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房价收入比高,楼市就危险了?北京、深圳笑了?-尊龙人生就是博

刘磊房产评论 2019-04-09 10:14:42

房价高,人人痛恨;所以,房价收入比这个概念特别受到媒体待见,比值超过警戒标准,房价再不降迟早崩盘……这类题目大家应该很熟悉了。

其实,房价跟当地人均收入,还真有点关系,它们的比值叫房价收入比,是衡量市场的一个指标。

这个指标重要吗?重要,也不重要。

说它重要,它直接反应出居民购买力和房子的关系,说它不重要,是因为单一数据无法提供对于市场立体的认知。

通常认为,房价泡沫越大,房价收入比越高,这时候就要赶紧卖房了。然而,2018年50城房价收入比排行显示,前五名分别是深圳、三亚、上海、北京、厦门。这无论如何都不能让人相信,这五个地方的房价要崩盘吗?

相反,沈阳,南昌,乌鲁木齐,以及山西朔州、黑龙江鸡西,宁夏石嘴山等地方的房价收入比是非常合理的,难道说去这些地方买房就对了?

所以说,单拿出房价收入比,不能说明任何问题。而媒体反复在该数据上做文章,多少有点迎合大众痛恨房价的心理。看,房价就是高,一起诅咒高房价和开发商吧。 这种认识的误区就在于,把房子当成了单一的财富载体,忽略了房产的其他属性。 

首先我们说,房子是用来住的,人是使用房子的主体,没有人,数据再好也是鬼城,这就解释了十八线城市房价收入比漂亮,但为什么不具备购买的价值这样一个问题。 

其次,大家可以考虑这样一个问题,你所在城市,人均收入10块,房子值50,这个比值还算合理;突然从外地来群壕,就是觉得这里房子不错,豪掷5000买下房子,然后走了……现在房价收入比失衡了。由此,我们说,一个城市的收入水平,是由广大居民决定的,但这个城市的稀缺资源,比如房产,则是由城市吸附力决定的。一线城市吸附了一个国家精英中的精英,拉高了整个城市的消费能力和投资能力;此时,房价取决于富人俱乐部,和普通居民的收入没有了必然联系。

再次,由于通胀带来的货币贬值,从过去的经验看只有房产可以对冲掉,这就决定了房屋的金融属性,尤其是大城市、人口持续流入的城市;这些地方的房产永远是投资者追寻的投资标的物。

此外,房价收入比来自西方房地产投资理论,对于他们而言,城市化几乎已经完成,各种制度都成熟了,此时考虑房价收入比,可以较为直观的反映一个地区的形势。相反,我们的城市化正在进行,大量农民进城,这就造成的对住房的需求是持续性的,住房供应是不足的。这样一个阶段,房价超过收入,也在规律之中了。

  有人会说,不管怎么说,房价这么高,根本就不是一个友好的民生问题。问题在于,谁说买房才能住,租房不能住?我们现在搞租售并举,也正是从观念到制度上,让住房子成为核心,而不是买房子。纵观发达国家美国,全美的35座城市中,18座城市的房屋出租率超过半数。虽然现在国内租房会遭遇诸多问题,但从长远看,住必将超过买,成为城市中解决住房的首要方案。  

总之,房产投资很复杂。笔者认识一个北京的朋友,外地山村进京务工人员,靠买房卖房入了京户……如今,她给老家的后生们讲人生规划,绝口不提房子;因为她知道,闭眼买房就能赚钱的时代已经是一去不返了;如今投资房地产,不仅要熟悉一个地方的市场情况,不仅要有充足的资金和稳定的现金流,不仅要有专业的金融工具和财务规划,更要有多个市场的对冲来化解风险;如果还仅仅凭借众人皆知的几个宏观数据就对市场进行研判,可能将错失一生的财富机遇了。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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