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多重信号显示广州房价还要涨,开发商又赢了,刚需继续受伤!-尊龙人生就是博

bnewhous622018-02-02 08:05:00

整个2017年是房地产行业的大年,房企业绩普遍飘红,中原地产的统计结果显示有超过29家房企利润增幅超过100%,的预计达2235%到2652%。

但业内普遍预计,从2017年到2018年,楼市将直接从“夏天”进入“寒冬”。

消息显示,整个2017年广东商品房库存不断下降,截至上年末,商品住宅待售面积仅为2414.75万平米,同比下降21.7%,为近五年来的值。

而在珠三角核心区,商品住宅库存已大幅下降,目前已经到了供不应求的底部。在广州,商品房不够卖的情况已经持续多年。数据显示,自2015年开始,广州的商品房开工面积连年低于销售面积,到2017年,广州商品房开工面积仅相当于当年销售面积的85%左右。

这种情况在2018年还没有改善的趋势,我们预计整个2018年广州商品住宅仍然呈现出供不应求的局面,而且供需缺口有扩大的趋势。

在官方看来,当前房地产仍然存在泡沫,通过信贷控制房地产投资销售仍然非常重要。当前房地产开发贷已经明显收紧,但并购贷有上升的趋势。这有点类似于2017年消费贷爆发。房企通过开发贷融资受限,一级市场拍地成本太高,转而选择通过收购公司股权和土地使用权的方式增加储备,后面这种方式产生融资需求称之为“并购贷”,目前并购贷增速过快引起了监管层的注意。因为愿意转让公司股权的开发商,基本上也是因为土地成本太高,运作困难,希望引入大房企一块开发,或者直接卖身给大房企。这其实是变相的“开发贷”,银行批贷就是共担风险,有悖金融由虚转实的基调。

2017年业绩飘红大卖,库存大减,房企补库存意愿很强烈,但整体环境已经非常不利于房企补库存。一方面是融资难度直线增加,另一面是土地价格不断增加。房企开发贷和并购贷两条路都有被堵的风险。

信贷不断收紧最直接的一组数据是2017年广州宅地供应量。数据显示,2017年广州宅地供应仅为38宗,供应面积约为270万平米,宗数仅相当于2016年供应量的6成左右,而面积仅相当于2016年的一半。

供地目标完不成,对楼市预期有很大影响。开发商手中库存不多,惜售情节严重,捆绑装修和全款支付很难杜绝。购房者想要买房就得付出更多房款之外的成本。这些成本可能不会反映在网签数据中,但却是实实在在存在的。

目前广州“工农中建”四大行已经联合上调了房贷利率。自2月1日起,广州首套房贷利率从上浮5%调整为上浮10%,二套房维持上浮15%。如此以来,广州的首套房购房者每月估计要增加300元左右的房贷(以贷款200万元30年等额本息计算),30年累积多还10万元以上。四大行率先出手,其他银行上调只是时间问题。

监管层希望给楼市降温,降低金融风险的意愿十分强烈。对银行来说,他们目前的首要任务是将有限的信贷资源让给租房市场。

对银行来说,当前既有政策层面的压力,也有自身营收方面的压力。相比较不断上升的吸储成本,所以,我们预计广州首套房贷利率估计不会止于10%。

但对于有明确购房计划的朋友来说,他们意志是不会轻易变更的,购房市场的供需矛盾会进一步推动广州房价上涨。

而对于部分2017年在广州高价拿到地的开发商来说,他们明显赌赢了。

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