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2018上半年武汉房地产发展报告:限价严控,市场供需逐步平衡-尊龙人生就是博

中指研究院 2018-08-05 00:42:48
政策层面:限价严控 完善保障环节

继续严格坚持调控不放松,开展刚需优先选房,提高首套房公积金贷款额度,大学生毕业生八折购房等,形成针对各类需求实行差别化调控政策的新格局。2018年初,武汉市房管局组织召开会议,明确2018年武汉将继续严格执行各项调控措施,并制定区域新建商品住房价格阶段性控制目标与限价。

2月3日,首次开展刚需家庭首次购买商品住房优先选房试点工作,将预售备案均价低于1.8万元/平的新建商品住房项目中,户型建面低于120平的准售房源,采取公证摇号方式选取不少于40%的比例纳入优先选房范围。4月再次升级,将刚需优选房源比例由40%扩大到60%以上。

5月1日起,武汉市购买首套房使用住房公积金的贷款额度将由50万元提升至70万元,二套房的贷款额度为50万元。

2017年武汉实施“百万大学生留汉创业就业工程”,发布留汉大学毕业生落户、住房、收入新政。18年5月武汉出台大学毕业生保障房管理办法,在首开先河,推出大学毕业生八折购房、租房政策。目前武汉大学生安居房临空港青年城首期已经开盘售罄。

与此同时,针对市场上拒绝公积金贷款、收取“茶水费”等违规现象。2018年以来,市政府部门通过发布预售资金监管细则、加强商品房销售全过程监管通知、房企不得强制要求购房人提供“房查”资料等等,加强了市场整治力度,规范了市场交易秩序。

土地市场:远城区唱主角

2018年上半年,武汉市累计成交59宗土地,成交面积达455万方,较去年同期增加19%。其中,居住类用地成交42宗,成交土地面积382万方,较去年同期增加35%。

图:2012-2018年上半年武汉居住类土地成交价及溢价率

2018年上半年,武汉土拍政策持续从严,继续执行此前的提高竞买保证金、设置土拍细则、设置限价、出台一次性报价等政策,土拍市场的溢价率得到明显控制,且仅2宗地触发熔断进入方案评比环节,较去年相比,高价地成交明显减少。

2018年上半年,河南正商、中建三局、金地均在白沙洲板块(三环内)布局,万科联合保利在白沙洲以南的青菱湖板块(三环至四环)布局,金茂、华发均在阳逻板块(四环外)布局,奥山、中建三局均在军山片区(四环外)布局,远城区依然是品牌房企重点关注和进入的区域,上半年共计有7家品牌房企在黄陂区横店、江夏区纸坊、新洲区阳逻、东西湖区金银湖、以及汉南区这些远城区域布局,未来两年远城区楼市竞争格局将更加激烈。

市场成交:供需逐步平衡 市场有所降温

2018年上半年武汉市商品住宅累计供应933.97万平方米,较去年同期供应增加7.8%。2018年上半年,武汉市共有161个项目有新增供应,基本与上年同期持平。

图:2012-2018年上半年武汉商品住宅(含保障房)成交面积及其同比增速

从成交看,武汉商品住宅累计成交7.14万套,较17年同期减少2.8万套;成交面积为771万平方米,同比减少22.5%。2018年2月,武汉在开先河,推出“刚需人群优先选房项目试点”,该项政策措施是遏制投机炒房的重要举措,楼市调控政策持续深化,稳控房地产市场秩序,市场逐步走向理性。

▌成交结构:

刚改户型为主:2018年上半年,武汉市住宅成交以100-120㎡的刚改户型为主,占比为35%,为市场成交主力,其次是120-140㎡以及90-100㎡两个面积段户型,成交占比分别为21%和19%。

三房成交为主力:2018年上半年,武汉市商品住宅成交以三房户型为主,占比过6成,其次是两房,占比为20%,四房及以上(含复式和别墅)户型占比为11%,一房占比较小,仅为2%。随着改善型需求的不断释放,三房产品更受客户青睐,成为市场热销户型。

洪山区销量:2018年上半年,洪山区、东西湖区及黄陂区为武汉市热销区域,占比均在10%以上,其中洪山区占比为12%,位列,区域内以白沙洲板块为最为活跃板块,该板块为武汉市三环内价格洼地,成为刚需客户的区域;东西湖区以及黄陂区凭借地铁的优势,吸引了不少中心城区的外溢客群,成交占比也位居前列。

▌开盘统计:

2018年上半年,中国指数研究院华中分院共监测武汉市开盘数为179次,共计推出房源58890套,开盘当日平均去化率为91%;上半年共出现108次开盘售罄现象,较17年减少37次,“日光率”约为60%,日光率有所降低,一房难求现象有所缓解。

图:2016年1月-2018年6月项目新开盘情况监测

销售排行榜:百强房企优势扩大 商业项目表现一般

▌住宅榜

2018武汉住宅销售整体下滑,但品牌项目依然保持旺销势头。从热销项目看,以均价18000元/平米以下楼盘为主,这也是武汉“刚需家庭优先选房”认定的刚需房标准。目前楼市热潮不断蔓延,除了白沙洲、四新、光谷东等传统粮仓外,不限购的新洲、蔡甸、汉南等市场升温,大光谷的葛店、梧桐湖、红莲湖不断崛起。

2018上半年武汉住宅成交套数30

据来源:中国指数研究院华中分院

备注:本榜采用网签数据统计

▌商业榜

从商业榜单看,一改以往城区项目垄断地位,热点比较分散,既有内环项目也有远城区商业上榜,特别是光谷、四新、金银湖等区域,随着常住人口迅速增长,中海、保利、庭瑞等社区商铺销售也都不错。

2018上半年武汉商业成交金额10

数据来源:中国指数研究院华中分院

备注:本榜采用备案数据统计

▌写字楼榜

从写字楼榜单看,随着金融中心不断推进,武昌和汉口城区物业领跑,资源集聚能力不断增强。不走寻常路的光谷奋起直追,主打产业综合体的北辰光谷里表现不俗,同属关山大道商圈的保利时代上榜;长租公寓成为市场热点,性价比不断提升的公寓投资表现抢眼,继2016年成交套数增长210%、2017年超过3万套后,今年上半年再破万套,碧桂园蜜柚一枝独秀,庭瑞、越秀、恒大的新项目斩获颇丰。

2018上半年武汉写字楼成交金额10

数据来源:中国指数研究院华中分院

备注:本榜采用备案数据统计

2018上半年武汉公寓成交金额10

数据来源:中国指数研究院华中分院

备注:本榜采用备案数据统计

市场总结:以空间换时间 武汉市场稳定可期

最近半年,相对于周边长沙南昌郑州,武汉的调控政策已经属于宽松。同时,武汉“五年留下百万大学生“等措施出台,招商引资计划大规模推出,提升了市场发展信心。武汉的策略是:在不加码调控基础上,通过限价限购等紧缩措施,加快远城区产业、轨道交通、医疗教育配套建设,引导企业和购买力转移,以空间换取时间,已经取得成效,目前土地出让以三环外为主,远城区成交量占到市场总量的一半以上。

进入7月份,随着供应量增加,以及信贷政策的紧缩,市场销售已经开始降温,特别是高端项目表现明显,刚需产品则由于”刚需家庭优先选房“政策,日光也减少了。茶水费等行为大幅下降,市场更加规范,随着三环外蔡甸江夏阳逻汉南东西湖黄陂等区域新盘上市,武汉一房难求格局将逐步扭转,也就没有了升级调控的紧迫性。下一步,随着装修费比例大幅攀升,武汉对装修房消费方面,可能出台一些补充规定,加强质量监管,总体看,楼市有望保持总体稳定的发展势头。


严/肃/广/告/时/间

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