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深圳打响第一枪,楼市要大变?别慌张!-尊龙人生就是博

刘磊房产评论 2018-10-15 14:16:54

此前商品房预售制度的要取消的消息,一度刷屏。不过大家记性够差的,中秋前的消息,现在几乎都忘光了,以至于深圳出现了首例现房销售的楼盘,媒体又炸了:“房地产要变天”,“没买房的有福了”,“房价要降了”,“开发商活不下去了”。

这种言论的结论是:听一听就可以了,微言大义就输了。

首先,市场规则不能随意改变,大变必大乱。当下我们房地产市场所有模式,都是建立在期房预售制度上,并且形成了一系列的市场操作方法和建立在此方法上的预期;如果突然改变,那么所有在建、在售、未建、未售的楼盘及其参与者,都会受到影响。

比如购房者买了一套期房,突然取消预售了,对于购房者,无疑是损失的;他如果主张先拿回购房款,等到正式交割时候在付款,无疑对于开发商和银行是致命的。再比如,开发商按照既有规则,拿了地,盖了三分之一,预售回款,再继续建剩下的……预售取消了,开发商钱荒了,除了跑路,别无他法。

其次,具体到深圳龙华金茂府这个案例,预售是约定—拿地的时候是“地王”,而且当时的招拍挂公告说了:本宗地上建筑物、附着物不得预售。

所以这根本不是什么变天打响枪,只不过是正常的市场流程中一个个例罢了。

类似“预售取消”的消息,不是次传出来了。一般说来,预售不是“预”多早都可以的,有地方规定是打桩,有地方规定是三分之一建成,甚至有的地方要求三分之二建成才可以预售;早在2012年前后,一些地方开发商为了加速回款,曾经卖“图纸房”,土拍一结束,就开始卖房了。后来图纸房隐患多、纠纷多,被地方叫停,当时曾有媒体大标题称预售取消。此外,部分地方也针对具体情况曾经出现过现房盘,这都是市场交易中,买方卖方监管方三方博弈的结果。

所以说,任何改变市场整体规则的政策,都只能是就事论事,过度解读的,不是坏(乱人心),就是蠢(不明真相)。

那么未来现房销售会不会成为主流?

从发达资本主义国家成熟的市场历程看,正常的市场应该是多元的、包容的;有预售的房子,有现房销售的。预售的,由于开发商资金承压会小很多,所以房价相对于现房销售会低;而现房销售,房子看得见摸得着,质量等方面都有保证,价格可能略高些。到时候就看购房者和投资者的需要,根据情况选择适合自己的购房方式就好。

此外,政府和监管方也希望看到稳定的市场,他们不会允许房地产市场大起大落,从而让经济大起大落,因此,如果一个地方楼市过热或过冷,政策都会加以干预。当下楼市已经趋于稳定,土地市场已经降温,目前的情况又有什么理由出台“取消预售”这么伤筋动骨的政策呢?

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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