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5年涨幅90%,好房子都有这些特点,看完恍然大悟-尊龙人生就是博

北京房姐 2020-02-23 09:05:58

我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房ag旗舰平台尊龙的解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

 

提问:因为小孩上学,准备搬到亦庄居住6-7年,改善型,目前手里现金1300-1500可以使用。看了亦庄河西几个改善型新盘,金茂、海宴、唐颂等叠拼和合院,也有大平层,我们比较在意居住环境和物业。请问:1. 感觉亦庄河西新盘有些溢价,目前价格是否适合入手?哪个盘更好一些?金茂上叠适合,中叠有院子但贵了300万,如果要买哪个以后更看好?2. 另一种方案是在东三东四环买个先出租,以后再搬回城里。是否有适合的项目推荐,租售比相对更好一点的?哪种方案更适合我们,哪种方案更保值?谢谢!

回答:我们同事就有两位亦庄的,我给他们的建议,以及他们最后的选择,都是逐步优化换筹到朝阳。 亦庄不适合总价700万以上的标的,金茂这几个楼盘里,金茂综合,但金茂本身就是ceo(其他几个更差。) 3年以后的事情,你都说不准的,上班的地方不适合投资,那就先租房。 租房是几万几十万的事情,买房是几百几千万的事情。 你的现金足够多,亦庄本身也装不下,只有朝阳适合你。可以买2套品质3\/4居,甚至一套星河湾了。

 

提问:美丽的房姐,我老家雄安新区,雄县县城有爸妈90p房产,1、可以抵押吗?大概能抵押多少钱用于购买北京房产? 2、我和老公在北京软件园工作,现金首付180w,刚需上车,想年前入手,回龙观、天通苑有哪些小区推荐呢?

回答:可以抵押,如果没有贷款,抵押出70%左右 回龙观融泽嘉园,和谐家园,国风美唐 可以跑盘看下 tty不用考虑,只有大面积才有投资价值

 

提问:房姐好。想在朝阳入,东西海溢价太高。看了西坝河北里,94年的两居,5层,没有小区和物业,单价6万。芍药居14号院,90年的,一居,小区物业和环境好点。这两个初中对应的是人大附朝分。望京的利泽西园,300出头的单间,对应的是陈经纶分校。想入个2居,但是没有400以下的。现状是抵押贷300,手里有100,总价不超过400的房子。如果从房子的空间和学区兼顾,您推荐哪个?

回答:总价400以下,淘带学区的2居非常难,笋盘一般出现在1000万以上。北京的1居室门槛费太高,之前分析过。 子弹400,建议买总价600万左右的2居。找垫资公司配合,全款买入,再做抵押。剩余子弹留着还月供即可。新手一般留足2年的月供。 在这个基础之上,再重新选筹。

 

提问:请问北京公积金余额可以用来付二手房的首付么? 如果可以的话,具体是如何操作的?

回答:找其他人短期垫资,拿到房产证以后取出公积金在还款 也有专门的机构帮助套出,有一定的手续费和风险 用种

 

提问:房姐你好!请问北边三、四环的房子跟东三、东四的房子比较如何啊?也是刚需,想关注小三居或者大二居,北边的保利金泉好么?或者东边的丽都一号?

回答:保利金泉是溢价盘,整个亚运村是以溢价为主,可以圈内搜索「亚运村」。 大屯路小营一带偶尔有个别楼盘出来个别低价房源。 酒仙桥不适合购买单价7以上的房子。丽都一号溢价比较多,单价7以内的地铁次新,单价5万左右的老破小和大面积,是主要的选择。一墙之隔的上东三角洲 价格骤降三分之一。 好在酒仙桥地铁快开了更近。 优点是宜居,房子品质还行。 北三环普遍比东三环贵,投资更喜欢便宜货。

 

提问:孙河的未来你怎么看?北京还会有类似孙河这种先规划后建设的高端区域吗? 我看你推荐东三环老破小,空间在哪里呢?

回答:孙河在2016年前是买入时间。 2017年后,售价就逐步漫过平地。 整体规划的居住区,前提是要有充分的产业区。 北京的产业区,只有东三环,望京,中关村,西二旗。 东三环的居住区已经固定,望京有望京内部,孙河,北苑天通苑,西二旗周边已遍布贵妇盘,只剩下回龙观老破大。 机会在存量市场筛选。

 

提问:房姐你好,北京刚需首套房买甘露园的老破小可以吗,总价300万 两居,首付130万,担心等过个10年20年卖不出去啊,现在基本都是94年的房子了。

回答:老公房能不能买,关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础,缺一不可: 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价,高得房率、得功能率 从这点上来说,基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强,且人口转移; 深圳城市年轻,年轻人口众多,且有大量低总价,得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值,和上车需求紧密相连。 「买到」,也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割,以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心? 因为人口密集,即使城市人口迁移也是漫长的过程,市中心的老公房有长久的居住价值,稳定,出租从不缺租客,买卖从不缺下家。 脱离了人口稳定密集的地区,老公房的价值迅速打折。 老破小的核心价值在于: 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万,涨幅也一直能跟上大盘。

 

提问:请教房姐,前几天北京中介这边狂推一套潘家园的房子,翌景家园860万\/215平米\/5居室,离地铁站很近,而且朝向楼层都不错。本以为是个笋盘,结果发现这个小区居然就是这个价!之前半个月成交的比这个房子面积小的,单价比这个还便宜——还不到4万元。想请教这个地区是北京价格洼地吗?还是有什么硬伤?谢谢。

回答:你好,关于翌景家园可以参考下之前的回答案例 由于小区的居住环境和正规住宅仍然有所差异,层高限制,加上办公的遗留问题,整个小区的气质仍然没有洗干净;虽然翌景家园当初以高价开盘,十多年的时间内,不得不经历了脱坑——缓涨——拖后腿的结局。 由于东三环劲松以南地区以老公房和上车人群为主,这类老破大的类型并不是很吃香,除非小区品质维护较好,加上价格较低,并且有明显的流动性(例如美景东方等盘),否则不建议新手入场。 底仓太薄,对抗风险的能力太弱。 而这类在板块内趋弱的物业,每增加一个额外的缺点,价值折损和风险都可能成倍放大,除非价格有套利空间,建议谨慎。 #老破大 #潘家园

 

提问:北京房姐:湖光一号单价10万值得买吗,自住!

回答:贵 如果想有点保值属性更推荐: 望京以宝星,慧谷等为代表的次新7*200平 cbd阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平

 

提问:请教 1,九龙花园这么好的地段却如此便宜,真的只有小区品质的问题吗?中介说九龙花园的群租已经得到整改,但未来空间还是不大,以后涨了,富力城这样的优质小区涨幅会更大,是这样的吗? 2,还有就是到底该怎么理解大面积房子的潜力?九龙花园里有四万单价的200 ,论地段应该比天通苑的200 要强不少吧?我理解大面积的流通性低所以价值滞后,可大面积的就是买的人少,而且单价永远比小面积低啊,难道下波上涨后会让大面积的单价追上小面积吗?请解惑。 3,朝阳区学区暴击,有预测大概哪里会有吗?

回答:1.九龙花园正在补涨阶段。 2.抵挡涨幅的首要原因是对外出租较多,户型偏大导致群租管理成本比一般小区更高。 其次以前管理松散,办公清退需要时间清洗。 3.富力城如今已经不属于优质小区了,小区的价格在市场同类中性价比属于中下。 富力城的基本盘是庞大的自身业主,同小区置换。 随着富力城自身的业主洗牌,富力城的基本盘松动,价格会逐渐回归,拖累涨幅。 4.价值并不单纯看价格和小区。 天通苑同类物业还有2万和3万差别,九龙也有4.5万和6万的差别。 等你摸透细节,也就明白我说的是什么了。 5.人多,房少,房好,没有太多学区溢价的房产,容易产生学区加持暴击。

 

提问:哈喽,房姐你好。请问您知道大屯路那得荣尊堡这个小区吗?在看140平得两居室,请问这个房子的优缺点是什么,适合买来居住吗?还有北纬四十这个小区,看中了一套复式,在纠结买哪套。不太考虑学区的问题

回答:北纬四十学区溢价 荣尊堡在亚运村,受奥运会影响,板块普遍比较贵。亚运村定位就是睡城,没有产业,相同价位 望京是更好的选择,有产业,互联网新贵。 纯自住看你自己的喜欢,投资这2个盘都不算优选。

 

提问:您好房姐,新人小白一枚,还请回答的通俗易懂些。想买首套首贷刚需房,目前租住在百子湾,希望买的房子离东边近一些,环境好一些,所以考虑了亦庄,首付200以内,总价500以内,现在比较倾向于和悦华锦和经开汀塘,前者是限竞期房2020年12月交房,89平南北小三居450万(单价51000左右)1300多户低密度八层洋房,挨着人大附,但不确定能不能上。后者是现房,92平南北小三居490万(单价53000左右)能看到凉水河,建华学校的,就是小区有配套的公租房提供给高精尖人租住,开发商是国企,物业是自持。您觉得这两个楼盘是好的选择吗?自住的同时哪个更有保值的空间,或者有没有在预算内更好的推荐

回答:想要投资属性这两个盘不合适,而且亦庄本身就贵了 建议是投住分离,亦庄租房,选在1\/14号线南北两侧买房

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

 

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