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房价涨不涨?搞清楚这几方面,就知道房价走势了-尊龙人生就是博

刘磊房产评论 2019-01-02 15:59:08

新的一年楼市怎么走?不管是赌国运,还是押宝房地产是实体经济的,都忽略了一个问题,那就是这个实体已经虚化,为保经济安全,必须加以限制。比如很多人依旧相信房价会暴涨,但市场已经给出了它的意见。

经过了一系列的调控,房价已经被按了下来;然而,随着房价的走低,楼市成交的热情也开始降温;由卖方市场转向了买方市场,议价空间进一步加大,很多买房的人,在达不到自己心理预期之前,宁可选择观望。

以北京为例,2017年北京二手房成交13.6万套,目前数据还没有出来,姑且估计为15万套吧,即使比2017年微涨,但相较于2016年的数据,还是低迷的。

可以说,2019将延续上一年的楼市精神,房地产市场整体来看以调整为主。

一、国家对房地产市场的管控,并没有任何放松的迹象。首先,去年七月,中央重提“坚决遏制房价上涨”,去掉之前说法中的“过快”二字,这意味着,不但不能涨得快,连慢慢涨都不允许了。其次,棚改货币化安置政策逐步退出,使得三四线城市楼市的上涨预期也得到了抑制。

二、销售数据不乐观。2018年前11个月,商品房销售面积同比仅增长1.4%,增速回落;销售额增长12.1%,同样增速是回落的。而且,一二城市的去化率开始回调,毕竟卖出去的房子不会凭空消失,未来都会成为“被动增加的库存”;土地购置热情降低,多地频现流派,大房企虽然维持高位的开发规模和开发速度,但中小房企呈现颓势,后期已经显现上涨动力不足。

三、杠杆要去,否则经济安全难以保证。

去杠杆,一般来说,三种形式:

1. 明斯基时刻。即,让资产价值崩溃,将一切交给市场,打破刚性兑付。例子:p2p。

但这个危害太大,所以至今也就局限于民间融资。

2. 庞氏。借新债,还旧债。

这个需要极为强大的信用主体才能实现,目前也就是发一发国债和地方债,而且也不能过度使用。

3. 债务社会化。比如房地产热,让全民买房,个人承担债务,实际上也是客观上调动居民的生产欲望,劳动还债。

如今三种方式,基本上都到顶了。如果依旧无休止的负债,那么未来如果大面积出现“明斯基时刻”,这是谁都不愿意看到的。

总之,房地产未来日子难现风光,市场也不能像之前一样过于疯狂。12月的经济会议,核心逻辑可以理解为“逆周期调节”,下行周期是肯定的,日子不好过,但可以勒紧裤带过。过去,我们手上有房地产这张,必要时打一打,很管用。但“房住不炒”一再提及,就意味着,房地产经济模式要暂时告一段落了,如今房地产带来的正能量,已经不能对冲它的副作用了。如果能明白这一点,就会知道房子不能乱买,财富应该去找到更好的栖息地,保值它的安全与生生不息。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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