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资色丨什么成就了碧桂园的“五千亿”?碧桂园回答:时代-尊龙人生就是博

和讯房产 2018-03-22 05:14:29

2017年中国房企排行榜中的前三强,碧桂园率先交上了一份外界期待已久的答卷。

3月20日,碧桂园控股有限公司(以下简称“碧桂园”)发布2017年年报显示,去年,碧桂园实现合同销售金额5508亿元,同比增长78.3%,合同销售面积6066万平方米,同比增长61.9%。

报告期内,集团实现收入约2269亿元,毛利约587.9亿元,股东应占利润约260.6亿元,股东应占核心净利润约246.9亿元,同比增长分别达48.2%、82.4%、126.3%、106.0%。碧桂园预计,随着已销售面积进一步交付,未来收入增长可期。

至此,碧桂园也成为年销售额破5000亿元的房企,跻身行业位置。而从碧桂园自身来说,这也是继2016年实现从千亿跨越三千亿后,碧桂园2017年创造的又一个,即三千亿踏进五千亿级规模门槛。

是什么成就了碧桂园的“五千亿”呢?

“对于碧桂园来说,这一波三四线城市的红利在持续释放,所以销售业绩容易提升。尤其是碧桂园持续在一些非重点三四线城市率先进入,所以时机很好,这个时候业绩拉升的动力是很强劲的。”

当碧桂园财报发布之日,市场人士易居研究院智库中心研究总监严跃进对碧桂园能够取得如此成绩做出了上述分析。他认为,从市场方面来看,2017 年,房地产行业最超出市场预期的莫过于三四线城市房地产销售的异军突起。

而根据碧桂园年报,截至去年底,碧桂园合共经营1468个项目,覆盖30个省、220个市、768个县、镇区。其中,约58%的销售来源于三四线城市。但是,从项目售价方面来说,碧桂园房子的均价并不处于行业高位。从财报给出的数据看,包括一二线城市的销售在内,碧桂园的合同销售均价约为9080元/平米,为前十强房企中的水平。

中信证券研究部去年年中曾做的一份“龙头公司的城市分布数量”(选取了销售排行靠前的六家公司作为研究样本)研究报告认为,扩张分布城市数量意味着企业必然要深入三四线城市。由于不少三四线城市的确面临人口净流出,且居民支付能力远不如一二线城市,特别是 2010 年到 2015 年不少三四线城市销售去化速度和房价表现的确较差,因此企业一度害怕扩大可销售资源可能降低去化速度。不过,2016 年之后棚改货币化等去库存政策作用明显,三四线城市销售情况令人满意,因此积极扩张城市布局的公司也受到了市场褒奖。

其实,在多数人看来,在一二线城市拿地成本高昂、竞争更加激烈的背景下,深耕三四线城市的打法是碧桂园另辟蹊径开辟的一条“登顶之路”。

但是从碧桂园年报来看,碧桂园并不仅限于陷在三四线城市,而是在三四线城市以外的一二线城市也有均衡布局。因为,除了三四线城市贡献的58%的销售外,剩余的销售贡献份额则属于三四线以外的城市。这也就意味着,在国家分级调控背景下,2017年,按目标市场分,目标一二线和目标三四线的销售对碧桂园的贡献几乎是各占一半。

对于取得的成绩,碧桂园也认为,碧桂园的高增长离不开在中国新型城镇化进程中的均衡布局。财报中同时表述道:“房地产行业作为国民经济的重要支柱之一,城镇化进程带来的首次置业以及对高质量住宅的改善需要仍是房地产长期发展的动力。”

其实,早在去年碧桂园中期业绩发布会上,碧桂园就透露过,一二三四线城市火力全开均衡布局战略的想法。彼时,披露的数据为,公司可售资源为人民币1.51万亿元,包括目标一线城市可售资源为4575亿元,目标二线可售资源4797亿元,目标三四线城市可售资源5690亿元。当时,碧桂园总裁莫斌也提到,较为平衡的项目组合反映了碧桂园对处于中国城镇不同阶段的市场有着充分理解。

严跃进认为,对于碧桂园项目的分局来说,布局一二线城市和其资金实力增加有关系,所以其在三四线城市布局的基础上,也会逐渐考虑一二线城市的布局。这也是企业规模做大做强所必须的内容。这种区域结构总体上是合理的,也有助于对冲市场风险,尤其是现在很多城市限购限贷政策比较严厉的情况下,城市区域分布广意味着有更多机会。

在此之外,有一个数字值得关注,国家统计局近期刚公布的数字显示,2017年中国城镇化率达58.52%,比上年末提高1.17个百分点。这意味着,像碧桂园一样的企业如果项目分布非常均匀,城镇化率提高,能够直接反映在销售业绩上。

“城镇化率和流动人口购房等因素都密切挂钩。对于城镇化的概念来说,未来会有继续提高的可能,所以对于房地产市场的需求刺激也是很大的。最典型的就是现在农村进城买房已经是部分刚需的标配,比如,结婚购房需求和进城入学购房需求等,所以对于碧桂园这样的企业来说,机会很大,关键是要筛选各类城市。”严跃进向和讯房产分析道。

不过,对于一个企业来说,经营效益和风险管控的均衡,是企业能够持续稳健发展的重要保障。

碧桂园财报显示,受益于前期充足的土地储备,优良的内控管理及高周转的策略,碧桂园在高速发展的同时,财务数据表现强健。净经营性现金流持续两年为正。

具体来看,截至2017年底,碧桂园加权平均融资成本下降44个基点至5.22%,期末加权平均融资成本连续五年下降,至历史水平;净经营性现金流持续为正且表现优异。2017 年销售楼款现金回笼5003.3亿元,回款率91%,扣除支付土地款、工程款等经营性现金支出后,经营性现金流净额为240.8亿元,延续2016年净经营性现金流为正态势。

同时,报告期内,碧桂园可动用现金约1484.0亿元,达上市以来水平,同比增长54%,在宏观调控收紧、短期资金偿还压力增大的情况下,有力地保证了经营的良性循坏,支撑了规模的积极扩张。

另有约2485.1亿元银行授信额度尚未使用,运营资本充足,获评级公司惠誉调升企业信用评级至投资级,抗风险能力进一步加强。

其实,碧桂园自上市以来,在融资方面一直强调“做好长中短期资金组合”,持续优化资本结构,保持现金充裕的同时,通过加快周转,加强自身“造血”功能。

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