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如果允许城里人买宅基地,城里的房价能下降吗?-尊龙人生就是博

刘磊房产评论2018-11-20 15:31:14

说起房价,没有人觉得它是在合理的范围内。至于房价为什么会这么高,有人认为是炒房客推动的,有人认为是货币效应,但归根到底,如果房子是商品,那么最基本的层面就是供求:供不应求,价格高企那是必然。

近日,杨伟民提出,应允许城里人下乡买宅基地。一个数据显示,农村空置宅基地3000万亩,如果都调动起来,还会有住宅用地供不应求的现象吗?

城里人买宅基地,难点在哪里?

事实上,关于宅基地交易,这也并非次提出了。早在今年6月,杨就建议应该允许城市人到农村去购买宅基地。当时还引发了批评,认为这是对农民的“掠夺”。这很显然不合逻辑,如果这算掠夺,那么拆迁、棚改又怎么说?

问题在于,宅基地的交易,目前还存在着一系列难题。

比如说,什么是“城里人”?在当下的语境,就是有城市户口的人。随着城市的扩张,一部分紧邻城市的村镇,也变成了城市户籍管理,但部分村镇还保有宅基地,这又怎么算?所以说,二元对立的户籍制度,规定了居民的身份,但这个划分已经不适应当下的发展,于是就造成了一系列不能自洽的问题。

根据法律,城市建设用地归国家所有,农村土地归集体所有。目前的规定是,如果城市要扩张,需要由国家向农村征地,并给予一定补偿。而没有经过征地的,仍属于集体用地,上面盖的住宅,就是“小产权房”。这类房子只能在村内流转,即便是有人违规买卖,价格也远低于商品房价格。

这样既限制了农村人民收入的增加,也不能有效提供更多的住宅进入流通市场。杨伟民认为,目前农村空置宅基地有3000万亩,相当于目前所有城市建成区的37%,比城市目前所有的住宅用地的总量还多。

如果成真,未来对房价影响有几何?

如果真的打破了城乡二元对立,无疑,会给当下的房地产市场带来很大的变化。

首先,诸多城里人,终于可以合法地“复得返自然”了。

很多人厌倦了大城市的生活,又不得不在城市中生活,他们想去郊外自建房屋,却不得不打擦边球。尽管目前国家已经开始推荐农村土地改革,宅基地的所有权、资格权和使用权分离,但如果想去农村买地盖房,依旧得不到保障。

其次,对于农村人来说,无疑这是比拆迁、棚改来的更直接,也有更多选择权。众所周知,拆迁可以致富,也会引发矛盾,问题就在于“集体”——决策集体决定,利益风险却都是个人承受。做生意缺钱,想低价出售老宅?不行。刚刚翻新了住房,本想住个十年八年,一纸拆迁令,搁谁都难受。让居住者决定居住的事情,应该是未来发展的方向。

第三,盘活经济,制造需求。很显然,农民如果出让了宅基地,就要去城里买房,宏观上看,增加了流动性,是利好因素;而且,农民有了进城的启动资金,农村也得到了统一规划和建设,这也是当下城镇化进入瓶颈期后,一个好的解决之道。

第四,对于房价的影响,我们可以说,一线城市核心区域,有其得天独厚的人文优势和经济优势,不会受到受太大影响。郊外别墅盖得再好,也只能是个旅游或休闲用。

但对于三四线城市来说,可能就是一个挑战。新兴的住宅区如果规划得到,超越了老城区的配置,可能人口就会慢慢迁移,最后新区后来居上。老城区的房价,渐渐就会有价无市。

那么,这个想法是纸上谈兵?还是最终会实现呢?笔者认为,让时间给予答案,城镇化进程推进,寻求更多可以使用的土地是大势所趋。很可能未来会在一些地方试点,成熟后逐步向推进。

这里要提醒投资者的是,到时候去农村圈地,务必要考察其发展前景和周边趋势;否则,一旦盲目买了交通不便、穷乡僻壤,几年内都没有规划的地,那可比在城市中买套“老旧小”住房,套牢的还要更严重。那种情况下,买房拼的除了手速,还有就是对房地产市场的深耕与洞察、对于投资原理的熟稔与默识,对于财商的建构与培养的比拼了;还像之前盲目买房,后果肯定不会乐观。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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