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广州限价松动:是被这样逼出来的!-尊龙人生就是博

文豪 2018-10-21 22:14:17

解铃?系铃?

1

广州限价松动的消息很重要。

决策层对此举的反应如何更重要。

因为广州是一线城市,虽然是最弱的一个。

因为一线城市是房价的地区,自然也就是调控的重点地区,时间最长、措施最严,如有松动,也应该是最后的一批。

但广州却率先出现破冰之举,这吸引了包括姐妹城市、资本市场、房企、买房人和卖房人,当然还有媒体在内各方的高度关注。

两年来,一线与热点二线城市的房价,在限价、限购、限售、限贷等一系列调控举措下,终于止住了快速上涨的势头。广州突然放松限价,是否意味着这种小心翼翼的平衡即将被打破?

开发商有点小激动:这是钟摆的回归吗?是冬去春来的信号吗?投资客们心里贪婪和恐惧的两个砝码亦在重回均势。

没有人敢深问、敢说破,但千言万语汇成潜流奔涌的一句话:这是全面放松调控的前奏吗?

2

其实,广州这次动作并不大,且有一定的隐蔽性。

1?此次松动的是广州外围郊区,如增城区、南沙区、花都区;

2?对此举的定位定义,广州市住建委在连夜回应中,没有使用“取消限价”的字眼,而是“要对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化,严禁开发企业拆分价格报备”;

3?对此举的目的,官方的说法是“会继续严格对新建商品住房开展价格指导,保持调控连续性和稳定性”。

尽管用的是“优化”,而非“取消”的字眼,但它仍然迅速被解读为限价松动、乃至楼市调控松动的信号。

但目前来看,这种解读有乐观的成分。

因为广州的“小动作”,是一次不得不做的“拆雷”行动。是形势倒逼出来的“两害相较取其轻”的做法。

首先,这是一次调控背景下的央地博弈。

广州首先“起意”松动,是因为在四个一线城市中,广州的财政压力。

据《财经》报道,北上广深中,只有广州既需要向省级政府缴税,也需要向中央政府缴税。两边缴税,财力被转移出去更多,广州就像是一线阵营里的“二线城市”,它的城市建设水平和力度也明显弱于其他三兄弟。

此种局面下,广州对土地财政的依赖程度超过其他三城,当地政府更需要通过卖地去充实地方财政。当市场冷却,调控严厉之际,开发商在广州的拿地热情也会受影响,这导致广州对放松楼市调控的诉求相对更大。

其次,广州郊区市场进锐退速,相对脆弱。为保市场,遂行走灰色区域。

相比北京,广州不大。增城、南沙、从化等原本并不是广州的直属地区,其房价和中心城区的落差一直很大。2015年以前亦非房市发展热点,土地供应量也有限。

2015年,房市热潮来临,广州市区库存迅速去化,市区征地的难度越来越大,大力发展周边郊区成为题中应有之义。

2017年3月后,调控来临。广州当然跟进,但其特色体现为循序渐进,开始阶段并未实行全市限购、限价。

所以,彼时不限购的增城、从化、南沙等成为调控安全带,迅速吸引了投资客,炒房热度大涨,房企也纷纷进入拿地,楼板价屡创新高,带动广州郊区房价明显上涨,也拉高了广州的整体商品房均价。

于是广州不得不对外围地区下手,实施限价限购,免调控红利一朝消失。此政策延续至今。

对骤然加诸的限购限贷,开发商不甘束手无策的被动。于是,祭出名声显赫行之有效的“双合同”手段。

“双合同”指:将实际成交房价分拆成两个部分。一是购房合同上的备案价,二是含有剩余房款的装修合同等。这样,名义房价落在限价区间,但业主付出的还是原来的房价。

此时,“双合同”符合各方利益:开发商规避了限价令,业主亦能正常买到房,政府可能(只是“可能”)也乐得驼鸟政策,假装看不见。因为这样,既不违背调控大计,又不真正压制房企的经营活动,还不影响政府卖地。

3

市场牛熊转换,出现持续显性下跌,原“灰色区域”布满“地雷”,不除不足以根治“房闹”。

双合同之策成功的要点,在于市场属“牛”,市场持续景气,房价预期上涨。

而不断加码的调控已然两年,时至今日,广州房价“假摔”变成了“真跌”,下滑曲线“优美”而现。

这使得,一方面,限价令就失去了原来的意义,形同虚设。另一方面,“双合同”失去了默认基础,掉转成为激化矛盾的源头,广州“房闹”此起彼伏。

广州“双合同”模式存在的土壤正在逐步流失。也正是这个新变量,导致严密的楼市调控在广州漏出一道缝隙。

“双合同”本身就不合规,房价出现“真跌”之后,业主们便以“精装修”货不对板、不值那么多钱为借口,要求退房(当然,如有万科那样的补偿亦可)。

对业主而言,“精装修”货不对板可能是借口,但在房价下跌的情况下,因双合同引发的借贷成本增加却是真的“肉疼”。

一套100平米的房子,假设总价300万,在三成首付、七成贷款的条件下,可以贷出210万。但因为签了“双合同”,假设网签单价1.5万,总价变成150万,七成贷款只能贷105万,还有105万的贷款没有出处。

事实上,有的买房人选择了小额贷款,或者消费贷,但一方面,借贷成本明显变高。另一方面,监管层打击金融泡沫,这些资金渠道被切断,延续“双合同”会让潜在购房者无力买房。

此时,开发商的回款也越来越难,为了活下去,就不得不降价促销,玩真降价。这又损害了先期购房者的利益,出现“房闹”。

房闹一多,投资环境越差,广州卖地也就更难。

至此,支撑“双合同”的基础已经动摇。

从这个意义上来说,广州对限价规则进行所谓“优化”,是冲着“双合同”拆分价格来的——“要对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化,严禁开发企业拆分价格报备。”直接目的是防止出现新的“双合同”,以免爆发新的纠纷。

4

不能说此次广州调整限价政策,只是一个单纯的市场应对,而是多多少少有着试探中央反应的意思,看看中央能否给出一点松动空间。

因为中国的各级城市,能够喊出不靠土地财政者,寥若晨星,即使是经济大省强省。

《中国2017年度财政预算执行报告》显示,对土地财政依赖度高的前五大省份分别为浙江、重庆、江苏、山东、江西,其中浙江达到了113.5%。

这种压力,加上这种压力之下越来越多的土地流拍,使得各地方政府不乏取消限价的动力。所以,当下都对广州此举的结果拭目以待。

一旦广州破局成功,中央给了调控空间,那么珠三角、其他一二线城市都有可能跟进尝试放开限价,甚至放开限购。

不仅是地方政府对于限购,银行也在试探限贷底线。据《财经》报道,近期杭州多家银行下调了房贷利率。9月份,首套房贷款平均利率为5.7%,创年内新高,但增幅连续4个月下降。而放款速度也在加快,多家银行表示只要手续齐备,一周内即可放款。

对于以广州代表的地方试探,中央是是怼回、默许,还是公开支持?

央地关于楼市调控的博弈又一次进入了关键阶段。

惮于每次政策钟摆之后的房价报复性上涨,中央的态度殊难揣测。

就在两个月前,厦门房价出现大幅波动后,厦门政府本已酝酿在下半年放松限购等调控政策,但7月31日中央政治局重申“坚决遏制房价上涨”的表态后,厦门调整无疾而终。

不管是广州的限价“优化”,还是杭州的限贷“微松”,在现时的“一城一策”的调控语境下,其影响可大可小,时间可长可短,甚至朝令夕改。

而决策层的取态,在内外环境难以预料的情况下,亦只能进行短期化的弹性应对和灵活调整,“众害相较取其轻”,以避免进退失据。

所以,广州尝试既可能成为更大范围放松的先导,亦可能成为单独施策的孤例,甚至瞬时一现的昙花。

(本文内容多处参考公号《财经十一人》的相关文章,特此声明及感谢)

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