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绕开“雷区”,万科、融创等掘金存量商业地产-尊龙人生就是博

空间家 2018-03-13 09:11:07

土地流拍,或许将成为2018年北京土地市场的新热词。截至目前,北京土地市场已经出现4宗流拍,达到去年全年总量。

如今,土地不再是炙手可热的抢手山芋,而成为一个危机四伏的“雷区”,开发商们也不再孤注一掷,把资金集中压在土地上。今年,表现最明显的现象是,以万科、融创为代表的房企,逐渐把业务转移到了存量商业地产市场。

商业地产库存高、地难拿

据空间家发布的《2017北京写字楼市场报告》显示,北京甲级写字楼市场库存突破1005万平方米,按照当前去化节奏,消化现有库存需要21年。另外,沈阳、深圳、成都、武汉等城市的写字楼,去化周期也在10年以上。大多数城市都存在写字楼库存高、空置率高、去化周期长的问题。

中国房地产业协会副会长胡志刚建议,对于商业地产库存高的地方,地方政府可以调整住宅和商业的供地结构,严控写字楼土地供应,避免过剩。

据空间家统计,2017年北京共流拍2宗商业用地,即使成交的商业用地溢价率也较低。到2018年,“流拍”、“溢价率低”、“底价成交”已经成为土地市场的热词,北京、杭州、广州、长沙、成都等地,纷纷出现底价成交,甚至流拍的案例。

专家分析,北京商业用地溢价低、流拍,其主要原因是土地性价比低,开发商盈利空间有限,再加上地块位置偏远,开发难度大等,大大降低了开发商的拿地意愿。

当前,土地市场普遍存在着“好地难拿,差地没人要,拿了也不好赚钱”的尴尬局面。而随着房地产政策收紧,政府对土地把控从严,未来房企的拿地难度还将不断加大。在这样的市场环境下,存量商业地产迎来了前所未有的机遇。

存量商业优势凸显,房企竞相掘金

如今的存量商业地产已是高台垒筑,如何盘活这部分市场,成为政府和房企共同关心的问题。近几年,政府因地制宜地在推行,“商改住”、“厂房改造”等诸多鼓励政策,以期降低空置率,盘活存量。

几年前,当绝大多数房企都在热火朝天“抢地”的时候,万科正在悄然进入商业地产存量市场,成立专业团队,寻找优质存量项目。

空间家注意到,万科在商业领域的重点,不是开发,而是挖掘存量市场,进行项目收购。2016年8月,万科收购印力以后,在商业地产市场开始加速扩张。

去年5月,万科宣告出资人民币50.31亿元与多个合作方共同设立两只专业商业地产投资基金,收购42项商业地产项目。2018年2月,万科旗下商业地产平台印力联合万科、triwater基金以83.65亿元,收购凯德在中国的20个购物中心。

如今,万科商业已经奋起直追万达,实现了早年郁亮的心愿。在万科奋进的时候,万达却开始撤退,卖酒店、文旅,轻资产运营万达广场。曾经从大众视野消失已久的富力,由于从万达手上接过78个酒店项目后,重回大众视野,成为众人瞩目的焦点。

业内人士表示,富力接手万达酒店的价格不仅低于市场价,而且还意外地收获了巨大的市场影响力。很明显,在通常情况下,房企挖掘存量市场获得的,远远大于新项目开发。商业存量改造的周期短、投入小,优势十分明显。

近日,融创也切入了商业地产存量市场。3月4日,上海融创商置有限公司与盛煦地产签署了战略合作协议,将共同发起国内首只存量资产并购基金,其中双方各占50%权益,目前基金已经开始募集,基金规模约200亿元人民币。这是融创上海区域集团首次以基金形式涉水商业地产存量市场。

通过万科、富力、融创等房企的战略部署,不难发现市场已经释放出明显信号,商业地产存量改造时代已经到来。存量商业地产将是房企的一个新战略高地,就看谁能抢占先机。

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