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潘石屹:房地产非常畸形!未来五年房价还能否上涨有结论了?-尊龙人生就是博

十三画生 2018-12-17 22:12:05

地产大佬潘石屹说,整个房地产行业非常畸形,负债率高、低,住宅甚至不足1%,但房企还在不断拿地,不断建房子,究其根本原因是中国人对房子的产权有近乎宗教般的狂热,让房产市场变得很不理性。而这种宗教般的狂热正在像癌细胞一样扩散,吞噬着社会的机体,整个社会越来越不健康。

尤其是最近几年,房地产迎来大踏步发展,连一些名不见经传的四五线小城,房价也早早进入“万元俱乐部”了,一批人凭借房产轻松实现了资产的滚雪球式增长,这让很多人看到了房地产的暴利和赚钱之易,越来越多的人放弃了经营多年的企业和工厂,也投身到“炒房”行列。越多的人加入到投资买房的怪圈,就形成了“房价只涨不跌”的预期,才导致了“今天的房地产市场一天比一天畸形,已经违背了基本的常识”,而房子并不是用来住的,已经变成了一种投资赚钱的工具了。

然而更可怕的事实是,房地产虽然一边在急速狂飙发展不止,但是另一边各地都充斥着大量的“烂尾楼”和“鬼城”,数以万计的人虽然靠辛勤劳动所得买上了房,钱包被房子掏空了,但是最后却落得“无家可归”:近日有媒体报道,辽宁锦州有人买了房子诚诚恳恳地还了10年贷款后,负债仍然是“空中楼阁”一片荒地,购房者还着房贷,却看不见、住不进自己买的房;谁也想不到深圳这样的超级城市也会出现“鬼城”项目:深圳玉岭山庄亚洲别墅区,投资百亿,入住率却不到3成,成为中国“鬼城”……

像上述两例情况随便上网一搜,都可以检索到一大堆。更有机构还煞有介事地做出了“百大烂尾楼项目排行”和“百大鬼城排行”榜单,榜单中得见,从北上广深到不着边际的县级小镇,鬼城和烂尾楼项目无处不在。

林林总总都说明,中国房地产已经偏离了正常的发展轨道,很多城市早几年就已经存在过度开发建设的通病,且房价已经远远脱离了民众的工资性收入;更不要说大量的资金长期沉积在地产行业,也对实体经济和制造业造成了挤压。我们经常说,科学技术是生产力,但是现实却狠狠地给我们上了一课:房地产才是中国的发展要素,房地产很好地做到了“藏富于民”,但也掏空了民众的口袋,最后还不忘让几乎所有人都背上了接近极限的负债。

这种近乎于“掠夺式”的发展还能持续多久?未来真的像著名经济学家董藩所说“只有房地产才能救中国”吗?未来5年房价还能涨吗?

这些问题我没法给出准确答案,但今天我也想谈谈自己对未来房价走势的肤浅看法。从16年开始,我就一直坚定不移地表态:未来房地产会逐渐回归健康理性,房子也会回归居住属性,原因很简单,此轮以“房住不炒”为大局指导的楼市绝非儿戏,经历了两年多的调控之后,我更加固了这种观点:2年超过800次出手调控,涉及城市多达300余座,充分展示了中央调控楼市的决心和态度;另外叠加住房总量、居民负债、土地市场等方面的情况来看,我们完全有理由相信:未来5年房价很难再像过去那般疯狂上涨了。

1 房地产开发过度,中国早已过了住房缺乏的年代了:潘石屹说,全中国的房子不是少了,而是多了,一二线城市住宅不算,办公楼空置率都已经超过20%、40%还多,一二线城市尚且如此,库存挤压严重、人口逐年流失的三四线城市情况能好到哪去呢;原我爱我家副总裁胡景晖甚至爆料,北京这样的超级大都市6环内甚至有100万套空房,空置率高达20%还多;住建部专家更明确表示,中国户均已经1.1套房了,中国现阶段不缺房子。

2 “全民负债”,居民几乎无存款:半个月前人民大学报告一针见血地指出,中国居民财富基本被房地产掏空,消费基础受到严重削弱,未来房地产难以支撑;而据各大银行披露的数据显示,我国居民存款增速下降至7%,最爱存钱的民族突然不喜欢存钱了?当然不是,一方面是工资性收入涨幅太慢,另一方面是物价水平偏高,叠加近两年中国房地产迎来迅猛发展,大多数人已经把老本都拿出来买房了,不仅如此还背负了一身巨债,现在准确地说不是存款少了,而是“全民负债”,中国人穷得只剩下房子了。连本金都没有,试问谁还敢加杠杆买房,拉动房地产飞速发展吗?

3 土地市场大降温:其它城市不说,拿北京举例,根据北京中原地产数据显示,截至今年11月底,北京成交住宅地块的平均楼面价为2.39万元/平方米,环比下降了4%,平均溢价率为16%,环比下降10%,这也是5年来,北京土地的成交价格首次出现下降。

过去两年那种交易大厅被围得水泄不通,媒体记者们翘首以盼等待“地王”诞生的激动场景不再了,取而代之的是竞拍企业屈指可数,来拍地的企业代表也有明确目标,但凡地价超过“可接受红线”,便不再举牌。从1月到11月,土地流拍的新闻从未停止,地价跌了,溢价率下滑了,试问未来几年房价还能涨得上去吗?

专家说,高压的楼市调控未来几年将继续保持常态化,诸如限购、限售、限贷等也会纳入到一些城市的日常调控手段,这一行为将至少持续到长效机制的出台,这意味着首先在国家意志这一块,我们普通购房者根本没必要担心了,国家这次管控楼市是动真格的了,大有“不把房地产问题解决好誓不罢休”的意味;叠加中国已经不缺房了,居民荷包更是空空如也,影响房价的成本地价又走上了下跌通道,未来房子可以说彻底失去了投资价值,如果只是买来居住,且未来还要缴纳税费,谁还会傻傻地拼命买房呢?没有炒作和投资价值的房地产,房价回归合理区间,顺理成章。

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