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房价上涨未必就会带来收益,风险不防控很可能白忙一场-尊龙人生就是博

刘磊房产评论 2019-03-29 16:23:25

买房就是赚,国人对此坚信不疑。然而,真正去接触房产投资者,就会发现,不是所有房子都能带来。对于大量囤房的人来说,他可以用房价涨跌带来对冲,但对于普通投资者,就买一两套房的人来说,一旦买错,懊悔不已。  

为啥自己买房不行呢?普通投资者买房失败,可能没有考虑到以下几方面的风险。

杠杆风险

金融杠杆在投资中究竟是天使还是魔鬼,估计观点是莫衷一是的;利用杠杆撬动更多资金,带来更多,从模式上并没有问题。90万全款买一套房,还是分别首付30%买三套房,从历史经验看,显然房子多一些,就会好一些。

但这个模式背后有几个前提,首先是房价需要稳定上涨,比如类似澳洲独立屋实现七到八年翻一番,即便楼市遇冷也不过仅有3%的下跌;其次是租金要足够高,能抵扣贷款不过,做不到的话起码也要抵扣60%。

如果一个地区的楼市完全无法保证这两点,而且对市场干预过多,那么投资者期盼的事情,就是房价上涨幅度超过贷款利率。一旦房价被调控,不上不下,投资者遭遇那种“为什么赚钱的总是你”“赔钱的是自己”的问题,也就不是偶然的了。  

现金流规划风险

说到底,杠杆引发投资失败,还是没有做好现金流的规划。就拿上面那个90万买三套房的模式来说,如果不盲目自信,认为市场会一直处于上升状态,利用杠杆少买一套房,那就会让自己的现金流压力小很多。

但是在房价一直涨的舆论下,谁能冷静下来呢?

更何况在国内金融杠杆一直呈现收紧的状态,不但房子不能进行二次抵押,连年化利率18%的信用卡取现都被限制用于房产投资了;如果为了月供,不慎碰了网贷,那么最终即便房价涨疯,投资房产的也不过都贡献给了金融机构吧。

职业风险的规避

由于普通投资者和大部分国内的中产阶级的收入来源依靠的是工资收入,那么做资产配置时,必须考虑职业风险。

比如,家庭内能否对冲?夫妻双方,一个人稳定,一个人高收入,这就是一种对冲,不能两个人的都是那种高流动性高收入的职业,一旦双双进入职业低谷,那么债务危机马上就会袭来。

还有就是职业远景的风险,这一点在互联网泡沫中特别明显,对于高强度工作的互联网行业,很多从业者都觉得该行业一来属于前沿行业,可以长盛不衰,二来自己体能好,不畏惧高强度劳动。如今呢,互联网裁员潮、倒闭潮,给诸多30 、40 的从业者很大的打击,他们成为被拿来祭旗的一批人;而他们的再就业则极为困难。此前某国内知名it企业员工被辞退后自杀,就是遭遇了这样的瓶颈。  

综上而言,看别人投资房产赚钱,殊不知是天时地利人和多重作用的结果,甚至人家的月薪比你多几百块,都可能在房产投资的博弈中带来不一样的结果。幸福的家庭都会相似的,盲目摹仿就会带来自己的不幸。与其跟风说买房或不买房,在国内买或在国外买,倒不如仔细衡量一下自己的资产构成情况,量体裁衣地去做一个财务规划。 

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者,多家媒体房地产专栏作者、作家。 

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