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房子难卖,开发商却“涨价卖房”?买房一定要懂开发商的这些套路-尊龙人生就是博

十三画生 2019-03-19 20:52:38

房子越来越难卖了,这是事实,不管是个人的二手房还是开发商的新房,数据显示进入2019年后都迎来了大萧条:

3月14日,国家统计局公布的数据显示,19年1-2月份,商品房销售额只增长2.8%,而销售面积则是-3.6%,单纯看这个数据很容易被忽略,因为它太不起眼了。但是比对同期的数据,我们会发现这两个数据都是断崖下跌的: 18年1-2月份,两个数据分别是15.3%和4.1%;且2月份,房地产开发景气指数为100.57,比2018年12月份回落1.27点。

虽然开发商、中介和媒体都口口声声说“楼市回暖”了,但数据是不会说谎的,商品房销售额大幅缩水最直观的体现就是,开发商房子越来越难卖了。很多三四线城市市场更是正式进入“无量”或“少量”时代。

这一点从克尔瑞公布的销售数据上也能够得到佐证——19年top100房企销售数据也迎来了滑铁卢:2月单月100房企整体销售规模较1月环比下降22.9%。

此外,今年前两月的住房贷款金额更是大幅下跌: 2月份新增住房贷款为8858亿元,比市场预期的9500亿元低了一大截;其实一月份住房贷款9192亿元,和17、18年相比就已经大大降低了。无需过多解释大家也能明白,住房贷款金额的下滑,其实背后还是大家贷款买房的意愿降低了,说白了就是对房地产后市不再那么有信心了。

不仅如此,最近很多人反映,自己的房子从去年十一开始挂牌,到现在都没有卖掉,期间已经降价三次了,即便比当初挂牌时价格低了15%,还是未能成交,看房者更是寥寥无几。

也有人透露,自己身边的炒房客现在都在寻求接盘,很多甚至已经到了断供濒临破产的境界。有炒房投资者甚至公开招募“谁能帮助还贷款,房子送给你住,等什么时候可以过户了,再付首付过户即可”。

房子难卖,捂在手上那都是损失,尤其对于拿着高杠杆、高息贷款的炒房客和开发商,更是如此。调控伊始他们还敢豪赌政策会短期松绑,时至今日,他们可耗不起了。所以自然会想方设法煽动舆论,刺激刚需买房的欲望。

于是我们看到,自2月中旬后,市场上就刮起了一股“楼市回暖”的邪风,很多媒体也被收买从中煽风点火、摇旗助阵,诸如“南京几十辆大巴车拉人到售楼处,气势浩荡如同毛坦厂中学开考一般”;深圳连夜排队抢房…

然而最让人不能忍受的是,这个时候很多房地产企业不仅不见好就收,抓紧时间降价拿出诚意卖房,加速回款,积极降负债,有些开发商又动起了歪心思,在营销上搞小伎俩了——涨价卖房!其中不乏top30的房企!自去年12月份开始,很多中介和售楼处人员在朋友圈就宣称自2019年1月1日起就要全面提价了,刚需不能再等了,吓得很多购房者一脸懵逼地跑来咨询。

我不止一次强调过,开发商每年一次的“涨价卖房”其实一点都不稀奇,这就跟每年2、3月份他们会集中火力炮制楼市火爆的场景如出一辙,这不过是商家的营销策略罢了,最终的目的还是为了刺激购房者的神经,加速成交。开发商也是商家,商人唯利是图的本性是不会变的。

反倒是那些敢于打折促销卖房的开发商才是最有诚意的。我说过,最近几年对于开发商来说都是最艰难的时期,调控重压下,融资渠道被收紧堵死了,购房需求又被压制住了,房子变得难卖,回款压力山大;且19、20年两年是开发商债务偿还期,大批的企业债压得很多企业喘不过气;外加,中央对调控的态度始终未变,“房住不炒”升级为“遏制房价上涨”后,民众对市场的预期更加不足,一些常规的营销手段已经彻底失灵,开发商为了卖房自然是无所不尽其极的。

我还是那句话,现在的购房者买房不仅要看国家政策,还要眼睛牢牢盯着市场走势,有时间多到市场上多去转转,实地了解之后才不至于被开发商的举动蒙蔽吓住。

其实开发商除了“涨价卖房”套路外,还有很多忽悠人的套路,作为首套房购房者更应该深谙其道,避免掉坑:

1、火爆的现场,买房抢着买

造势在中国很多行业都存在,开发商可谓是把造势运用得最炉火纯青。何为造势,就是聚拢人气,营造一种火爆的场面,不仅拉来了人流,还衬托了项目的品质,都给后期的销售铺垫好了道路。新房开售半年前,开发商都会花费巨大精力蓄客,有些口碑和品牌不好的企业,这个时候就会花钱请托。大家在网上看到的,开发商雇人熬夜排队,雇人抢房都是实实在在存在的,而且很多企业都百试不爽。

2、“巨大”的优惠诱惑

大部分楼盘内部都会有不公开的底价,在购房者有购房意愿但觉得房价太高时,销售人员可能会抛出很大的优惠政策,甚至有时你犹豫不决时,会承诺给你内部特价。其实这可能就是楼盘本身就有的活动,而非特定时间、特定销售人员才能给出的。由于占便宜是人之本性,因此开发商正是捏准了买房者的这点小心思。

3、房源稀少,认筹客户多,先交定金

对于还没有开盘的项目,如果你去到售楼部,置业顾问一般都会说:这一期只有这么点房源,但认筹客户已经到了某某数了,如果你真心喜欢,我可以帮你抢房。早交钱才能抢到,不然可能像我以前一个客户一样,交钱太晚房子都抢不到。交了定金,就没有话语权了,他们会用定金不退的理由催你缴纳首付款。

4、看上的户型卖完了,有房源后但是价格涨了

这是最常见的套路之一。去看房时,往往的户型的楼层,置业顾问都会说卖完了,等你真的决定不买的时候,他们又会通知你,你看上的房源有退房,但是价格涨了。开发商通常会有个捂盘的习惯,一些比较好卖的房子,装作已经卖完了的样子,打算留到后面等待,而且,这一做法还会给购房者造成一种房源紧张的错觉。

5、样板间看看可以千万别当真,交房后落差很大

无论毛坯还是精装交付,开发商都会把样板间做得精致、有品位、有格调,目的很简单,通过营造高端大气上档次的样板间,刺激你的购房欲望,挑战你的占有欲。但请记住,开发商的样板间都是知名设计公司的杰作,它们的存在就是彰显楼盘高品质的,就是销售人员的辅助工具,千万不能以为交付时会一模一样。购房者在看样板间的时候,一定要带尺子,多量、多看、多问,其中有很多猫腻。

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