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上海楼市中考之新建商品住宅篇-尊龙人生就是博

卢文曦 2019-07-05 22:22:41

年后小阳春行情令市场兴奋,苏州、南京等多个城市出现日光盘,而土地市场的高溢价更是给市场增加信心。一些城市继续在人才引进方面寻求突破,比如杭州大专学历即可入户,还有的城市推出人才买房补贴计划,在偏暖的风向下,小阳春行情进一步升温。

作为一线城市,虽然上海楼市调控政策上保持稳定性和连续性,不过在多因素作用下,久违的小阳春毕竟出现了,但和以往相比,要逊色不少。上半年新建商品住宅呈现“量增价稳”行情,供应面积376.5万方,累计同比增加61.4%;成交面积362.2万方,累计同比增加37.1%;而均价始终在5.3万元/平方米左右震荡。

上海楼市供应特点

1、房企放盘积极

随着交易情绪升温,房企顺势加快投放力度,以往单次投放量多在3万方左右,而今年单次投放10万方以上的项目则达到了17个,而去年同期只有10个。背后原因在于对限价的担忧,本身涨价无望,万一后续限价举措更严格,降价销售对楼盘影响更大,因此尽可能一次性多投放。

2、内环内投放增加

随着交易情绪上升,高价房投放较为积极。内环内供应占比达到8.9%,比去年同期增加5.1个百分点。在限价背景下,新房入市价格远低于市场预期,和周边次新二手房倒挂现象还是较为普遍,在价格吸引下还能继续激发消费潜能。

3、新房豪宅化

最近两年拿的土地都是高价地,开发商为了保证利润只能开发高溢价产品,全装修、花园洋房等等,90平方米的豪宅越来越多。远郊区域项目也逐渐改变原先“刚需”的印象和定位,改善特征越来越明显。

供应面积前5项目

上海楼市成交特点:

1、成交热度不高

上海新房正常流量在80-110万平方/月范围内,从月度成交量来看,上半年点只有78万平方米,甚至没有达到正常流量的下限,可见市场尽管有回暖,但热度依旧低于正常水平。

2、平均认筹率比去年下半年略有下滑

今年上半年平均认筹率大部分时间在40-60%运行,而去年下半年还能看到80%左右的高度。相对而言远郊区认筹较低,一些楼盘开盘去化只有40%左右。原因在于目前供求平衡,市场预期稳定,除了个别项目基于楼盘稀缺或者价格自身原因受到热捧外,买家的行为趋于理性。

而关键点在于,所有项目都是低价入市,当个项目价格低于市场9折入市有冲击力,第二个入市同样以9折力度对买家刺激度就减弱了。而现在几乎所有新盘都是平价开,市场预期已经大幅转变。

3、改善需求强烈

从成交前十榜单来看,有4个项目是均价超过8万元/平方米的豪宅。上海的改善需求还是比较大的,有的需要从两房改三房,有的需要从郊区改善到市区,从非品牌开发商产品换成品牌开发商产品。

而今年二手房成交活跃,为置换提供便利。此外,对于改善,尽可能买豪宅,一方面价格低于市场预期,另一方面,豪宅本身具有保值功能。

4、90-120平方米面积段最热卖

该区间段占比为39.4%,是占比的区间。90平方米3房成为市场模仿产品,强调功能性,而100平方米以上的3房则强调居住的舒适性,而这点也符合改善需求。

5、长三角一体化等诸多利好

受长三角一体化等诸多利好影响,青浦区上半年成交面积45.3万平方米全市排名,嘉定排名第二,面积达到42.8万平方米。

上半年成交面积前十项目

数据来源:网上房地产、中原地产

上海楼市未来行情研判

住房不炒仍是主基调,5月银保监会发了23号文,对于资金端施行监管,严查违规行为。对房企、个人买房都有影响,预计下半年会延续低价入市策略,快速跑量格局。新房供应方面预计全年维持800万左右的供应量,下半年预计还有400多万方的投放量,在供应的推动下成交还有机会继续增加。

7、8月份淡季,楼市成交不会有出挑表现,但成交量也不会低到哪里去,9、10月份会有冲高,但预计高度有限,新房很难出现超过90万方以上的流量。下半年成交总量略微高于上半年,全年成交量不超过800万方。

不排除下半年有更多地王项目入市,伴随结构性因素,均价或有上下波动,但总体来看价格会继续在当前水平进行震荡。

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