资格，请问回龙观地区和东三环、四环的双井、北工大附近和望京南湖一带，这三个区域您更推荐哪个位置？自住，谢谢
回答：不是这样对比的，纬度不同，他们之间不冲突
600以内回龙观
1000左右双井，北工大
700以上望京
提问：房姐您好，我是北京二套，目前手头220 ，目前的房子还有70的房贷未还。考虑到还款能力，只能接受150万的贷款，也即只能购买350（刨除操作成本和税费）的房子。请问：1、现房抵押经营贷-全款买房和民间垫资-全款买房-买的房抵押经营贷两种方式的利弊和操作成本？2、请问一下350的标的，满五贷款买房和不满二全款买房，在税费上能相差多少？3、想买朝阳的房子，有什么推荐吗？主要考虑投资。另，请不要把我的问题放到外部公众号上，谢谢
回答：现房抵押更好，民间垫资利率更高，风险也略高
差额要看评估价和指导价的差，评估价做的，税费都按指导价走
350主看东三东四老破小
提问：亲爱的房姐，本人在望京上班，有京二套指标，手中只有300w，想买昌平区未来金茂府的悦公馆89平小三居限竟房，您觉得好吗？如果不妥您推荐哪里？非常感谢
回答：未来金茂府位置并不好，而且限竟房，想兼顾投资不要碰
300首付全款抵押能买700左右房产，不如看看 望京，金台路，平乐园 片区
提问：房姐，三环新城的小区怎么样？
回答：小区主要是塔板结合，大部分经济适用房类型，税费会多出不少，主要是2居室，户型还可以
小区绿化一般，环境不太好
提问：房姐好，目前一套商住自住中，最近有了购房资格，想在cbd周边选购上车盘出租，地杰长安驿一居室 单价7w，光华西里67年的外交部央产房(近年翻修过)2室0厅，单价8w，总价都在450左右，可以全款，想问哪个更适合投资，长安驿有没有增值前景，老公房有无拆迁可能，如果不拆还有没有增值空间，未来能不能出手
回答：长安驿价格贵了
光华西里要博拆迁，不建议，投资不是赌博
租房回血不如去看看东三东四环老公房，还有可淘空间
提问：房姐好！夫妻名下有一套回龙观2⃣️手房，去年在海淀永丰百旺杏林湾入手一套140平的3居09年的2⃣️手房6万一平，买时感觉淘到了笋盘，但从现在来看，同小区2⃣️手房随时出现低价盘（同户型比去年我买时还要低），当时因贷款限制，选择了全款，现咨询一下这个楼盘是否还存在下行的风险？是否需要止损出局？相对去年我亏了60万的中介费及相关税费？还是考虑持有？我选择的区域有没有问题？是否可以考虑将回龙观云三的房子置换的必要？如果置换？选择哪个区域比较安全与保质？您常说的朝阳区我不熟悉，本人对海淀相对了解，永丰百旺杏林湾3⃣️居次新房板楼电梯洋房随时有6万左右的总价在850万左右的房源，是否还有入手的必要？
回答：现在的楼市不能看短期，目前北京属于低位，之前涨高的楼盘，回撤一点很正常，楼盘本身不差的情况下，未来涨幅还会回归。
现阶段投资要持有5年以上才能穿越一个完整的熊牛周期，没事别瞎折腾，一进一出税费吃掉利润。
子弹250以上关注望京，new money，海淀是old money。
提问：房姐，小白一问，买一套房子，已过户，从没办过卡，准备申卡，但担心申请多张卡后，之后的装修贷不批；如果先申请装修贷，之后申卡也难批，问：如果申请？谢谢
回答：考虑你当前的资金需求
考虑你的总资金需求
如果你当前急需大额一些的资金，优先装修贷。
如果是为了总收授信额度，两者一起考虑，装修贷在前。
一笔装修贷对信用卡的压制不大，短期有影响。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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